발간자료

다루는 주제
제소전화해의 집행권원 효력과 인도공증 비교·관할 법원 신청 방식과 대리인 선임권 위임 금지·임대차보호법 강행규정 심사와 화해조항 설계·화해 불성립 시 소제기신청 전환·조건부 집행문 부여와 강제집행 착수 요건

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임대차 계약서에 명도 특약을 기재했더라도 임차인이 건물을 비우지 않을 때 즉시 강제집행을 진행하기는 어렵습니다.

• 임차인이 약정 기한이 지나도록 부동산을 인도하지 않거나 차임을 연체하더라도, 집행관에게 인도 집행을 신청하려면 명도소송 판결, 제소전화해 조서, 인도공증 공정증서, 인도명령 결정문 등 적법한 집행권원을 먼저 확보해야 합니다.

• 대법원 판례는 이렇게 작성된 제소전화해조서가 확정판결과 같은 효력이 있어 당사자 사이에 기판력(확정된 판결 내용과 어긋나는 주장을 다시 할 수 없는 구속력)이 생긴다고 봅니다. 이 조서는 민사집행법 제56조 제5호에 따른 집행권원이 됩니다(민사소송법 제220조, 국가법령정보센터).

• 임차건물의 인도·반환을 위한 인도공증(공정증서)은 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에만 작성할 수 있으므로, 계약 종료일까지 6개월 넘게 남아 있는 시점에서 장래의 건물 인도 집행권원을 미리 확보해 두려면 관할 법원에 제소전화해를 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다.

근거 법령 · 민사소송법 제220조, 민사집행법 제56조 제4호·제5호, 공증인법 제56조의3 제1항 단서

임대인이 임차인 측 위임장과 인감증명서까지 일괄 제출받아 제소전화해 절차를 일방적으로 처리하는 것은 법률상 허용되지 않습니다.

• 민사상 다툼에 관하여 당사자는 소송을 제기하기 전에 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적(피고의 주소지 등 관할 기준)이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다(민사소송법 제385조 제1항).

• 민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 제소전화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 명시하고 있습니다.

• 따라서 당사자가 직접 화해기일에 출석하지 않고 변호사를 소송대리인으로 선임하여 절차를 진행하고자 할 때에는, 신청인과 상대방이 각자 자신의 의사로 대리인을 선임하고 위임장을 제출해야 적법한 대리권이 인정됩니다.

근거 법령 · 민사소송법 제29조, 제385조 제1항~제3항, 제451조 제1항 제3호, 제461조

월세 1회 연체 시 즉시 명도하거나 권리금 회수 기회를 미리 포기하도록 유도하는 불리한 조건을 요구받은 상황입니다.

• 상가건물 임대차보호법 제15조 및 주택임대차보호법 제10조는 각 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하는 편면적 강행규정(임차인에게 불리한 약정만 무효가 되는 법 규정)입니다.

• 예를 들어 상가건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있다는 기준(상가건물 임대차보호법 제10조의8)이나 주택 임대차에서 2기의 차임액에 달하도록 연체한 때 해지할 수 있다는 기준(민법 제640조, 제652조)을 어겨 '1기 연체 시 즉시 해지 및 인도한다'고 적는 경우가 있습니다.

• 이러한 조항은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 문제 될 수 있으므로, 신청 단계에서 법원으로부터 해당 조항의 수정이나 삭제를 요구받을 수 있습니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의4, 제10조의8, 제15조, 주택임대차보호법 제6조의3, 제10조, 민법 제640조, 제652조

기일 당일 상대방이 법원에 불출석하거나 조항 협의가 최종 결렬되어 절차가 중단될 위기에 놓인 상황입니다.

• 지정된 화해기일에 신청인 또는 상대방이 출석하지 아니한 때에는 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(민사소송법 제387조 제2항).

• 이때 단순한 사전 예방 목적이 아니라 이미 인도나 금전 지급을 둘러싼 분쟁이 현실화된 상태여서 정식 소송으로 넘어가야 한다면, 당사자는 조서등본이 송달된 날부터 불변기간(법이 변경할 수 없도록 정한 기간)인 2주 이내(송달 전에도 가능)에 소제기신청을 할 수 있습니다(민사소송법 제388조 제1항·제3항·제4항).

• 적법한 소제기신청이 있으면 처음 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보며, 법원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보내고 화해비용은 소송비용의 일부가 됩니다(제388조 제2항, 제389조 단서, 국가법령정보센터).

