[지역주택조합] 추가 납부 없는 확약서를 믿고 계약했으나 증액을 요구받은 상황, 계약 무효 검토

추가 부담이 없다는 확약서를 교부받고 가입했으나 이후 대규모 추가 납부 통보를 마주한 상황을 설명합니다. 총회 결의를 거치지 않은 약정의 법적 효력과 가입계약 일체 무효에 따른 부당이득반환 청구 절차를 검토합니다.

입주 시까지 추가로 들어가는 비용이 전혀 없다는 약속을 믿고 안심증서나 확정분담금 확약서를 교부받아 계약하는 경우가 있습니다. 그러나 사업이 지연되면서 당초 안내와 달리 막대한 금액의 추가 납부를 요구하는 총회 소집이나 납부 안내문이 전달되어 난감해집니다. 약속된 내용과 전혀 다른 요구에 항의하여 계약을 취소하려 해도, 추진위원회나 조합 측에서는 확약서 효력을 부정하거나 임의탈퇴 시 분담금을 돌려줄 수 없다고 맞서 분쟁이 커집니다.

조합의 재산과 조합원 분담금은 전체 조합원의 총유(공동 소유 형태)에 속하므로 총유물의 관리나 처분은 총회 결의를 거쳐야 합니다. 총회 결의 없이 임의로 발급된 확정분담금 약정이나 환불 약정은 효력이 인정되지 않아 무효가 됩니다. 다만 법률행위의 일부분이 무효이면 원칙적으로 전부가 무효가 되므로, 확약서가 유효하지 않다면 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 될 수 있는지, 그리고 그 경우 납입금 전액을 부당이득으로 돌려받을 수 있는지가 핵심 쟁점입니다. 다만 당사자의 가정적 의사에 따라 조합가입계약은 여전히 유효로 유지될 수도 있어, 구체적 사정에 따른 판단이 필요합니다.

해당 약정이 없었더라면 가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정되는지와 사후에 조합 총회에서 이를 추인한 사실이 있는지가 결과를 좌우합니다. 또한 소송 제기 당시 사업의 실제 진행률과 토지 확보 여부에 따라 신의성실 원칙 위반 주장 배척 여부가 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.