발간자료

다루는 주제
공유물분할 청구권의 법적 근거와 요건·공유물분할 청구소송의 당사자 확정과 부당이득 반환·현물분할·대금분할·가격배상 판단 기준·소송 및 정산 과정의 비용과 기간 요인·공유물분할 과정에서 주의할 점과 관련 법률안

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

여러 명의 상속인이나 공동 매수인 사이에서 부동산 처분 방식에 합의를 보지 못해 정리가 멈춘 상황입니다.

• 민법 제263조에 따라 공유자는 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있습니다.

• 민법 제268조는 각 공유자가 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 규정합니다. 다만 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정한 경우에는 그 기간 동안 청구가 제한됩니다.

• 민법 제269조에 따라 공유자 사이에 분할 협의가 성립하지 않은 때 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 따라서 소송 제기 전에 다른 공유자들에게 분할 협의를 요청했으나 합의에 이르지 못했다는 점이 전제되어야 합니다.

근거 법령 · 민법 제263조, 제268조 제1항, 제269조 제1항

공유자 중 일부가 연락되지 않거나 특정 지분권자가 부동산 전체를 독점적으로 점유·사용하는 경우입니다.

• 공유물분할 청구소송은 공유자 전원이 소송 당사자로 참여해야 하는 필수적 공동소송(공유자 전원이 빠짐없이 참여해야만 효력이 인정되는 소송)입니다. 원고는 등기사항전부증명서를 확인하여 자신을 제외한 나머지 공유자 전원을 피고로 지정해야 합니다.

• 만약 피고 중 사망자가 있다면 법원의 보정명령(부족한 서류나 당사자 인적사항을 바로잡으라는 법원의 명령)을 통해 가족관계증명서 등을 발급받아 법정상속인들을 피고로 특정해야 합니다.

• 특정 공유자가 과반수 지분 없이 부동산 전부를 독점 사용·수익해 온 경우 지분 비율에 따른 차임(부동산 임대료에 해당하는 금액) 상당의 부당이득반환청구를 병합(하나의 재판 절차에 묶어 함께 청구함)하여 진행할 것인지 사건 초기부터 검토할 필요가 있습니다.

근거 법령 · 민사소송법상 필수적 공동소송 법리, 민법 제263조, 제741조

물건의 형태나 용도에 따라 땅을 쪼개어 가질지, 경매로 환가(물건을 팔아 돈으로 바꿈)할지, 한 사람이 지분을 사들일지 다투는 상황입니다.

• 법원은 민법 제269조에 따라 원칙적으로 부동산 자체를 지분 비율대로 물리적으로 나누는 현물분할을 명합니다. 나대지(건축물이 없는 빈 땅)나 농지 등 분필(하나의 토지를 나누어 여러 필지로 등록함) 후에도 가치가 유지되는 토지가 주요 대상이며, 도로 접면 여부에 따른 가치 차이는 금전으로 정산할 수 있습니다.

• 아파트나 상가 호실처럼 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하는 대금분할이 적용됩니다.

• 판례상 특정 공유자가 실제 거주·영업 중이거나 다수 지분을 보유한 경우 등 요건이 충족되면, 1인이 단독 소유권을 취득하고 타 공유자에게 감정평가액 기준 지분 가액을 지급하는 전면적 가격배상 방식도 허용될 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제269조 제1항, 제269조 제2항

많은 수의 지분권자가 얽혀 있거나 측량 및 시가 감정 평가가 필수적으로 요구되어 절차가 길어지는 국면입니다.

• 공유자가 수십 명에 달하는 종중 토지나 공동 투자 토지, 또는 사망한 공유자의 상속인을 찾아 당사자 표시정정(소송 상대방의 인적사항을 바르게 고치는 절차)을 해야 하는 경우에는 소장 송달(법원이 소송 서류를 당사자에게 공식 전달함)에만 상당한 기간이 소요됩니다.

• 또한 현물분할을 위해 경계선을 긋는 한국국토정보공사 현황측량 비용이나, 가격배상액을 산정하기 위한 감정평가사의 시가 감정료가 부동산 면적 및 가액에 따라 발생합니다.

• 대금분할 판결이 확정된 뒤에는 별도로 형식적 경매(권리 실행이 아니라 재산 처분을 위해 진행하는 경매)를 신청해 매각 및 배당을 거쳐야 하므로 현금 회수까지 추가 기간이 걸립니다.

법적 절차 요건이나 관련 규제를 놓쳐 소송이 각하(소송 요건을 갖추지 못해 본안 심리 없이 사건을 끝냄)되거나 원하는 판결 결과를 얻지 못하는 것을 방지해야 하는 상황입니다.

• 공유자 중 한 명이라도 누락되면 부적법한 소가 될 수 있으므로 등기부상 공유자 전원을 빠짐없이 포함해야 합니다.

