[부동산분쟁] 신규 임차 약사 계약 거절과 약국 권리금 회수 방해, 손해배상 청구 대응 · 부동산 변호사 상담

약국 임대차 종료를 앞두고 새로 들어올 약사를 주선했으나 건물주가 계약을 거부하거나 직접 약국을 열겠다며 가로막을 때 겪는 갈등입니다. 약국 개설 자격 요건과 신규 임차인 주선 절차를 점검하여 회수 방해에 따른 손해배상 청구를 준비하는 과정을 살펴봅니다.

임대차기간이 끝나갈 무렵 새로 들어올 약사를 구해 건물주에게 소개했으나, 건물주가 뚜렷한 이유 없이 계약을 피하거나 거절해 약국 권리금을 회수하지 못하는 상황에서 상담을 요청합니다. 건물주가 주선받은 신규 약사에게 직접 권리금을 요구하거나 주변 시세에 비추어 현저히 높은 차임과 보증금을 제시하며 계약을 무산시키는 일도 벌어집니다. 때로는 약사 면허를 가진 건물주 본인이나 그 가족이 그 자리에 직접 약국을 열겠다며 재계약과 신규 계약을 모두 거부해 갈등이 깊어지기도 합니다.

보증금액이 일정 기준을 초과하는 고액 임대차라도 상가건물 임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하며, 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선했을 때 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하거나 방해하는 행위를 금지합니다. 다만 약사법에 따라 약사나 한약사만 1곳의 약국을 개설할 수 있으므로, 주선한 신규 약사가 적법하게 개설등록을 마칠 수 있는 상태인지와 임차인이 신규 약사의 자력 정보를 건물주에게 제공했는지가 선행 쟁점이 됩니다. 아울러 건물주나 가족이 같은 자리에 직접 약국을 여는 사정이 법에서 정한 정당한 거절 사유(상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 등)에 해당하는지를 두고 다툼이 일어납니다.

• 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시점 사이에 신규 약사를 주선하고 자력 정보를 전달한 통지 내역과 약사법상 개설등록 요건을 확인합니다.

• 건물주의 부당한 거절 의사, 과도한 임대 조건 요구, 또는 퇴거 후 건물주 가족 명의의 약국 개설 정황 등 방해 행위 증거를 확보합니다.

• 임대차 종료일로부터 3년의 소멸시효 기한 내에 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 한도에서 손해배상 청구 서면을 작성합니다.

법이 정한 주선 기간 안에 개설 자격을 갖춘 신규 약사를 소개하고 건물주가 요구한 자력 정보를 서면 등으로 충실히 제공했는지가 중요합니다. 건물주에게 신규 임차인의 자력 부족이나 의무 위반 우려 같은 정당한 거절 사유가 있었는지, 그리고 해당 점포가 전통시장을 제외한 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산 등 권리금 보호 적용 제외 대상에 속하는지에 따라서도 판단이 갈립니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

• 건물 매매 등으로 소유자가 바뀌는 중이라면 종전 건물주와 새 건물주 양쪽 모두에게 신규 약사 주선 의사와 자력 정보를 서면으로 남겨 두어야 합니다.

• 건물주가 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하거나 스스로 새 약사를 구해 권리금을 받으려 한다면 대화 녹음과 문자메시지 등 객관적인 기록을 확보해야 합니다.

• 계약 종료로 점포를 비워 주어야 할 때는 퇴거 전 조제실 설비 등 원상회복 범위를 계약서 특약으로 확인하고 임대차 종료일로부터 3년 이내에 청구 절차를 밟아야 합니다.

부동산 분쟁에 대해 고민이시라면 부동산분쟁 상담이나 부동산 변호사 상담을 통해 사안을 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다. 구체적인 대응은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.