발간자료

다루는 주제
약국 개설 등록 요건과 신규 약사 주선·임대인의 권리금 회수 방해 행위와 손해배상 청구·상가 소유권 변동과 권리금 보호 적용 제외 대상·건물주 직접 개국 및 건물 내 독점 약정 갈등·처방전 유입 의료기관 변동과 권리

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

기존 약사가 임대차 종료를 앞두고 신규 약사를 구해 넘기려 할 때 개설등록 자격 요건이 걸림돌이 되는 상황입니다.

• 약사나 한약사가 아니면 약국을 개설할 수 없으며, 개설하려는 사람은 시장·군수·구청장에게 개설등록을 해야 합니다(약사법 제20조 제1항·제2항).

• 약사 또는 한약사는 한 곳의 약국만을 개설할 수 있는 1인 1약국 원칙을 따릅니다(약사법 제21조 제1항).

• 약사법 현행 제20조 제5항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따르면, 개설하려는 약국이 의료기관의 시설 안이나 구내에 있는 경우, 의료기관의 시설 또는 부지의 일부를 분할·변경 또는 개수하여 약국을 개설하는 경우, 그리고 약국과 의료기관 사이에 전용 복도·계단·승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우에는 개설등록을 받지 않습니다.

근거 법령 · 약사법 제20조 제1항·제2항·제5항 제2호~제4호, 제21조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제2호

임대인이 주선받은 신규 약사에게 직접 권리금을 요구하거나 과도한 차임(월세)을 요구하며 계약을 피하는 상황입니다.

• 사업자등록의 대상이 되는 약국 건물의 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되며(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항), 보증금액이 일정 기준을 초과하는 고액 임대차라 하더라도 권리금 회수기회 보호에 관한 규정은 그대로 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항).

• 약국을 운영하던 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로 들어올 약사를 주선했음에도 건물주가 정당한 사유 없이 계약을 피하거나 방해하여 권리금을 받지 못하게 만든다면 법적인 책임을 물을 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).

• 임대인이 정당한 사유 없이 신규 약사와의 계약을 거절해 손해배상을 청구할 때, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 이러한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸(권리를 행사하지 않아 법적 권리가 사라짐)합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제3항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항~제4항

약국이 입점한 상가건물이 매매되어 임대인이 바뀌었거나 해당 점포가 대규모점포 또는 국유재산인 상황입니다.

• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인은 등기가 없는 경우에도 건물의 인도(가게를 넘겨받음)와 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력(새 건물주 등 제3자에게 임대차 권리를 주장할 수 있는 힘)이 생깁니다.

• 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항), 새로 건물을 매수한 건물주는 종전 건물주가 부담하던 임대차계약상의 의무를 그대로 넘겨받으며(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항), 소유권 이전 이후 임대차 종료 시까지의 기간에 임대인 지위에 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 의무도 부담하게 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).

• 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외)에는 법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항, 제10조의4 제1항·제5항, 제10조의5 제1호·제2호

건물주 본인 또는 가족 약사가 점포를 직접 쓰겠다고 하거나 상가 내 다른 호실에 추가 약국이 개설되는 상황입니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수 방해로 규정하여 금지하고 있습니다.

• 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 것은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 위반에 해당하고, 이로 인해 임차인에게 손해가 발생한 때에는 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 상가 전체를 한 명의 건물주가 소유한 상태에서 임대인이 스스로 특약을 어기고 다른 호실에 또 다른 약국을 들였다면, 임대차계약상 독점 약정 위반을 이유로 임대인을 상대로 다른 호실 임대 금지 청구나 손해배상 청구, 또는 계약 해지를 검토하게 됩니다.

근거 법령 · 약사법 제20조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호·제2항 제3호·제3항·제4항

약국 권리금을 치르고 들어왔는데 처방전이 나오던 위층 병원이 곧바로 이전하거나 폐업해 버린 상황입니다.

• 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있고(민법 제110조 제1항), 계약이 취소되면 부당이득(법률상 원인 없이 얻은 이익)을 돌려주어야 하므로(민법 제741조) 이미 지급한 약국 권리금 반환 청구 소송을 검토하게 됩니다.

• 거래 상대방이 처음부터 약국 권리금이나 계약금을 가로챌 목적으로 핵심적인 사실을 숨기거나 거짓말을 하여 금전을 교부(돈이나 물건을 직접 건네받음)받았다면 형법 제347조에 따른 사기죄 고소를 검토할 수 있습니다.

• 위법행위로 손해를 입었다면 불법행위에 기한 손해배상 청구(민법 제750조)나 형법 제347조에 따른 사기죄 고소가 문제 될 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제110조 제1항, 제741조, 제750조, 형법 제347조 제1항

임대인이 약국 점포의 명도(가게를 비우고 넘겨줌)를 요구하며 소송을 제기해 오거나 조제실 철거 비용 공제를 주장하는 상황입니다.

• 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항·제2항).

• 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항).

• 약국을 비워 줄 때 임차인은 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 지는데(민법 제654조, 제615조), 조제실 칸막이나 약장, 간판 철거 범위가 어디까지인지, 이전 임차인으로부터 그대로 인수한 시설까지 모두 철거해야 하는지를 두고 보증금 공제 다툼이 일어난다면 최초 입점 당시의 도면과 임대차계약서 특약을 바탕으로 방어 논리를 세워야 합니다.

