발간자료

다루는 주제
점유이전금지가처분의 법적 근거와 필요성·신청 요건 및 법원 심리 절차·2주 집행기간 기준과 현장 공시 집행·실무상 목적물 특정 오류와 주의 사항

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

임차인의 차임(월세) 연체나 계약 만료로 부동산 인도를 요구하려는데 소송 중에 다른 사람에게 건물을 넘겨버릴까 염려되는 상황입니다.

• 판결의 집행력은 원칙적으로 소송 당사자에게만 미치므로(민사집행법 제25조), 소송 도중 제3자에게 점유가 넘어간 경우 기존 판결문만으로는 그 제3자에 대한 집행이 어려울 수 있습니다. 다만, 점유이전금지가처분을 미리 집행해 두었다면 본안판결 확정 후 승계집행문을 부여받아 제3자의 점유를 배제(몰아냄)할 수 있습니다(민사집행법 제31조 제1항).

• 가처분을 하지 않은 상태라면 결국 바뀐 점유자를 상대로 처음부터 다시 인도소송을 제기해야 하는 상황이 벌어집니다.

• 이러한 집행 불능 사태를 예방하기 위해 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분 제도를 두고 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제25조, 제31조 제1항, 제300조 제1항

보전처분을 법원에 신청하기 위해 본인에게 건물을 돌려받을 권리가 있고 지금 점유를 묶어두어야 하는 타당한 이유를 정리하는 과정입니다.

• 흔히 점유이전가처분이라고도 부르는 이 절차를 밟으려면 신청서에 두 가지 핵심 요건을 기재하고 소명(법관이 대략 사실일 것이라고 짐작하게 증명함) 자료를 첨부해야 합니다(민사집행법 제301조, 제279조).

• 대표적으로 소유권에 기한 목적물 반환청구권(민법 제213조)이나 임대차계약 해지·만료에 따른 목적물 인도청구권(부동산을 넘겨달라고 요구할 권리)이 피보전권리(가처분을 통해 보호받으려는 원래 권리)에 해당합니다.

• 관할법원은 민사집행법 제303조에 따라 본안의 관할법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원이 됩니다.

근거 법령 · 민사집행법 제279조, 제301조, 제303조, 민법 제213조

법원으로부터 가처분 인용 결정을 전달받은 직후 곧바로 집행관을 통해 현장 조치를 취해야 하는 단계입니다.

• 법원에서 가처분 인용 결정을 받았더라도 등기소에 촉탁(부탁하여 맡김)하여 등기부에 기입하는 처분금지가처분과 달리, 점유이전금지가처분은 집행관을 통한 현장 집행을 마쳐야 비로소 효력이 생깁니다.

• 가압류 집행 절차를 준용(비슷한 다른 규정을 끌어다 씀)하는 민사집행법 제301조 및 제292조 제2항에 따라, 가처분에 대한 재판이 있은 뒤 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 집행을 할 수 없습니다.

• 집행관은 점유이전금지가처분 집행을 위해 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문을 여는 등 적절한 조치를 할 수 있으며(민사집행법 제5조 제1항), 저항을 받으면 경찰의 원조를 요청할 수 있습니다(민사집행법 제5조 제2항). 집행 현장에서 저항이 있거나 채무자의 주거에서 채무자 또는 사리를 분별할 지능이 있는 친족·고용인을 만나지 못한 때에는, 집행관은 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여시켜야 합니다(민사집행법 제6조).

근거 법령 · 민사집행법 제5조, 제6조, 제292조 제2항, 제301조, 제305조

상가 호실이나 다가구주택의 일부를 임대한 경우 실제 구조나 점유 관계를 잘못 적어 집행이 헛돌지 않도록 점검하는 단계입니다.

• 1필지의 토지 전체나 단독주택 1동 전체를 점유할 때는 등기부 표시만으로 목적물이 특정되지만, 상가건물의 일부 호실이나 다가구주택의 특정 층·호수를 점유하는 경우에는 신청서 별지에 도면을 첨부하여 점유 부분을 정확히 표시해야 합니다.

• 점유이전금지가처분은 결정문에 기재된 채무자의 점유를 전제로 집행하므로, 집행 당시 채무자가 점유하고 있지 않고 제3자가 점유하고 있다면 그 결정문으로는 집행을 할 수 없습니다.

• 결정 정본을 송달받고도 본안소송 준비만 하다가 2주가 지나버리면 해당 결정은 집행력을 상실하므로, 비용과 시간을 들여 처음부터 다시 가처분을 신청해야 합니다.

근거 법령 · 민사집행법 제279조, 제292조 제2항, 제301조

1단계 신청서 접수 및 서면 심리

채권자가 채무자를 상대로 부동산의 인도를 청구할 수 있는 실체법상 권리가 있어야 합니다. 아직 명도소송을 제기하기 전이라도 부동산 소재지 관할 법원에 가처분을 먼저 신청할 수 있습니다. 신청서 접수 단계에서는 민사소송 등 인지법에 따른 정액 인지대와 당사자 수에 비례한 송달료를 납부합니다.

