발간자료

다루는 주제
권리금 계약의 법적 성질과 당사자 관계·매출 부풀리기와 하자·재건축 은폐 기망·민사상 계약 취소·부당이득반환과 손해배상·사기죄 형사 고소 요건과 보전처분

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

점포 양도양수 계약을 체결했으나 실제 영업 환경이 고지받은 내용과 전혀 달라 분쟁이 발생하는 상황입니다.

• 상가건물에서 영업을 하려는 사람이 기존 세입자로부터 점포의 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨받기로 약정하는 것은 법령에 규정된 권리금 계약에 해당합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항). 이때 거래되는 대상에는 영업시설과 비품뿐 아니라 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 그리고 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등이 모두 포함됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).

• 권리금 계약은 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 체결되는 약속이고, 상가 건물주와 맺는 임대차계약은 별개의 법률관계로 다루어집니다. 따라서 앞선 세입자에게 속아 권리금을 건넸더라도 건물주가 그 기망행위(남을 속여 착오에 빠뜨리는 행위)에 가담하거나 이를 알고 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물주에게 그 책임을 곧바로 물을 수는 없습니다. 이 경우 계약을 맺은 상대방인 양도인을 상대로 기망 여부를 따져 책임을 물어야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항·제2항, 제10조의6, 제10조의7

양도인이 제시한 매출 장부만 믿고 인수했으나 실제로는 허위 결제였거나 재건축 통보를 숨긴 정황이 드러난 상황입니다.

• 양도인이 포스 단말기 기록을 임의로 수정하거나, 지인들을 동원해 허위 결제를 일으켜 매출표를 부풀리거나, 특정 시기의 일시적인 매출만을 전체 평균인 것처럼 속여 대금을 산정하게 했다면 기망행위가 문제 될 수 있습니다.

• 상가건물 임대차보호법상 임대인은 건물 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등 일정한 요건 아래 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호). 기존 세입자가 건물주로부터 이미 재건축 통보를 받았거나 추가 갱신이 불가능하다는 사실을 전달받았음에도, 새로 들어올 세입자에게는 오랫동안 안정적으로 장사할 수 있는 자리라고 속여 권리금을 챙겼다면 중대한 사실의 은폐에 해당할 수 있습니다.

• 영업을 양도한 사람은 다른 약정이 없으면 일정 기간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 지역에서 동종 영업을 하지 못할 의무를 부담합니다(상법 제41조 제1항).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호, 상법 제41조 제1항, 민법 제110조

기망행위로 체결된 계약을 취소해 지급한 권리금을 반환받거나 발생한 손해에 대해 배상을 청구하려는 상황입니다.

• 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있으므로(민법 제110조 제1항), 양도인의 속임수 때문에 착오에 빠져 권리금 계약을 체결했다는 점을 들어 계약 취소의 의사표시를 내용증명이나 소장 송달로 전달합니다. 적법하게 계약이 취소되면 그 계약은 처음부터 무효인 것으로 다루어지므로, 양도인은 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자가 되어 그 받은 이익을 돌려주어야 합니다(민법 제741조).

• 이때 주의할 점은 불법행위로 인한 손해배상 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸하고, 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 마찬가지로 소멸한다는 점입니다(민법 제766조 제1항·제2항).

• 기존 임차인과 맺은 권리금 계약이 사기를 이유로 취소되더라도, 건물주가 그 기망행위에 가담하거나 이를 알고 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물주와 새로 맺은 임대차계약까지 자동으로 취소되거나 해제되는 것은 아닙니다.

근거 법령 · 민법 제110조 제1항, 제741조, 제750조, 제766조 제1항·제2항

양도인의 고의적 편취 정황을 밝혀 형사 고소를 진행하고 판결 전 재산 은닉을 막기 위해 가압류를 병행하려는 상황입니다.

• 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취득한 경우에는 형법상 사기죄가 성립합니다(형법 제347조 제1항). 권리금 거래에서 형사 고소가 받아들여지려면 단순히 인수 후 매출이 기대에 미치지 못했다는 결과만으로는 부족하고, 계약 체결 당시 양도인에게 상대를 속여 돈을 받아내려는 고의와 구체적인 기망행위가 있었다는 점이 증명되어야 합니다.

• 상거래에서는 어느 정도의 과장된 표현이 따르기도 하므로, 양도인이 제시한 자료가 거래의 중요 사항에 관해 허위였는지, 그리고 양수인이 그 거짓말 때문에 권리금을 지급했는지가 쟁점이 됩니다.

• 민사소송이 진행되는 도중 상대방이 재산을 처분해 버리면 판결을 받더라도 실제 피해 금액을 회수하기 어려워질 수 있습니다. 따라서 소송 제기에 앞서 양도인의 부동산이나 예금 채권, 또는 양도인이 건물주로부터 돌려받을 임대차보증금 반환채권 등에 가압류(돈을 돌려받기 전 채무자가 재산을 처분하지 못하게 임시로 묶어두는 절차)를 신청하는 보전처분을 함께 검토해야 합니다.

근거 법령 · 형법 제347조 제1항, 민법 제110조, 민사집행법

1단계 계약 관련 증빙 확인과 자료 대조

권리금 양도양수의 주된 대상이 되는 상업·업무용 부동산 매매는 전국에서 한 달 동안 3,075건이 신고될 만큼 점포 거래가 이루어지고 있으며, 서울특별시(722건)와 경기도(810건)에서는 제1·2종 근린생활시설 매매 비중이 높게 나타납니다(국토교통부 상업업무용 부동산 매매 실거래가 자료, 2026년 9월 계약분 중 조회일까지 신고된 건 기준). 상가임대차 표준계약서에 관리비 부과 항목을 명시하고 관리비 내역 제공 요청권을 신설한 개정 상가건물 임대차보호법(법률 제21083호, 2026년 5월 12일 시행)이 시행 중이므로, 점포 인수 과정에서 고정 지출이나 매출 자료의 허위 고지가 의심된다면 계약 전후 교부받은 증빙부터 대조해야 합니다.

