[부동산분쟁] 상가 임대차 종료 시 원상복구 범위와 보증금 공제 다툼 대응 · 부동산 변호사 상담

상가나 사무실 임대차 계약이 끝날 때 철거할 시설물의 범위와 임대인의 보증금 공제 요구를 두고 다툼이 일어났을 때 임차인이 점검할 기준을 정리합니다. 이전 세입자로부터 인수한 시설과 계약서 특약 확인부터 세부 견적 대조, 정산 대응 절차까지 차례대로 살펴봅니다.

점포나 사무실 임대차 기간이 끝나 퇴거하려는데, 임대인이 입점 전부터 있던 시설물까지 모두 철거하라고 요구해 갈등을 겪는 임차인이 적지 않습니다. 직접 철거 공사를 마쳤음에도 임대인이 마감 상태를 문제 삼거나 과도한 원상복구비용 견적을 제시하며 보증금 반환을 미루는 상황에서 대응 방안을 묻기도 하십니다. 폐업을 앞두고 약정된 인도 기일을 맞추면서 어디까지 복구 의무를 이행해야 불필요한 손실을 줄일 수 있을지 확인하려는 분들도 찾아오십니다.

임차인은 목적물을 반환할 때 원래 상태로 회복할 의무를 지고 부속시킨 물건을 철거할 수 있으나, 이전 임차인에게 권리금을 주고 시설을 인수한 경우 어디까지가 회복할 원래 상태인지가 주된 쟁점이 됩니다. 상가건물 임대차보호법상 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보지만, 임대인이 복구 미이행을 이유로 큰 금액을 공제하려 할 때는 세부 공종별 내역과 위약금(계약을 어겼을 때 내기로 미리 정한 돈) 조항의 과다 여부를 따져야 합니다. 또한 영업 편의를 위해 설치하거나 수리한 부분이 유익비(건물 가치를 높이는 데 쓴 비용) 상환이나 부속물매수청구 대상인지, 계약서상 포기 특약의 효력이 어디까지 미치는지도 함께 문제 됩니다.

• 최초 임대차계약 체결 당시의 점포 현황 사진·도면과 권리금 계약서, 원상복구 및 유익비 포기 특약 문구를 대조하여 임차인이 실제로 부담할 철거 범위를 가려냅니다.

• 임대인이 제시한 공종별 세부 견적서와 임차인 측 복수 업체의 비교 견적서, 시공 전후 사진을 비교하여 리모델링 성격의 추가 공사나 과다 산정된 손해배상 예정액 감액 주장을 준비합니다.

• 법무법인(유) 엘케이파트너스에서 점포 인도 일정과 열쇠 인계 기록을 정리하고, 부당한 공제에 맞서 보증금 반환 청구 등 정산 절차를 진행합니다.

계약서에 단순히 원상복구라고만 적혀 있는지, 기존 시설물을 포함한 일체의 시설 철거처럼 범위가 구체적으로 특정되어 있는지, 그리고 시설 인수 당시 임대인의 관여나 합의가 있었는지에 따라 복구 범위가 달라집니다. 퇴거 당시 촬영해 둔 현장 사진·영상과 점포 인도 확인서 유무, 임대인이 주장하는 공사비의 객관적 지출 증빙 여부에 따라서도 보증금 공제 액수가 갈립니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

• 철거에 들어가기 전에 입점 당시 점포 상태를 보여주는 사진·도면과 임대차계약서 특약 조항부터 먼저 확인해야 합니다.

• 공사를 마친 직후에는 점포 내부를 영상과 사진으로 상세히 남기고, 임대인과 현장을 함께 점검해 이상이 없다는 확인서나 열쇠 인계 문자를 확보해 두는 것이 좋습니다.

• 만약 후속 세입자를 주선해 권리금을 회수하려는 계획이 있다면, 섣불리 시설을 먼저 철거할 경우 영업 가치가 사라질 수 있으므로 철거 착수 전에 현장 상태를 보전하며 절차를 검토해야 합니다.

부동산 분쟁에 대해 고민이시라면 부동산분쟁 상담이나 부동산 변호사 상담을 통해 사안을 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다. 구체적인 대응은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.