[지역주택조합] 토지 사용권원 미확보로 사업 지연 시, 계약 해제 및 분담금 반환 검토

사업계획승인에 필요한 토지 사용권원(토지를 사용할 수 있는 법적 권리)이 장기간 확보되지 않아 사업 진행이 멈춘 상황을 다룹니다. 매도청구 요건 미달로 인한 교착 상태에서 지역주택조합 계약 해제와 납입금 반환을 검토하는 절차를 설명합니다.

지역주택조합 가입 후 수년이 흘렀음에도 착공은커녕 사업계획승인 신청조차 들어가지 못해 막막해하시는 분들이 많습니다. 홍보 당시에는 곧 사업계획승인이 나고 착공에 들어간다고 안내받았으나, 실제로는 주택건설대지의 사용권원 확보율이 법정 기준에 턱없이 미치지 못해 멈춰 서 있는 상황입니다. 조합 측에서는 추가분담금 납부만 지속적으로 요구하면서 남은 토지 매입이 지연되는 이유를 제대로 설명하지 않아 탈퇴와 반환 방법을 묻고자 찾아오십니다.

주택법상 사업계획승인을 신청하고 잔여 토지에 대해 매도청구(토지 소유권을 강제로 매도하도록 법원에 청구하는 절차)를 진행하려면, 주택건설대지 95퍼센트 이상의 토지 사용권원을 확보해야 합니다. 그러나 토지 매입이 장기간 교착 상태에 빠져 95퍼센트 사용권원을 채우지 못하면 남은 토지 소유자들을 상대로 매도청구 자체를 진행할 수 없습니다. 이로 인해 사업 진행이 객관적으로 불가능해지거나 장기 지연이 사회통념상 이행불능에 이르면, 가입계약의 해제와 분담금 반환 청구 사유에 해당하는지가 주된 쟁점이 됩니다.

현재 사업 단계에서 확보된 실제 토지 사용권원 비율이 95퍼센트에 얼마나 미달하는지, 사업 지연이 채무불이행이나 이행불능으로 평가될 만큼 중대한지, 계약 당시 제시된 설명과 실제 인허가 진행 상황의 차이가 객관적 증거로 입증되는지에 따라 판단이 달라집니다. 아울러 조합 계좌나 신탁계좌에 실질적으로 집행 가능한 잔여 자산이 존재하는지에 따라서도 회수 범위가 달라질 수 있습니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.