[지역주택조합] 토지 소유권 확보 미달로 설립인가 지연 시 계약 해제 절차

법정 토지 소유권 확보 기준을 충족하지 못해 조합설립인가가 장기간 지연되며 분쟁이 발생하는 상황입니다. 주택법상 설립인가 요건 미달에 따른 사업 목적 달성 불능 여부를 검토하고 분담금 반환을 청구하는 절차를 설명합니다.

조합원 모집 당시 곧바로 설립인가를 받고 착공에 들어갈 것처럼 안내받았으나 수년이 지나도록 인가 신청조차 들어가지 못하는 경우가 있습니다. 토지 매입이 원활히 진행되고 있다는 공지만 반복될 뿐 실제 권원 확보 현황은 불투명한 상태가 지속됩니다. 이에 지친 가입자가 사업 실현 가능성이 희박하다고 판단하여 계약 해제와 납입 분담금의 전액 환급을 요구하는 분쟁이 이어집니다.

정식으로 조합설립인가를 받으려면 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원과 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 합니다. 토지 매입이 늦어지거나 땅값이 오르면 그 지연 위험과 추가 비용이 조합원에게 전가되는(떠넘겨지는) 구조를 띱니다. 단순 양해각서(업무협약)만 체결한 토지를 확보 면적에 포함해 비율을 사실과 다르게 알린 사례가 있습니다. 장기간 법정 소유권 요건을 갖추지 못했다면 사업 목적 달성이 불가능한 상태에 이르렀는지, 즉 사회통념상 이행불능(사회 일반의 상식에 비추어 계약 내용을 실현할 수 없는 상태)에 해당하는지가 계약 해제의 핵심 쟁점이 됩니다.

지역주택조합 계약 해제 소송은 현재 주택건설대지 안에서 실제로 확보된 토지 소유권과 사용권원의 객관적 비율이 어느 수준인지에 따라 결론이 달라집니다. 또한 사업 진행 지연의 주된 원인이 누구에게 있는지, 사회통념상 사업 추진이 사실상 불가능한 상태에 이르렀다고 볼 수 있는 제반 사정(여러 정황)이 입증되는지에 따라 법원의 판단이 결정됩니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.