[부동산분쟁] 상가 임차인의 과거 3기 차임 연체와 계약갱신 거절, 건물인도 청구 절차

상가 임차인이 과거 누적 3기분의 차임(3개월 치 월세에 해당하는 금액)을 연체했다가 만료 시점에 밀린 월세를 모두 납부하고 갱신을 요구하는 상황입니다. 과거 연체 사실을 이유로 한 임대인의 갱신 거절 적법성과 점유이전금지가처분(소송 중 다른 사람에게 부동산 점유를 넘기지 못하게 미리 묶어두는 처분) 및 건물인도(명도) 소송 진행 절차를 안내합니다.

상가 건물을 임대한 뒤 임차인이 영업 부진이나 개인 사정을 이유로 수차례 월세를 밀리는 일이 발생합니다. 이후 임대차 만료 시점이 다가오자 임차인이 밀려 있던 차임을 한꺼번에 모두 송금해 연체액을 해소한 뒤, 상가 임대차 계약의 갱신을 요구하는 사례가 있습니다. 임대인은 누적된 연체로 신뢰 관계가 깨졌다고 보아 갱신을 거절하고 상가를 비워줄 것을 요청합니다. 하지만 임차인이 현재는 밀린 돈이 없다며 인도를 거부할 때 법적 조치를 취하고자 찾아오십니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 3기분의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약을 해지하거나 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 갱신요구 거절 사유는 현재 시점에 차임이 밀려 있어야만 하는 것이 아니라, 과거 임대차 기간 중 한 번이라도 연체액이 누적 3기분에 도달한 사실이 있는지가 쟁점이 됩니다. 또한 임대차기간 만료 전 법정 기간 내에 갱신거절 통지가 적법하게 상대방에게 전달되었는지가 중요합니다. 임차인이 퇴거하지 않을 때 임의로 문을 잠그지 않고 법적 절차를 밟아 부동산을 인도받는 방법도 함께 확인해야 합니다.

임차인의 과거 연체 총액이 실제로 연속적이든 단속적이든 3기분 차임액에 도달한 금융 자료가 객관적으로 입증되는지에 따라 결과가 달라집니다. 아울러 상가건물 임대차보호법이 정한 기한 내에 갱신거절 의사가 상대방에게 명확히 도달했는지 여부에 따라서도 판단이 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.