[지역주택조합] 토지 사용권원 부족과 매도청구 지연, 분담금 반환 청구 검토

사업계획승인에 필요한 토지 사용권원(토지를 사용할 수 있는 법적 권리)을 채우지 못해 매도청구가 막히고 사업이 멈춘 상황을 검토합니다. 실제 확보 비율과 지연 경위를 대조하여 계약 해제(계약을 처음부터 없던 상태로 되돌림)와 납입금 반환을 다투는 절차를 설명합니다.

홍보관 안내 당시 곧 착공과 사업계획승인이 난다는 설명을 믿고 조합에 가입했으나 수년째 인허가 단계에 머물러 있는 상황입니다. 조합 측에서는 토지 매입이 진행 중이라고만 반복할 뿐 구체적인 확보 현황을 명확히 밝히지 않습니다. 관할 지방자치단체 문의나 정보공개를 통해 확인해 보면, 사업계획승인 요건인 대지 95퍼센트 사용권원에 크게 미달하는 경우가 많습니다. 이에 따라 동의하지 않은 토지에 대한 매도청구조차 진행하지 못하고 사업이 사실상 멈추어 분담금 반환을 고민하게 됩니다.

지역주택조합 사업에서 사업계획승인을 신청하고 미동의 토지 소유자 모두를 상대로 매도청구(토지를 강제로 팔도록 청구하는 권리 행사)를 진행하려면 주택건설대지 95퍼센트 이상의 토지 사용권원을 확보해야 합니다. 법정 사용권원 기준을 충족하지 못하면 매도청구 소송 자체가 불가능해 사업이 장기간 표류하게 됩니다. 이때 장기 지연이 사회통념상 이행불능(의무를 실행하는 것이 불가능해진 상태)에 이르렀는지가 핵심 쟁점입니다. 아울러 가입 당시 설명과 달리 사업 규모 축소나 과도한 추가분담금이 발생하는 중대한 사정변경(계약 당시 기초가 된 상황의 중대한 변화)이 계약 해제 사유에 해당하는지도 함께 검토해야 합니다.

조합이 실제로 확보한 사용권원의 비율과 매도청구 요건 충족 가능성에 따라 결론이 달라집니다. 가입 당시 안내받았던 사업 일정과 현재 지연 상태 사이의 격차, 그리고 사업 추진이 객관적으로 불가능해졌음을 입증할 객관적 자료의 유무에 따라 판단이 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.