[지역주택조합] 사전 모집신고 위반과 조합가입계약 무효 청구 절차

관할 지자체에 법정 모집신고를 마치지 않은 상태에서 사전 조합원을 모집한 사안을 점검하는 글입니다. 강행규정 위반 사실을 근거로 가입계약의 무효를 주장하고 기납입금 전액에 대한 부당이득반환을 요구하는 절차를 안내합니다.

정식 오픈 전 사전 청약이라는 홍보를 믿고 지역주택조합 추진위원회 단계에서 서둘러 가입계약을 맺은 분들이 계십니다. 당시에는 곧 관할 구청 신고가 완료되고 사업이 빠르게 추진될 것이라는 안내를 받았으나, 오랜 기간 설립인가는커녕 지자체 승인 소식조차 들리지 않는 경우가 적지 않습니다. 뒤늦게 관할 관청에 확인하여 공식적인 모집신고 절차조차 밟지 않았다는 사실을 알고 납입금 반환을 고민하시는 사례가 많습니다.

주택법령은 무분별한 조합원 모집과 사업 장기화를 막기 위해 단계별로 갖추어야 할 최소한의 토지 확보 기준을 정해 두고 있습니다. 발기인(조합 설립을 추진하는 주체)이 조합원을 모집하려면 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원(토지를 사용할 수 있는 법적 권리)을 확보하여 관할 시장·군수·구청장에게 모집신고를 해야 합니다. 신고 수리와 신고필증 교부(신고를 마쳤음을 증명하는 서류 발급)도 없이 조합원을 사전 모집하는 행위는 주택법이 정한 절차를 위반한 행위에 해당할 수 있습니다. 지역주택조합 가입계약의 무효 사유가 인정되는 경우, 이미 지급한 분담금에 대해 부당이득 반환을 요구할 근거가 생길 수 있습니다.

계약 체결 날짜와 지자체 모집신고 처리 일자 사이의 선후 관계가 명확히 입증되는지에 따라 법적 판단이 달라집니다. 또한 계약 무효가 인정되더라도 추진위원회나 집행부의 명의 계좌 또는 자금관리 신탁계좌에 실제 회수할 잔액이 확보되어 있는지에 영향을 받습니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.