발간자료

다루는 주제
임차권등기의 법령상 의의와 효력·신청 요건과 등기 완료 전 전출 주의사항·신청 방법과 해제·말소 기준·신청 비용의 구성 요인과 임대인 청구·퇴거 과정에서 자주 하는 실수와 보정 대비

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하여 이사를 가지 못하고 발이 묶인 상황입니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 및 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 법원의 촉탁(공공기관이 다른 기관에 업무 처리를 부탁함)으로 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하며, 등기 이전에 이미 해당 권리를 갖춘 경우에는 그 효력이 그대로 유지됩니다.

• 임차권등기가 완료된 이후에는 주민등록을 이전하거나 건물을 인도(건물을 넘겨줌)하더라도 기존의 순위와 권리를 보전할 수 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조

새로운 거처로 급히 전출을 해야 하지만 등기부에 기입되기 전에 주소를 옮겼을 때 생길 불이익을 걱정하는 상황입니다.

• 임차권등기명령신청을 하려면 먼저 기간 만료, 해지 통보, 합의 해지 등으로 임대차계약이 적법하게 종료되어야 합니다.

• 주택의 경우 개정 법령에 따라 임대인에게 결정문이 송달(법원 서류를 당사자에게 공식 전달함)되기 전이라도 법원의 등기 기입 촉탁이 가능하도록 절차가 정비되었습니다.

• 권리 유지 효력은 신청 시점이 아니라 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 시점부터 발생하므로, 꼭 등기 완료 여부를 등기사항전부증명서로 확인한 뒤 퇴거해야 합니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제5항, 민사집행법 제292조 제3항

전자소송이나 방문을 통해 직접 신청하고 훗날 보증금을 돌려받은 뒤 등기를 지워주는 절차를 알아보는 상황입니다.

• 임차권등기명령신청방법은 관할 법원 방문 접수 또는 대한민국 법원 전자소송 홈페이지를 통한 온라인 접수로 나뉩니다.

• 다가구주택 등 건물의 일부분을 임차한 경우에는 해당 부분을 표시한 도면을 함께 첨부해야 합니다.

• 한편 임차인이 보증금을 전액 반환받은 뒤에는 임차권등기 해제(취소) 신청을 통해 등기를 말소(등기 기록을 지움)하게 됩니다.

근거 법령 · 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조

신청 과정에서 납부한 각종 공과금과 제반 비용을 임대인에게 돌려받을 수 있는지 확인하려는 상황입니다.

• 임차권등기신청 과정에서는 법원에 납부하는 인지대, 당사자 수에 따른 송달료, 지자체에 납부하는 등록면허세(지방교육세 포함), 대법원 등기수입증지 비용 등이 발생합니다.

• 법무사나 변호사 등 대리인을 선임하는 경우 대리인 보수가 추가될 수 있습니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 제8항 및 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

근거 법령 · 주택임대차보호법 제3조의3 제8항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항

접수 서류의 증빙 부족으로 법원 보정명령이 나와 이사 일정이 지연될까 염려하는 상황입니다.

• 실무에서 가장 빈번한 실수는 법원에 신청서를 접수한 직후 곧바로 전출신고를 하거나 짐을 빼는 것입니다.

• 묵시적 갱신 상태이거나 해지 통보 도달을 증명할 자료가 부족하면 법원에서 보정명령(서류나 내용을 보충하라는 법원의 명령)이 내려져 절차가 지연될 수 있으므로 사전 서류 점검이 필요합니다.

• 신청 및 등기 과정에서 발생한 비용은 법령에 따라 임대인에게 청구할 수 있으며, 보증금 회수 후에는 해제 및 말소 절차를 진행합니다.

근거 법령 · 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조, 제5조

1단계 관할 법원 서류 접수

임차인은 임대차계약서, 주민등록초본(상가는 사업자등록증), 부동산등기사항전부증명서, 계약 종료를 증명하는 서류 등을 갖추어 임차목적물 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수합니다. 관할 법원 방문 접수 또는 대한민국 법원 전자소송 홈페이지를 통한 온라인 접수로 나뉩니다.

