[부동산분쟁] 주택 차임 연체에 따른 계약 해지와 건물 인도 청구 절차

주택 임차인이 두 달 치 이상의 월세를 지급하지 않고 퇴거를 거부하는 상황을 다룹니다. 적법한 해지 의사표시(계약을 끝내겠다는 뜻을 알림) 도달부터 점유이전금지가처분(소송 중 다른 사람에게 집을 넘기지 못하게 묶어두는 사전 조치)과 건물 인도(건물을 비워 넘겨줌) 소송을 거쳐 점유를 회수하는 대응 절차를 설명합니다.

임차인이 주택 월세를 수개월째 지급하지 않으면서 연락을 받지 않거나 이주를 거부하고 있어 난감한 사정에 놓이십니다. 보증금이 계속 줄어드는 상황에서 임의로 도어락 비밀번호를 바꾸거나 짐을 밖으로 꺼내면 형사 다툼이 일어날 수 있다는 우려 때문에 곤란을 겪는 분들이 찾아오십니다. 거주자에게 명확한 법적 조치를 취하고 적법하게 집을 비워내어 새로운 임대차를 맞추고자 절차를 상의하십니다.

주택 임대차 관계에서는 차임 연체액이 2기(두 달 치 월세에 해당하는 금액)에 달해야만 적법하게 계약을 해지할 수 있습니다. 밀린 월세를 이유로 계약을 끝내겠다는 통고가 상대방에게 제대로 도달했는지 확인해야 하며, 구두 약속이나 묵인으로 보일 수 있는 사정이 없어야 합니다. 소송 도중 세입자가 가족이나 다른 제3자에게 집의 점유를 넘겨버리면 판결 집행이 어려워질 수 있습니다. 따라서 점유이전금지가처분을 미리 신청하여 명도(집을 비워 넘겨주는 일) 절차를 빈틈없이 밟는 과정이 핵심 쟁점입니다.

해지 통고 당시 차임 연체액이 주택 기준인 2기분 차임액에 정확히 도달했는지가 첫 번째 기준이 됩니다. 아울러 해지의 의사표시가 기재된 서면이나 통지가 상대방에게 적법하게 도달하여 계약 종료의 효력이 발생했는지가 결과를 가릅니다. 또한 본안 소송(실제 권리관계를 정식으로 다투는 재판)에 앞서 점유이전금지가처분을 제때 마쳐 판결 선고 시점까지 점유 상태를 온전히 묶어두었는지에 따라 최종적인 인도 집행의 결과가 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.