[지역주택조합] 사업계획승인 장기 지연, 계약 해제 및 분담금 반환 절차

토지 사용권원(토지를 사용할 수 있는 법적 권리) 미확보로 사업계획승인이 장기 표류하면서 추가 지출만 늘어나는 상황입니다. 주택법상 매도청구(시가로 팔 것을 청구하는 권리) 요건과 객관적 토지 확보 비율을 확인하여 계약 목적 달성 불능에 따른 해제와 분담금 반환을 검토하는 과정을 설명합니다.

홍보관 안내 당시 곧 착공과 사업계획승인이 이루어질 것처럼 설명을 듣고 가입했으나 수년 동안 진척이 없는 경우가 있습니다. 주택건설대지 사용권원을 충분히 모으지 못해 인허가 신청조차 들어가지 못하고 사업이 멈추어 있는 사정이 발생합니다. 조합 측에서는 지속적으로 추가분담금 납부만을 독촉하며 기다리라는 답변만 반복하고 납입금 반환 요구에는 응하지 않는 태도를 보입니다.

지역주택조합 사업은 조합원들이 납부한 분담금과 업무추진비로 토지를 매입하고 인허가를 받아가는 방식으로 진행됩니다. 주택법에 따르면 사업계획승인 단계에서는 원칙적으로 대지 소유권을 확보해야 합니다. 지구단위계획이 필요한 사업은 주택조합의 경우 대지 소유권을 확보하고 나머지 매도청구를 진행해야 합니다. 특히 주택건설대지 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보해야만 남은 모든 소유자에게 매도청구(시가로 팔 것을 청구하는 권리)를 행사할 수 있습니다. 법정 토지 확보 기준에 턱없이 미치지 못하여 사실상 사업 추진이 불가능한 상태라면 장기 지연이 사회통념상 이행불능(채무의 이행이 불가능하게 된 상태) 또는 계약 해제 사유에 이르렀는지를 따져보아야 합니다.

현재 지역주택조합이 실제로 확보한 주택건설대지의 사용권원과 소유권 비율이 객관적으로 입증되는지에 따라 소송 결과가 달라집니다. 최초 가입계약 대비 사업 규모나 세대수 변경의 정도, 그리고 발생한 추가분담금의 폭이 사회통념상 용인 가능한 범위를 넘어섰는지 여부에 따라서도 결과는 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.