발간자료

다루는 주제
권리금 보호 법령과 방해 행위 금지 요건·임대인의 정당한 계약 거절 사유 판단 기준·바닥·시설·영업 권리금 구분과 법적 성격·손해배상액 산정 기준과 소멸시효·신규 임차인 정보 제공 의무와 강행규정 적용

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임대차계약 종료 시점에 임대인이 신규 임차인과의 계약을 회피하거나 거절하여 분쟁이 일어나는 상황입니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의3 및 제10조의4는 임차인의 권리금 회수기회를 법적으로 보호합니다.

• 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

• 법률이 금지하는 방해 행위는 임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구·수수하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위 등입니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 제1항

건물주가 점포를 직접 사용하겠다거나 신규 임차인의 재정 능력을 문제 삼아 계약을 거절하는 상황입니다.

• 임대인이 직접 상가를 사용하겠다거나 건물을 매도할 계획이라는 사유만으로는 정당한 거절로 인정되기 어려울 수 있습니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항

영업시설 투자금, 단골 고객과 상권 위치에 따른 가치를 신규 임차인으로부터 온전히 회수하려는 상황입니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 권리금으로 정의합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항

방해 행위로 입은 손실을 객관적으로 감정평가받아 법적으로 청구할 수 있는 범위를 확정해야 하는 상황입니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

• 감정 과정에서는 통상 점포 내부의 인테리어와 영업시설·비품 등 유형재산의 감가상각 후 잔존 가치를 산정하고, 여기에 부가가치세 신고 내역이나 매출 자료, 입지 여건 등을 토대로 추산한 무형재산(영업상의 이점·신용·노하우)의 가치를 합산하는 방식으로 평가가 이루어집니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항, 제4항

임대인에게 제공해야 할 정보 범위와 계약서에 기재된 권리금 포기 약정의 유효성을 따져보는 상황입니다.

• 이와 함께 법 제10조의4 제5항은 기존 임차인에게 자신이 주선한 신규 임차인의 자력이나 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공할 의무를 부여하고 있습니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제10조의4 제5항, 제15조

1단계 신규 임차인 주선과 거절 확인

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 청구는 신규 임차인 주선, 신규 임차인 정보 제공, 임대인의 계약 거절 확인, 소장 접수 및 법원 감정 순으로 진행됩니다.

2단계 손해배상 청구 소송 제기

따라서 소송 과정에서 법원 감정인을 통해 영업·시설·바닥권리금을 객관적으로 평가받게 되며, 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 시효로 소멸하지 않습니다.

3단계 법원 감정평가 및 증거 입증

첫째, 임대차 종료 당시의 권리금 가액을 산정하기 위해 법원 감정인에게 지급하는 영업·시설·바닥권리금 감정평가 비용이 발생합니다. 둘째, 신규 임차인 주선 행위와 임대인의 거절 경위를 입증하기 위해 신규 임차인 및 공인중개사에 대한 증인신문이나 사실조회 절차가 진행되면 변론기일이 추가됩니다.

☑ 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선했는지 여부 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)

☑ 신규 임차인이 되려는 자와 체결한 권리금 계약서 및 계약금 입금 내역 (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항, 제10조의4 제3항)

☑ 임대인에게 신규 임차인의 자력(보증금과 월세를 낼 수 있는 재정 능력) 및 의무 이행 능력 정보를 서면이나 문자로 제공했는지 여부 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항)

☑ 과도한 차임 요구나 확정적 계약 거절 의사 표시가 담긴 녹취록·내용증명 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제2항)

☑ 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상 청구소송을 제기하는지 여부 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항)

☑ 3기 차임(3개월 치에 달하는 월세) 연체 등 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 계약갱신 거절 사유가 없는지 여부

☑ 대규모점포나 준대규모점포의 일부 또는 국유·공유재산 등 법정 적용 제외 대상이 아닌지 여부 (상가건물 임대차보호법 제10조의5)

☑ 점포 인테리어·시설 투자 내역서 및 부가가치세 신고 내역 등 가치 소명(사실을 뒷받침하는 입증) 자료 준비 여부

계약갱신요구권 행사 기간(10년)과 권리금 회수기회 보호 의무는 별개입니다. 대법원 판례에 따라 임대차 기간이 10년을 초과했더라도 임차인에게 차임 연체 등 결격 사유가 없다면 임대인은 권리금 회수 기회를 보호할 의무를 부담할 수 있습니다.

임대인이 직접 영리 목적으로 사용하겠다는 사유는 정당한 거절 사유가 아닙니다. 임대인이 정당하게 거절하려면 종료 후 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않아야 하며, 이를 어기면 손해배상 책임을 집니다.

임대인이 정당한 사유 없이 신규 임대차 체결을 거절할 의사를 확정적으로 표시했다면 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 단, 확정적 거절 의사를 녹취록 등으로 명확히 증명해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 계약서 특약란에 권리금을 일절 인정하지 않는다거나 회수기회 보호 청구를 포기한다는 문구가 기재되어 있더라도, 그러한 약정은 강행규정인 제15조에 따라 원칙적으로 효력이 인정되지 않으므로 임차인은 요건을 갖추어 손해배상을 청구할 수 있습니다.

A9. 소송 중 임대차 종료 당시의 권리금 가액을 입증하기 위해 감정을 신청하는 측(통상 손해배상을 청구하는 임차인)이 법원이 정한 예납금을 먼저 납부합니다. 다만 이 감정료는 소송을 진행하는 데 들어간 법정 소송비용의 일부이므로, 소송이 끝난 뒤에는 소송에서 진 당사자가 부담하는 것이 원칙이며(민사소송법 제98조), 일부 청구 인정의 경우에는 법원이 정한 소송비용 부담 비율에 따라 상대방에게 상환을 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에