[지역주택조합] 대지 사용권원 미달로 사업계획승인이 지연될 때 계약 해제 검토

주택건설대지의 사용권원(토지를 사용할 수 있는 법적 권리) 확보 요건을 채우지 못해 사업계획승인이 장기간 멈춰 서 있는 조합원 분쟁을 다룹니다. 매도청구(토지를 시가로 팔도록 청구하는 것)에 필요한 법정 토지 확보 기준을 대조하고 사회통념상 이행불능(계약을 더는 실현할 수 없는 상태)에 따른 계약 해제 및 분담금 환급 전략을 정리합니다.

조합설립인가를 마친 뒤 곧 사업계획승인을 거쳐 착공에 들어간다는 설명을 믿고 분담금을 납입해 온 분들이 있습니다. 그러나 수년이 흐르도록 사업계획승인 신청조차 들어가지 못하고 대지 확보가 답보(더 나아가지 못하고 제자리에 머무름) 상태에 빠진 사례가 많습니다. 조합에서는 토지 매입을 진행 중이라는 핑계만 대며 추가분담금 납부만 계속 요구하는 경우가 많습니다. 이에 더해 실질적인 토지 확보 비율을 밝히지 않아 조합원들이 탈퇴와 납입금 환급 방안을 고민하시게 됩니다.

지역주택조합 사업에서 사업계획승인을 받으려면 원칙적으로 대지 소유권을 확보해야 합니다. 지구단위계획이 필요한 사업은 80퍼센트 이상 확보(주택조합은 소유권)하고 나머지 매도청구를 진행할 수 있습니다. 특히 95퍼센트 이상 사용권원을 확보해야 남은 모든 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 토지 매입이 지연되거나 땅값이 오르면 그 지연 위험과 추가 비용이 조합원에게 전가(책임이나 부담을 넘김)되는 구조를 띱니다. 대지 사용권원이 95퍼센트에 턱없이 미치지 못해 매도청구 요건을 갖추지 못하고 사업이 장기 지연될 수 있습니다. 이러한 때에는 사회통념상 이행불능 또는 계약 해제 사유에 이르렀는지를 따져보아야 합니다.

주택건설대지의 실제 사용권원 및 소유권 확보율이 법정 기준에 얼마나 미치지 못하는지, 토지 매입 가능성이 객관적으로 열려 있는지가 지역주택조합 계약 해제 여부의 판단을 가릅니다. 또한 사업 지연의 책임이 조합 측에 명백히 있는지와 사업 규모 변경의 폭에 따라 결론이 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.