근거 법령 · 민사소송법 제387조, 제388조 제1항~제4항, 제389조, 민사소송 등 인지법 제7조 제3항

화해조서를 수령한 이후 세입자가 차임을 장기 연체하여 건물을 인도받기 위한 집행 절차를 밟아야 하는 상황입니다.

• 따라서 법원사무관등으로부터 집행문(판결문이나 조서에 붙여 강제집행을 집행관에게 요청할 수 있도록 적어주는 확인서)을 부여받고(제28조), 집행권원이 상대방에게 송달되었음을 갖춰야 강제집행을 개시할 수 있습니다(제39조 제1항, 국가법령정보센터).

• 특히 화해조항에 '차임을 3기 이상 연체하면 건물을 인도한다'는 것과 같이 채권자가 증명해야 할 조건이 붙어 있는 경우에는, 채권자가 계좌 거래내역이나 이행 최대 내용증명 등 그 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 줍니다(민사집행법 제30조 제2항, 제57조).

• 또한 보증금 반환과 건물 인도가 동시이행 관계(서로 의무를 동시에 끝내야 하는 관계)로 묶여 있다면 민사집행법 제41조 제1항에 따라 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하여야 집행을 개시할 수 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제28조, 제30조 제2항, 제32조 제1항, 제39조 제1항, 제41조 제1항, 제56조 제5호, 제57조

1단계 화해신청서 작성과 관할법원 접수

민사상 다툼에 관하여 당사자는 소송을 제기하기 전에 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다(민사소송법 제385조 제1항). 당사자는 합의로 제1심 관할법원을 서면으로 정할 수 있습니다(민사소송법 제29조). 다만 제소전화해 신청은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 하여야 합니다(민사소송법 제385조 제1항). 신청서를 접수할 때에는 민사소송 등 인지법 제7조 제1항에 따라 같은 법 제2조에 따른 금액(소장 인지액)의 5분의 1에 해당하는 인지를 붙이고, 송달료도 함께 납부하는 것이 일반적입니다. 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자 본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(같은 조 제3항, 국가법령정보센터). 따라서 당사자가 직접 화해기일에 출석하지 않고 변호사를 소송대리인으로 선임하여 절차를 진행하고자 할 때에는, 신청인과 상대방이 각자 자신의 의사로 대리인을 선임하고 위임장을 제출해야 적법한 대리권이 인정됩니다.

2단계 화해기일 출석과 심리 절차 진행

이러한 조항은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 문제 될 수 있으므로, 신청 단계에서 법원으로부터 해당 조항의 수정이나 삭제를 요구받을 수 있습니다. 지정된 화해기일에 신청인 또는 상대방이 출석하지 아니한 때에는 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(민사소송법 제387조 제2항). 당사자 불출석이나 조항에 대한 합의 결렬로 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고 조서등본을 당사자에게 송달합니다(같은 조 제1항·제3항, 국가법령정보센터). 이때 단순한 사전 예방 목적이 아니라 이미 인도나 금전 지급을 둘러싼 분쟁이 현실화된 상태여서 정식 소송으로 넘어가야 한다면, 당사자는 조서등본이 송달된 날부터 불변기간인 2주 이내(송달 전에도 가능)에 소제기신청을 할 수 있습니다(민사소송법 제388조 제1항·제3항·제4항). 적법한 소제기신청이 있으면 처음 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보며, 법원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보내고 화해비용은 소송비용의 일부가 됩니다(제388조 제2항, 제389조 단서, 국가법령정보센터). 이 경우 신청인은 소장에 붙여야 할 인지액에서 화해신청서에 붙인 인지액을 뺀 금액의 인지를 보정해야 합니다(민사소송 등 인지법 제7조 제3항).

3단계 집행문 부여 신청과 강제집행 개시

재판상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원에 기초한 강제집행에도 민사집행법 제57조에 따라 제28조부터 제55조까지의 규정(제58조·제59조에서 정한 것은 제외)이 준용됩니다. 따라서 법원사무관등으로부터 집행문을 부여받고(제28조), 집행권원이 송달되었음을 갖춰야 강제집행을 개시할 수 있습니다(제39조 제1항, 국가법령정보센터). 특히 화해조항에 '차임을 3기 이상 연체하면 건물을 인도한다'는 것과 같이 채권자가 증명해야 할 조건이 붙어 있는 경우에는, 채권자가 계좌 거래내역이나 이행 최대 내용증명 등 그 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 줍니다(민사집행법 제30조 제2항, 제57조). 또한 보증금 반환과 건물 인도가 동시이행 관계로 묶여 있다면 민사집행법 제41조 제1항에 따라 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하여야 집행을 개시할 수 있습니다.

