[부동산분쟁] 상가 임차인 월세 연체와 퇴거 거부, 건물인도 소송 대응

상가 임차인이 차임(월세)을 연체하면서도 퇴거 요구에 응하지 않는 상황을 다룹니다. 자력구제를 피하고 점유이전금지가처분과 건물인도(건물을 비우고 넘겨받는 명도) 청구 및 집행관을 통한 적법한 절차를 설명합니다.

상가 건물을 세놓았으나 세입자가 여러 달 동안 차임을 지급하지 않아 깊은 고민에 빠진 건물주들이 찾아옵니다. 보증금이 거의 차감되어 남은 금액이 없는데도 연락을 피하거나 문을 잠근 채 영업을 중단하는 일이 벌어집니다. 직접 찾아가 번호키를 바꾸거나 집기를 빼내고 싶지만 형사상 법적 문제가 생길까 염려되어 올바른 해결 경로를 묻습니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 3기분의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 계약서에 임의 반출 특약이 있더라도 법원의 집행 절차를 거치지 않고 스스로 점유를 회수하는 자력구제(자신의 힘으로 권리를 실현하는 행위)는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 임의로 문을 잠그거나 단전·단수 조치를 취하면 업무방해나 건조물침입 등 형사 분쟁으로 이어질 위험이 큽니다. 아울러 소송 도중 임차인이 제3자에게 무단으로 가게를 넘겨버리면 판결을 받더라도 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 하는 낭패를 겪을 수 있습니다.

연체된 차임액이 3기분에 실제로 도달했는지 여부와 계약 해지 통고가 임차인에게 적법하게 도달했는지가 기본 바탕이 됩니다. 또한 본안 소송(정식 재판)에 앞서 점유이전금지가처분을 적시에 집행하여 점유 승계(가게 점유를 제3자에게 넘기는 일)를 차단했는지, 미지급 차임 상당의 부당이득(법률상 원인 없이 얻은 이익) 반환 청구를 함께 입증했는지에 따라 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.