근거 법령 · 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항·제2항·제4항, 민법 제615조, 제654조, 제639조

☑ 신규 임차인이 약사·한약사 면허를 보유하고 1인 1약국 원칙에 위배되지 않는지, 의료기관 시설 분할이나 전용 통로 등 개설등록 제한 사유가 없는지 여부 (약사법 제20조 제1항·제5항, 제21조 제1항)

☑ 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규 약사를 주선하고, 임대인이 요구한 신규 약사의 자력(차임과 보증금을 낼 수 있는 재정 능력) 및 의무 이행에 관한 정보를 제공했는지 여부 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제5항)

☑ 임대인이 직접 다른 약사와 계약하며 권리금을 요구·수수했는지, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나 정당한 사유 없이 계약을 거절했는지 입증할 자료 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제2항)

☑ 건물 매매 등으로 건물주가 바뀌었는지, 점포가 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인지 (상가건물 임대차보호법 제3조, 제10조의5)

☑ 권리금 계약서에 인근 처방 의료기관의 이전·폐업에 관한 고지 사항이나 처리 조항이 적혀 있는지, 계약 전후 양도 약사의 설명 기록이 남아 있는지 (민법 제110조, 제741조, 제750조)

☑ 임대차 종료일로부터 3년의 소멸시효 기한 내에 있는지, 약국 퇴거 시 조제실 등 시설물의 원상회복 범위가 계약서에 어떻게 약정되어 있는지 여부 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항, 민법 제654조, 제615조)

보호 대상에 포함됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 보증금액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 임대차에 대해서도 권리금 규정(제10조의3부터 제10조의7까지)을 포함한 일부 조항을 적용하도록 정하고 있습니다. 따라서 처방전 유입이 많아 보증금과 차임이 높게 책정된 대형 약국이나 층약국이라 하더라도, 임차인인 약사는 법이 정한 요건에 따라 권리금 회수기회를 주장하고 방해 행위에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

건물주가 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구·수수하거나, 기존 약사의 주선을 거절한 채 스스로 새 약사를 구해 권리금을 챙기는 것은 법이 금지하는 회수 방해 행위와 맞물려 다투어집니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 이럴 때는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 안에 적법하게 신규 약사를 주선했다는 사실과 건물주의 거절 의사, 그리고 건물주가 제3의 약사에게 권리금을 요구하거나 받았다는 정황 증거를 먼저 확보해야 합니다. 이를 바탕으로 임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상 청구소송을 제기하는 방안을 검토합니다.

약사법 현행 제20조 제5항에 따라 의료기관의 시설이나 부지를 분할·변경한 곳이나 의료기관과 전용 통로가 설치된 곳 등은 약국 개설등록이 제한됩니다. 신규 약사가 이러한 사유로 개설등록을 받지 못하게 되었다면, 먼저 기존 약사와 신규 약사가 작성한 권리금 계약서에 개설등록 불허 시 계약을 해제하거나 무효로 한다는 특약이 있는지 살펴보아야 합니다. 만약 건물주가 일방적으로 건물의 다른 호실을 분할하거나 용도를 변경해 약국 개설 결격 사유를 만들었다면, 임대차계약상의 의무 위반이나 손해배상 문제를 따져볼 수 있고, 나아가 이로 인해 신규임차인 주선이 사실상 불가능해진 경우에는 권리금 회수기회 보호 위반(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)에 따른 손해배상 청구도 함께 검토할 수 있습니다.

약국 점포를 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생하며, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항). 따라서 새 건물주가 이전 임대차 사정을 몰랐다고 주장하더라도 임대인으로서의 권리와 의무를 그대로 이어받으므로, 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 적법하게 신규 약사를 주선하고 필요한 자력 정보를 제공했다면 새 건물주를 상대로 권리금 회수기회 보호를 요구하고 정당한 사유 없는 거절에 대해 손해배상을 청구할 요건을 검토할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제5항). 다만 해당 약국이 전통시장을 제외한 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유재산·공유재산에 해당한다면 권리금 보호 조항 자체가 적용되지 않으므로 건물의 법적 분류부터 먼저 확인해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5).

양도인인 이전 약사가 권리금 계약을 체결할 당시 위층 의원의 이전 계획이 확정되어 있었다는 사실을 알면서도 이를 숨기거나 거짓으로 말했는지가 핵심입니다. 이전 사실을 알고도 고의로 알리지 않아 양수 약사를 착오에 빠뜨렸다면 사기에 의한 의사표시로 보아 권리금 계약을 취소하고(민법 제110조), 부당이득 반환(민법 제741조)이나 불법행위 손해배상(민법 제750조), 형사상 사기죄 고소(형법 제347조)를 검토할 수 있습니다. 다만 이전 약사 역시 의원 측의 갑작스러운 결정으로 이를 미리 알지 못했다면 기망행위를 인정받기 어려울 수 있으므로, 의원 이전 공고 시점이나 주변 상인들의 진술 등 객관적인 자료부터 확인해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에