[부동산분쟁] 상가 세입자 무단전대 우려 시 명도소송, 보전처분 검토

임대차 계약이 종료되었음에도 상가를 비우지 않는 세입자가 제3자에게 무단으로 점유(부동산을 사실상 지배하여 사용하는 상태)를 넘기려 할 때 취해야 할 법적 조치를 설명합니다. 명도(건물 인도 및 비우기) 본안소송에 앞서 집행 불능 위험을 방지하기 위한 점유이전금지가처분(소송 중 점유자가 다른 사람에게 부동산을 넘기지 못하도록 임시로 묶어두는 법원 처분)의 필요성과 절차를 짚어봅니다.

차임(월세) 연체나 기간 만료로 상가임대차 계약이 해지되었음에도 세입자가 퇴거를 거부하며 영업을 지속할 때 많은 임대인이 법적 해결책을 찾습니다. 특히 상가 명도 절차를 준비하던 중 세입자가 권리금을 회수하기 위해 제3자에게 매장을 무단으로 넘기려 하거나 다른 사업자를 들이려는 징후를 발견하고 급박하게 상담을 요청하는 사례가 많습니다. 임차인이 순순히 나가지 않더라도 임대인이 임의로 출입문을 잠그거나 집기를 반출(밖으로 내어놓음)할 수는 없기에 적법한 법률적 대응 방안을 모색해야 합니다.

상가 명도소송 도중 임차인이 가족이나 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 기존 피고를 상대로 받은 청구 인용 판결문으로는 바뀐 점유자를 내보낼 수 없습니다. 그러므로 사전에 점유이전금지가처분을 먼저 집행하여 현재의 점유 상태를 묶어두어야 합니다. 판결이나 집행관 절차에 의하지 않은 임의 문 열기, 단전, 단수는 업무방해죄 등 형사 책임이 발생할 수 있어 자력구제(법적 절차 없이 자신의 힘으로 권리를 실현하려는 행위)는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 따라서 임대인은 소유권에 기한 물권적 청구권(민법 제213조) 또는 임대차 종료에 따른 목적물 반환청구권에 기해 건물 인도 소송을 제기하기 전에 점유이전금지 보전조치를 선행하는 것이 적합합니다.

계약 해지의 의사표시가 담긴 통지서가 상대방에게 법정 요건을 갖추어 적법하게 도달했는지 여부와 현재 실제 점유 현황이 서류상 임차인과 일치하는지가 절차의 성패를 좌우합니다. 또한 소장 송달 전에 점유이전금지가처분 결정을 받아 신속하게 현장 집행을 마쳤는가에 따라 판결 확정 후 강제집행 불능 위험을 상당 부분 방지할 수 있는지가 갈립니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.