[부동산분쟁] 명도 판결 후 미퇴거 점유자 상대로 진행하는 관할 법원 확인과 강제집행 검토 · 부동산 변호사 상담

건물 인도 소송이나 관련 청구에서 관할 법원을 구분해야 하거나, 판결을 받은 뒤에도 점유자가 자진 퇴거하지 않아 강제집행을 앞둔 상황을 다룹니다. 관할 법원 확인 기준부터 법원 집행관을 통한 인도 집행, 내부 설비 반출 시 유의할 점을 살핍니다.

건물 인도 청구나 차임 청구를 준비하면서 세입자의 주소지와 상가 소재지가 서로 달라 어느 법원에 서류를 접수해야 할지 문의하십니다. 또한 본안 소송에서 판결을 받은 뒤에도 임차인이 자진 퇴거하지 않고 계속 영업을 이어가거나 점포를 점유하고 있어 실제 인도를 받기 위한 후속 절차를 찾으십니다. 체력단련장이나 스튜디오, 학원처럼 부피가 큰 대형 운동 기구와 설비가 내부에 남아 있는 상태에서 집행 절차를 밟아야 하는 임대인의 상담도 이어집니다.

피고의 보통재판적(일반적인 주소지 기준 관할)이 있는 주소지 법원에 제기하는 것이 민사소송법상 원칙이지만 부동산에 관한 소는 부동산 소재지 법원에도 제기할 수 있으며, 법원조직법상 시·군법원은 소액사건이나 화해·독촉·조정 사건 등을 담당하므로 절차 종류에 따른 관할 구분이 필요합니다. 판결 이후 단계에서는 임대인이 법원 집행관을 통하지 않고 임의로 출입문을 잠그거나 집기를 반출하면 형사상 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 점포 안에 임차인 본인 소유가 아닌 리스·렌탈 업체 소유이거나 양도담보(소유권을 채권자에게 넘겨 담보로 삼는 약정)가 설정된 제3자 소유 기구가 섞여 있으면, 반출 및 보관 과정에서 소유권 주장에 따른 이의가 제기될 수 있습니다.

• 분쟁 대상 부동산의 소재지를 기준으로 지방법원 본원·지원 관할을 확인하고, 단순 금전 청구인 차임 지급명령 신청과 건물 인도 본안 소송 중 어떤 절차를 밟는지에 맞추어 접수 법원을 구분합니다.

• 판결 선고 후에도 점유자가 나가지 않는 사안에서는 집행에 앞서 점포 내부에 있는 대형 설비나 기구의 권리관계를 파악해 제3자 소유 물건을 사전 구분하고, 법원 집행관을 통해 점유를 적법하게 이전받는 명도 강제집행 절차를 준비합니다.

• 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 대한 부속물매수청구(민법에 따라 건물 부속물의 매수를 청구하는 권리)나 유익비 상환 청구, 원상회복 및 보증금 공제 주장을 계약서와 시공 내역으로 대조합니다.

소송 전에 점유이전금지가처분을 집행하여 계약서상 명의자 외에 구획된 공간을 실제로 지배·관리하는 공동 운영자나 전차인 등 실질적 점유자까지 피고로 정확히 특정했는지에 따라 판결 후 강제집행 가능 여부가 좌우됩니다. 집행 과정의 소요 기간과 절차 비용은 목적물의 규모, 점유자의 인원수, 그리고 내부에 반출·보관해야 할 대형 기구나 제3자 소유 설비의 존재 여부에 따라 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

• 판결문을 확보했더라도 법원 집행관을 통한 적법한 인도 집행 절차를 거치지 않고 스스로 점포 문을 잠그거나 내부 물건을 치우지 않도록 주의해야 합니다.

• 운동 시설이나 교육 시설처럼 고가 장비가 설치된 업종은 강제집행 시 반출 문제와 소유권 이의가 생길 수 있으므로, 리스·렌탈 물건이나 부속물 내역을 미리 파악해 두어야 합니다.

• 소장 접수나 집행 신청 전에 등기사항전부증명서와 임대차계약서를 준비하여 목적물 소재지 관할 법원과 현재 점유 상태를 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

부동산 분쟁에 대해 고민이시라면 부동산분쟁 상담이나 부동산 변호사 상담을 통해 사안을 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다. 구체적인 대응은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.