2단계 법원 심리 및 등기 기입 촉탁

주택의 경우 개정 법령에 따라 임대인에게 결정문이 송달되기 전이라도 법원의 등기 기입 촉탁이 가능하도록 절차가 정비되었습니다. 또한 묵시적 갱신 상태이거나 해지 통보 도달을 증명할 자료가 부족하면 법원에서 보정명령이 내려져 절차가 지연될 수 있으므로 사전 서류 점검이 필요합니다.

3단계 등기사항전부증명서 확인 후 퇴거

권리 유지 효력은 신청 시점이 아니라 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 시점부터 발생하므로, 꼭 등기 완료 여부를 등기사항전부증명서로 확인한 뒤 퇴거해야 합니다. 등기가 완료된 이후에는 주민등록을 이전하거나 건물을 인도하더라도 기존의 순위와 권리를 보전할 수 있습니다.

4단계 보증금 회수 후 등기 해제·말소

임차인이 보증금을 전액 반환받은 뒤에는 임차권등기 해제(취소) 신청을 통해 등기를 말소하게 됩니다.

☑ 계약 기간 만료 또는 해지 통보 도달 증빙 자료 유무

☑ 점유 개시일, 전입신고일(사업자등록일), 확정일자 부여일 확인

☑ 건물의 일부분을 임차한 경우 해당 부분 표시 도면 첨부 여부

☑ 이사 및 전출 전 등기사항전부증명서상 임차권 기입 확인

☑ 임대차계약서 원본 및 주민등록초본(상가는 사업자등록증) 구비 여부

☑ 부동산등기사항전부증명서 발급 및 권리관계 점검

☑ 법원 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기수입증지 납부 영수증 보관

☑ 보증금 전액 반환 여부 확인 후 등기 해제 신청 준비

신청서 접수만으로는 권리가 유지되지 않습니다. 꼭 법원의 촉탁으로 부동산 등기부등본에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사 및 전출을 해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

주택임대차보호법 개정으로 주택 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 법원이 등기 기입을 촉탁할 수 있습니다. 다만 임대인이 사망한 경우 등 개별 사안의 절차는 상담에서 확인합니다.

보증금 반환 의무가 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 하는 것으로 보는 것이 일반적이므로, 보증금을 돌려받기 전에 먼저 등기를 해제하면 우선변제권 등 기존 권리를 잃을 수 있어 주의해야 합니다.

임차권등기가 등기부등본에 기입되기 전에 주민등록을 이전하거나 점유를 상실하면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 상실됩니다. 신청 시에는 임대차계약서, 주민등록초본(상가는 사업자등록증), 부동산등기사항전부증명서, 계약 만료나 해지 통보 도달을 증명하는 서류 등을 갖추어 관할 법원에 제출해야 합니다. 등기부등본상 임차권등기 설정 완료 여부를 확인한 뒤에 전출 및 이사를 진행해야 기존 권리와 순위가 그대로 유지됩니다.

임차권등기명령은 임대차 종료 후 임차인이 단독으로 신청하며, 임차권등기 자체는 대항력·우선변제권 보전을 목적으로 하므로 경매 신청을 위해서는 보증금반환청구소송 확정판결·지급명령 등 별도의 집행권원을 취득해야 합니다. 비용 면에서 전세권설정비용은 특약이 없는 한 설정을 원하는 측에서 부담하는 경우가 많으나, 임차권등기명령 신청 및 등기 관련 비용은 법령에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 전세권이 만료된 경우 전세금 반환 의무와 전세권설정등기 말소 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 전세권자가 목적물을 인도하였더라도 전세권설정등기 말소의무의 이행 또는 이행제공이 없는 한 전세권설정자의 전세금반환의무는 이행지체에 빠지지 않습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에