☑ 임대차 관계 종료 전 6개월 이내 작성 및 보증금 반환 강제집행 승낙 포함 여부(공증인법 제56조의3 제1항 단서)

☑ 상대방 보통재판적 소재지 지방법원(또는 합의관할) 확인 여부(민사소송법 제29조, 제385조 제1항)

☑ 상대방에게 대리인 선임권을 위임하지 않고 각자 독립된 대리인을 선임하였는지 여부(민사소송법 제385조 제2항)

☑ 임대차 목적물이 건물 전체인지 일부(특정 층·호수·면적)인지 명시하고 도면을 첨부하였는지 여부(민사소송법 제386조)

☑ 상가 3기·주택 2기 미만 연체 해지나 계약갱신요구권·권리금 사전 포기 등 불리한 약정 포함 여부(상가건물 임대차보호법 제15조, 주택임대차보호법 제10조)

☑ 화해 불성립 시 조서등본 송달일로부터 불변기간 2주 이내 소제기신청 여부(민사소송법 제388조 제1항·제3항)

☑ 화해 불성립 후 소제기신청 시 소장 인지액 차액에 대한 보정 준비 여부(민사소송 등 인지법 제7조 제3항)

☑ 차임 연체 사실 입증 서류 구비 및 보증금 반환 이행 제공 증명 준비 여부(민사집행법 제30조 제2항, 제41조 제1항)

금전 지급을 내용으로 하는 공정증서는 집행권원이 될 수 있으나, 건물 인도(명도)를 위한 강제집행은 별도의 집행권원(판결 등)을 갖추어야 합니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서에 따라 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도·반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원(보증금 등) 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다. 따라서 계약 체결 시점이나 인도일까지 6개월 넘게 남아 있는 시점에 미리 인도 집행권원을 확보하려면 법원에 제소전화해를 신청해야 합니다.

민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 제소전화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 규정하고 있습니다. 임차인이 대리인 선임 권한을 임대인에게 백지로 위임하여 임대인이 임차인 측 대리인을 임의로 선임한 경우 대리권 흠결(대리할 권한이 법적으로 빠져 있거나 부족함)이 문제 될 수 있으며, 임차인 본인이 확인하지 못한 불리한 화해조항이 그대로 확정될 위험이 있습니다. 화해기일에 본인이 직접 출석하기 어렵다면 임차인이 직접 자신의 소송대리인(변호사)에게 화해조항 내용을 확인하고 위임장을 작성해 주어야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 정하고 있으며, 같은 법 제15조에 따라 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 주택 임대차 역시 민법 제640조 및 제652조에 따라 2기의 차임액에 달하도록 연체한 때 해지가 가능합니다. 따라서 '1기 연체 시 해지·명도'나 '법정 갱신요구권·권리금 포기'처럼 임차인에게 불리한 조항은 효력이 문제 될 수 있고, 신청서 심사 과정에서 법정 기준(상가 3기, 주택 2기 연체 등)에 맞게 고치도록 요구받을 수 있습니다.

신청인이나 상대방이 지정된 화해기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있고, 법원사무관등은 불성립 사유를 적은 조서등본을 당사자에게 송달합니다(민사소송법 제387조 제1항~제3항, 국가법령정보센터). 만약 단순한 사전 예방 목적이 아니라 이미 인도나 금전 지급을 둘러싼 분쟁이 발생하여 소송이 필요한 상황이라면, 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주(불변기간) 이내에 법원에 소제기신청을 할 수 있습니다(민사소송법 제388조 제1항·제3항·제4항, 국가법령정보센터). 적법한 소제기신청을 하면 처음 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보아 관할법원의 본안 소송 절차로 이어집니다(같은 조 제2항, 국가법령정보센터).

화해조서는 민사집행법 제56조 제5호의 집행권원에 해당하며, 실제 강제집행을 신청하려면 민사집행법 제57조, 제28조에 따라 화해조서 정본에 집행문을 부여받아야 합니다. 특히 화해조항에 '차임을 3기 이상 연체한 때 건물을 인도한다'는 조건이 기재되어 있다면, 민사집행법 제30조 제2항에 따라 채권자(임대인)가 차임 입금 계좌 내역과 해지 통지 내용증명 등 그 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출해야 합니다. 이런 조건부 집행문은 재판장의 명령을 거쳐 내어 줍니다(제32조 제1항, 국가법령정보센터).

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에