[부동산분쟁] 상가 월세 연체와 임의 개문 특약 갈등, 명도 절차

상가 세입자가 월세를 연체하고 연락을 피할 때 계약서 특약만 믿고 문을 열거나 짐을 빼면 형사 고소 위험이 따릅니다. 점유이전금지가처분과 건물 인도 청구를 통해 적법하게 공간을 돌려받는 절차를 검토합니다.

상가 세입자가 여러 달 동안 차임을 내지 않은 채 연락을 끊고 잠적하는 일이 있습니다. 문을 닫아건 채 영업도 하지 않고 월세마저 끊기면 건물주는 하루하루 심각한 금전적 피해를 겪게 됩니다. 이때 임대차계약서에 '차임 연체 시 임대인이 임의로 개문(문 열기) 및 집기 반출을 할 수 있다'는 취지의 특약이 적혀 있는 경우가 있습니다. 이를 보고 직접 열쇠공을 불러 문을 열거나 내부 짐을 정리해도 되는지 묻고자 찾아오십니다.

계약서에 특약 조항이 존재하더라도 법원의 집행 절차를 거치지 않고 임대인이 스스로 점유를 회수하는 자력구제(권리자가 국가기관에 의하지 않고 직접 실력으로 권리를 실현하는 일)는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 임차인의 동의 없이 출입문을 폐쇄하거나 단전·단수 조치를 하고 내부 집기를 들어내면 형법상 권리행사방해죄, 업무방해죄, 재물손괴죄나 건조물침입죄 등으로 형사 고소를 당할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 3기분의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있으므로, 감정적인 실력 행사 대신 적법한 해지 의사표시를 거쳐 퇴거를 구해야 합니다.

상가 인도 집행은 연체된 차임 액수가 법률상 기준인 3기분에 도달했는지와 계약 해지의 의사표시가 상대방에게 적법하게 도달했는지에 따라 좌우됩니다. 아울러 본안 판결(임시 처분이 아닌 소송의 본래 쟁점을 다루는 정식 판결) 전에 점유이전금지가처분 집행을 완료해 실제 현장 점유자가 변경되지 않도록 묶어두었는지에 따라 최종 결과가 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.