[부동산분쟁] 신규 임차인 계약 거절과 상가 권리금 회수 방해, 손해배상 청구 절차 · 부동산 변호사 상담

상가 임대차 종료를 앞두고 신규 임차인을 주선했으나 건물주가 정당한 이유 없이 계약 체결을 거절하여 권리금 회수에 어려움을 겪는 상황입니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호 요건과 감정평가를 통한 손해배상 청구 절차를 살펴봅니다.

상가 계약 만료를 앞두고 시설과 영업 가치를 넘겨받을 새 세입자를 구해 권리금 계약을 맺었으나, 건물주가 뚜렷한 이유 없이 신규 임대차 체결을 거부하는 상황에서 상담을 요청하십니다. 직접 매장을 운영하겠다며 나가달라고 요구하거나, 기존 계약서에 권리금을 인정하지 않는다는 특약이 있다는 이유로 협조를 거절해 다툼이 생기기도 합니다. 보증금과 월세가 높은 상가여서 법적 보호를 받지 못할까 봐 걱정하며 찾아오시는 사례도 있습니다.

건물주에게 직접 권리금 지급을 요구하는 것이 아니라, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 방해받지 않을 권리가 상가건물 임대차보호법상 보호 대상입니다. 임대차계약서에 권리금 포기에 관한 불리한 특약이 적혀 있더라도 강행규정(당사자 합의로도 배제할 수 없는 법 규정)에 따라 원칙적으로 효력이 부정되며, 보증금액이 일정 기준을 초과하는 고액 상가에도 회수기회 보호 규정은 동일하게 적용됩니다. 결국 기존 세입자가 법정 주선 기간 안에 신규 세입자를 적법하게 주선했는지, 건물주가 내세우는 거절 이유가 법이 정한 정당한 사유에 부합하는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

• 임대차 종료 시점과 차임 연체 여부, 대규모점포나 국유·공유재산 등 권리금 보호 적용 제외 대상 해당 여부를 먼저 확인합니다.

• 신규 임차인과의 권리금 계약 체결 사실 및 자력과 의무 이행 능력 정보를 건물주에게 제공한 기록을 정리하고, 법무법인(유) 엘케이파트너스는 정당한 사유 없는 방해 행위임을 소명하는 내용증명 발송과 손해배상 소장 작성을 대리합니다.

• 소송 단계에서 점포의 유형(시설·비품) 및 무형(영업 노하우·위치상 이점) 가치를 산출하기 위한 법원 감정평가 신청과 세무·시설 자료 제출을 진행합니다.

주선한 신규 세입자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 있는지, 기존 세입자가 건물주의 요청에 따라 자력 정보를 충실히 제공했는지, 또는 건물주가 상가건물을 일정 기간 이상 영리목적으로 사용하지 않는 등 법정 거절 사유가 존재하는지에 따라 판단이 달라집니다. 배상 범위는 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 상한으로 하여 법원 감정 결과에 따라 정해집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

• 신규 임차인을 주선하고 관련 정보를 건물주에게 전달하는 과정은 문자메시지, 내용증명 등 시점과 내용이 남는 방식으로 기록해 두어야 합니다.

• 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 일정 기간 내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로 기한 내에 법적 절차를 검토해야 합니다.

• 감정평가에서 점포 가치를 제대로 평가받으려면 초기 인테리어·설비 투자 내역서와 부가가치세 신고 자료 등을 미리 챙겨 두시기 바랍니다.

부동산 분쟁에 대해 고민이시라면 부동산분쟁 상담이나 부동산 변호사 상담을 통해 사안을 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다. 구체적인 대응은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.