[지역주택조합] 사업계획승인 요건 미확보로 지연 시, 이행불능 해제 및 분담금 반환 절차

사업계획승인에 필요한 대지 권원(부동산을 정당하게 사용하거나 소유할 수 있는 법적 권리)을 확보하지 못해 매도청구(사업에 반대하는 토지 소유자에게 땅을 팔라고 법적으로 요구하는 절차)조차 진행하지 못한 채 사업이 표류하는 상황을 다룹니다. 사회통념상 이행불능(계약의 목적을 달성하는 것이 사회적으로 불가능해진 상태)에 따른 조합가입계약 해제와 분담금 및 업무추진비 반환을 구하는 법적 검토 절차를 안내합니다.

조합설립인가를 마쳤다는 소식을 듣고 머지않아 착공이 이루어질 것으로 기대했으나 수년째 다음 단계로 넘어가지 못하는 사례가 많습니다. 정기총회에서는 매번 토지 매입이 진행 중이라는 설명만 되풀이되고 사업비 부족에 따른 추가분담금 청구서가 발송됩니다. 가입자 입장에서는 주택건설대지 확보가 정체된 원인을 파악하던 중, 인허가 기준에 턱없이 모자란 상태임을 확인하고 탈퇴 방안을 문의하게 됩니다.

사업계획승인 단계에서는 원칙적으로 대지 소유권을 확보해야 합니다. 지구단위계획이 필요한 사업은 80퍼센트 이상 확보(주택조합은 소유권)와 함께 나머지 매도청구를 거쳐야 합니다. 특히 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보해야만 남은 모든 소유자에게 매도청구를 진행할 수 있습니다. 수년 동안 이 비율을 충족하지 못해 매도청구 소송조차 제기하지 못하고 있다면, 사업은 사회통념상 이행불능 상태(계약 목적을 달성할 수 없는 상태)에 도달했다고 볼 여지가 생깁니다.

지역주택조합 가입계약 해제 사유를 구성하는 핵심 기준은 토지 확보율 정체 기간과 매수 교섭의 실질적 진행 가능성입니다. 최초 가입계약 대비 사업 규모나 세대수가 지나치게 축소·변경되었는지, 추가분담금 발생 폭이 통상적인 예측 범위를 현저히 벗어났는지도 판단에 영향을 미칩니다. 조합이 주장하는 토지 매입 현황에 법적 구속력이 있는 계약이 체결되어 있는지 여부도 변수로 작용합니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.