• 현물분할을 청구할 때 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이나 건축법상 최소 분할 면적 제한에 저촉(법률 규정에 걸림)되는지 확인해야 합니다. 아울러 분할금지 특약 등기가 있는지 사전에 확인하지 않으면 원하는 방식의 판결을 받기 어려울 수 있습니다.

• 혼합주택단지 공동주택 리모델링이나 리모델링주택조합 설립 동의요건 충족을 위해 동의 구분소유자의 토지분할 허용 근거를 신설하는 주택법 일부개정법률안(의안번호 2219451, 안 제76조)이 2026-06-23 제안되었습니다. 이 법률안은 2026-09-08 위원회 상정 후 현재 위원회 심사 단계에 있습니다.

근거 법령 · 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 주택법 일부개정법률안(의안번호 2219451)

1단계 사전 협의 진행 및 당사자 확인

민법 제269조에 따라 공유자 사이에 분할 협의가 성립하지 아니한 때에 한하여 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다. 따라서 소송 제기 전에 다른 공유자들에게 분할 협의를 요청했으나 합의에 이르지 못했다는 점이 전제되어야 하며, 원고는 등기사항전부증명서를 확인하여 자신을 제외한 나머지 공유자 전원을 피고로 지정해야 합니다.

2단계 소송 제기 및 상속인 보정

공유물분할 청구소송은 공유자 전원이 소송 당사자로 참여해야 하는 필수적 공동소송입니다. 만약 피고 중 사망자가 있다면 법원의 보정명령을 통해 가족관계증명서 등을 발급받아 법정상속인들을 피고로 특정해야 합니다.

3단계 현황측량·시가감정 및 분할 방식 심리

법원은 민법 제269조에 따라 원칙적으로 부동산 자체를 지분 비율대로 물리적으로 나누는 현물분할을 명합니다. 현물분할을 위해 경계선을 긋는 한국국토정보공사 현황측량 비용이나, 가격배상액을 산정하기 위한 감정평가사의 시가 감정료가 부동산 면적 및 가액에 따라 발생합니다.

4단계 판결 확정 및 형식적 경매 정산

아파트나 상가 호실처럼 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하는 대금분할이 적용됩니다. 대금분할 판결이 확정된 뒤에는 별도로 형식적 경매를 신청해 매각 및 배당을 거쳐야 하므로 현금 회수까지 추가 기간이 걸립니다.

☑ 내용증명 발송 등 공유자 간 분할 협의 불성립 여부 확인 (민법 제269조 제1항)

☑ 등기사항전부증명서상 타 공유자 전원 및 사망자 상속인 파악 (민사소송법상 필수적 공동소송 법리)

☑ 5년 내 분할금지 약정 등기 유무 및 공법상 최소 분할 면적 제한 (민법 제268조 제1항·건축법 등)

☑ 현물분할을 위한 현황측량 또는 가격배상을 위한 시가 감정 필요성 (민법 제269조 제2항·대법원 판례)

☑ 과반수 미달 지분권자의 독점 사용 시 차임 상당 부당이득반환 병합 검토 (민법 제263조·제741조)

네, 가능합니다. 공유물 관리 사항은 지분 과반수로 결정하지만, 공유물분할 청구권은 지분 비율과 관계없이 각 공유자가 단독으로 행사할 수 있는 권리입니다. 지분이 적더라도 분할 협의가 되지 않으면 소송을 제기할 수 있습니다.

네, 가능합니다. 소송 제기 후 법원의 보정명령을 받아 주민등록초본과 가족관계증명서 등을 발급받아 주소를 확인할 수 있습니다. 공유자가 사망했다면 그 법정상속인들을 확인하여 피고로 특정한 뒤 소송을 진행합니다.

아닙니다. 대금분할 판결이 선고되더라도 법원이 직권으로 경매를 개시하지는 않습니다. 판결 확정 후 원고나 피고 중 한쪽이 확정판결문을 첨부하여 관할 법원에 공유물분할을 위한 형식적 경매를 별도로 신청해야 합니다.

공유자는 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정한 경우를 제외하고 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 분할 방법에 관한 협의가 성립하지 아니한 때에는 법원에 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항, 제269조 제1항). 한편 혼합주택단지 공동주택 리모델링이나 조합 설립 동의요건 충족을 위해 동의 구분소유자의 토지분할 허용 근거를 신설하는 주택법 일부개정법률안(의안번호 2219451)이 2026-06-23 발의되어 위원회 심사 단계에 있습니다. 아울러 토지 부합 농작물 소유권 귀속(권리가 특정인의 몫으로 돌아감)을 명시하는 민법 일부개정법률안(의안번호 2219626)은 국회에 계류(심사를 끝내지 않고 머물러 있음) 중입니다(열린국회정보 의안정보시스템 기준).

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에