발간자료

다루는 주제
분양계약 취소 — 해지·해제와의 차이, 민법 제109조·제110조 요건 · 재개발 분양권 검토 — 다가구·공유지분 조합원 분양권 인정 · 재개발 현금청산 대상·보상 검토 — 도시정비법 · 재개발 관리처분계획 인가·총회 결의 하자 검토 · 재개발 이주·

글의 구성
주제별 질문과 답 → 근거 법령 → 이어서 읽을 글

분양사기 피해는 형법 제347조 사기죄 고소와 민법 제110조에 따른 사기 취소 및 부당이득반환청구(법률상 원인 없이 얻은 이익을 돌려달라는 청구) 소송을 함께 검토할 수 있습니다. 민사상 취소권은 민법 제146조에 따라 추인(취소할 수 있는 법률행위를 사후에 인정하는 일)할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 합니다. 따라서 형사 절차 결과만 기다리다 민사상 취소 기간을 넘기지 않도록 주의해야 합니다. 상대방의 재산 은닉을 막기 위한 가압류 등 보전처분(재산을 미리 묶어두는 임시 조치) 필요성과 기망행위(상대를 속이는 행위) 증거 수준을 살펴 두 절차의 진행 순서와 병행 여부를 정합니다.

근거 법령 · 형법 제347조 · 민법 제110조 · 민법 제146조

재개발은 구역 지정과 조합설립인가, 사업시행계획인가를 거쳐 분양신청을 받은 뒤 관리처분계획을 수립하는 순서로 진행됩니다(도시 및 주거환경정비법 제72조, 제74조). 이 가운데 누가 아파트를 배정받고 누가 현금청산 대상이 되는지는 조합원 분양신청 마감 후 수립·인가되는 관리처분계획 단계에서 확정됩니다. 다만 단독 분양권 인정 기준이 되는 권리산정기준일이나 지분 취득 시점은 사업 초기부터 이미 정해져 있으므로, 분양신청 공고가 나기 전에 미리 등기부와 시·도 조례 요건을 점검해 두어야 합니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제72조 · 도시 및 주거환경정비법 제74조

재개발조합은 공법상 법인(공공의 목적을 위해 특별법에 따라 설립된 법인)입니다. 따라서 분양권 누락이나 관리처분계획을 다투는 재개발소송은 민사법원이 아니라 피고인 조합 주사무소 소재지를 관할하는 행정법원에 제기해야 합니다(행정소송법 제9조). 관리처분계획 등 행정처분의 취소를 구하는 소송은 행정소송법 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다. 이 제소기간이 지나면 처분의 효력을 다투기 어렵습니다. 조합으로부터 불리한 통지를 받았다면 지체 없이 처분일과 송달일(서류를 정식으로 전달받은 날)을 확인해 대응해야 합니다.

근거 법령 · 행정소송법 제9조 · 행정소송법 제20조

재개발사업에서는 협의가 이루어지지 않으면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용재결 절차를 밟지만, 재건축사업은 수용권이 인정되지 않아 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따른 매도청구소송이나 제73조에 따른 현금청산금 지급 절차를 통해 가액을 정하게 됩니다. 또한 재건축은 조합 설립에 동의하지 않은 단계부터 매도청구 대상이 될 수 있고, 조합원 자격을 얻은 뒤 분양신청을 포기해 청산 대상이 되는 경우에는 정비사업비 분담 여부가 쟁점이 되기도 합니다. 사업 유형과 청산 사유가 발생한 시점에 따라 기준 시점과 대응 절차가 달라지므로 조합 정관과 사업 진행 단계를 먼저 확인해야 합니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제64조 · 도시 및 주거환경정비법 제73조

도시 및 주거환경정비법 제74조 및 제45조에 따라 분양예정 대지·건축물의 추산액과 종전 토지·건축물의 가격, 정비사업비 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기는 관리처분계획에 포함되어야 하며, 이를 변경하려면 원칙적으로 총회 의결을 거쳐야 합니다. 특히 정비사업비가 100분의 10 이상(생산자물가상승률분과 현금청산 금액은 제외) 늘어나는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제45조 제7항에 따라 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다. 조합이 총회 전에 조합원별 분담금 추산액과 산출근거를 제대로 통지하지 않았거나 가중된 의결정족수를 채우지 못한 채 결의했다면 총회 결의 효력 다툼이나 관리처분계획 변경인가 취소소송의 쟁점이 될 수 있습니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제74조 · 도시 및 주거환경정비법 제45조 · 도시 및 주거환경정비법 제45조 제7항

흔히 말하는 재개발 이주비는 조합이 조합원의 임시 거주를 돕기 위해 종전 자산 가치를 담보로 빌려주는 대출금 성격을 띱니다. 반면 도시 및 주거환경정비법 제65조에 따라 지급하는 주거이전비와 이사비는 정비사업 시행으로 이주하게 되는 소유자나 세입자에게 지급하는 법정 손실보상금입니다. 주거이전비는 정비구역 공람공고일 등 기준 시점의 거주 요건과 가구원 수에 따라, 이사비는 주택의 점유 면적 기준에 따라 각각 다르게 산정되므로 본인이 어느 대상에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제65조

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에