2단계 담보제공명령 이행 및 결정 발령

법원은 통상 변론 없이 서면 심리로 신청의 적법 여부와 소명 자료를 검토한 뒤 채권자에게 담보제공명령을 내립니다(민사집행법 제301조, 제280조). 채권자가 법원이 정한 기한 안에 현금 공탁(법원에 돈을 맡겨둠)을 하거나 은행·보험회사와 체결한 지급보증위탁계약 문서를 제출하여 담보를 제공하면, 법원이 피보전권리와 보전의 필요성을 인정하는 경우 가처분 인용 결정이 발령될 수 있습니다.

3단계 2주 이내 집행관 사무소 위임

가처분에 대한 재판이 있은 뒤 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 집행을 할 수 없습니다. 이 2주의 기간은 채무자에게 결정문이 송달된 날이 아니라 신청인인 채권자가 법원으로부터 결정을 고지받은 날(결정정본 송달일 등)부터 기산(날짜를 세기 시작함)합니다. 또한 가처분 재판의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있으므로(민사집행법 제301조, 제292조 제3항), 결정문을 수령하는 즉시 관할 법원 집행관 사무소에 집행 위임 신청서를 제출해야 합니다.

4단계 부동산 현장 출동 및 고시문 부착

집행관은 현장에서 실제로 누가 목적물을 점유하고 있는지 확인한 뒤, 채무자에게 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경해서는 안 된다는 취지가 적힌 고시문을 건물 내부 벽면이나 출입문 안쪽 등 잘 보이는 곳에 부착합니다. 현장 집행을 통해 고시문이 부착되면, 채무자가 이후 점유를 제3자에게 이전하더라도 채권자는 그 승계인(권리나 물건을 넘겨받은 사람)에 대해서도 집행할 수 있는 효력이 발생합니다.

☑ 부동산등기사항전부증명서, 임대차계약서, 연체 차임(월세) 내역, 계약 해지 통지서(내용증명 및 배달증명) 확보 여부

☑ 계약서상 임차인 외에 무단 전차인(세입자에게 다시 세를 얻은 사람)·동업자·실제 거주자 등 제3자 점유 유무 사전 파악 여부

☑ 건물 일부 점유 시 등기부 표시와 실제 출입문 호수 일치 여부, 내부 격벽 변경 유무 및 별지 도면 준비 여부

☑ 법원 담보제공명령 이행 방식(보증보험 또는 현금) 확인 및 결정 고지일로부터 2주 이내 집행관 사무소 접수 일정

등기부에 기입되는 처분금지가처분과 달리, 점유이전금지가처분은 채권자가 결정을 고지받은 날부터 2주 안에 관할 법원 집행관 사무소에 집행을 신청하여 집행관이 부동산 현장에 직접 고시문을 부착해야 점유 이전을 막는 효력이 발생합니다(민사집행법 제301조, 제292조 제2항, 제305조). 이 2주의 집행기간을 넘기면 기존 결정문으로는 집행할 수 없어 다시 신청해야 합니다.

집행관은 점유이전금지가처분 집행을 위해 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문을 여는 등 적절한 조치를 할 수 있으며(민사집행법 제5조 제1항), 저항을 받으면 경찰의 원조를 요청할 수 있습니다(민사집행법 제5조 제2항). 집행 현장에서 저항이 있거나 채무자의 주거에서 채무자 또는 사리를 분별할 지능이 있는 친족·고용인을 만나지 못한 때에는, 집행관은 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여시켜야 합니다(민사집행법 제6조). 이를 통해 내부 점유 현황을 확인한 뒤 고시문을 부착할 수 있습니다.

가처분 집행 자체만으로 새로운 점유자를 즉시 퇴거시킬 수는 없으나, 현장 집행을 통해 고시문이 부착되면, 채무자가 이후 점유를 제3자에게 이전하더라도 채권자는 그 승계인에 대해서도 집행할 수 있는 효력이 발생합니다. 따라서 원래 채무자를 상대로 진행하던 본안 명도소송에서 청구를 인정하는 판결을 받은 뒤, 법원에 가처분 집행조서 등을 첨부하여 제3자에 대한 승계집행문 부여를 신청하면 새로운 소송 없이도 바뀐 점유자를 상대로 인도 강제집행을 실시할 수 있습니다.

가처분 집행 당시 이미 제3자가 목적물을 단독으로 점유하고 있다면, 기존 임차인만을 채무자로 기재한 가처분 결정문으로는 집행관이 집행을 할 수 없습니다. 이 경우에는 계약상 인도 의무를 부담하는 기존 임차인과 현재 현장을 실제로 점유하고 있는 제3자를 구분하여, 현 점유자인 제3자를 가처분 채무자로 지정해야 하며 기존 임차인이 간접점유나 일부 점유를 유지하고 있다면 함께 채무자로 지정하여 신청해야 합니다.

법원 집행관이 가처분 집행의 일환으로 부동산 현장에 부착한 고시문은 공무원이 그 직무에 관하여 실시한 강제처분의 표시에 해당합니다. 집행관이 봉인·압류·부동산 점유 등 구체적인 강제처분을 실시하였다는 표시를 채무자나 제3자가 임의로 손상·은닉하거나 그 효용을 해하면 형법 제140조 제1항의 공무상표시무효죄가 성립할 수 있습니다. 다만 집행관이 가처분 발령 사실을 고시하는 데 그치고 구체적인 집행행위를 하지 않은 경우에는, 단순히 가처분의 부작위명령(일정한 행동을 하지 말라는 명령)을 위반하였다는 것만으로는 공무상표시무효죄가 성립하지 않을 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에