2단계 기망행위 확인과 청구 요건 검토

기망행위가 확인되면 민법상 의사표시 취소 및 부당이득반환 청구와 형법상 사기죄 고소 요건을 함께 따져 절차를 밟게 됩니다.

3단계 민사상 대금 반환과 형사 절차 진행

기망행위로 인해 착오에 빠져 계약을 맺었다면 민법에 따라 의사표시를 취소하고 지급한 대금의 반환을 구하거나 불법행위에 따른 손해배상을 청구하는 절차를 밟게 됩니다. 단순한 영업 부진을 넘어 처음부터 중요 사항을 속이거나 영업양도 후 인근에 동종 점포를 열어 고객을 빼돌린 정황이 있다면 형사 고소와 경업금지 관련 청구까지 함께 살펴보아야 합니다.

☑ 표준권리금계약서 등 서면 작성 여부

☑ 매출액 약속이나 행정처분·하자 부존재에 관한 특약 문구 유무

☑ 계약 전 양도인이 제시한 포스 기록·장부와 세무 신고 내역·카드사 매출 내역의 불일치 정도

☑ 계약 당시 건물주의 철거·재건축 계획 통보 여부 및 양도인의 사전 인지 자료

☑ 양도인이 점포를 넘긴 뒤 같은 지역이나 인접 구역에 동종 업종을 새로 개업해 영업 중인지 여부

☑ 기망 사실과 손해를 안 날로부터 3년, 계약 및 지급일로부터 10년 경과 여부(소멸시효)

☑ 회원 명부·원생 대장과 실제 이용자들의 결제 영수증 및 잔여 계약 내역 대조

☑ 건물주와의 임대차계약 체결 여부 및 임대차 불성립 시 계약금 반환 특약 존재 여부

인수 후 매출이 줄어들었다는 결과만으로는 곧바로 사기죄가 성립한다고 단정하기 어렵습니다. 점포의 매출은 운영자의 역량이나 상권 변화, 경기 변동에 따라서도 달라질 수 있기 때문입니다. 다만 양도인이 계약 당시에 보여준 과거의 매출 장부나 결제 내역 자체가 조작되었거나, 단골 거래처가 이미 끊겼음에도 유지되고 있는 것처럼 속이는 등 객관적인 과거·현재의 사실을 허위로 꾸며냈다면 기망행위를 이유로 계약 취소와 형사 고소를 진행할 요건이 되는지 검토할 수 있습니다.

계약서에 별도의 매출 약정 특약이 없더라도, 계약 체결 과정에서 양도인이 건네준 매출표, 문자메시지, 통화 녹취, 온라인 양도 광고 글 등을 통해 허위 사실을 고지한 점이 입증된다면 법적 책임을 물을 수 있습니다. 서면 특약이 있으면 입증이 한결 수월해지지만, 특약이 없다고 해서 기망에 의한 의사표시 취소(민법 제110조)나 불법행위 손해배상 청구(민법 제750조) 자체가 차단되는 것은 아니므로 계약 전후에 주고받은 모든 연락 기록을 먼저 모아야 합니다.

기존 세입자와 맺은 권리금 계약과 건물주와 체결한 상가 임대차계약은 당사자와 목적이 다른 별개의 계약입니다. 따라서 양도인의 사기를 이유로 권리금 계약을 취소하더라도, 건물주 또한 그 기망행위에 가담했거나 이를 알고 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차계약까지 당연히 취소되지는 않습니다. 점포를 계속 운영하며 손해배상만 청구할지, 건물주와 합의 해지를 시도하며 전면적인 원상회복을 구할지는 현재 영업 상태와 임대차 조건을 살펴 결정해야 합니다.

상법상 영업을 양도한 사람은 다른 약정이 없으면 일정 기간 동일한 지역 및 인접 지역에서 동종 영업을 하지 못할 의무를 집니다(상법 제41조). 시설만 넘긴 것이 아니라 상호, 거래처, 영업 노하우를 포함한 영업 전체를 양도한 것으로 볼 수 있다면 경업금지 의무 위반에 따른 영업금지 가처분(다툼이 있는 법률관계를 판결 전 임시로 정하는 보전처분)과 손해배상 청구를 검토합니다. 처음부터 인근에 개업할 준비를 마쳐 두고 숨긴 채 권리금을 받았다면 형사상 사기죄 고소까지 병행할 수 있는지 살펴야 합니다.

면책 특약이 적혀 있더라도 양도인이 계약 전에 건넨 매출 자료 자체가 허위였다는 객관적 증거가 확보된다면 계약 취소나 손해배상 청구, 형사 고소를 진행할 수 있습니다. 이러한 조항은 양수인이 정상적인 자료를 바탕으로 상권을 판단한 뒤 자신의 경영 결과에 따른 단순 매출 하락 책임을 양도인에게 묻지 않겠다는 합의로 해석됩니다. 양도인이 결제 단말기 기록이나 세무 자료를 고의로 조작해 속인 기망행위(민법 제110조)나 불법행위(민법 제750조) 책임까지 면제해 주는 효력을 갖지는 않는다는 것이 원칙적인 법리입니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에