발간자료

다루는 주제
채무불이행 및 약정에 따른 계약 해제·기망·착오에 따른 계약 취소·방문판매 유인에 따른 청약철회 및 불공정 약관 통제·아파트·오피스텔·생활숙박시설·지식산업센터 유형별 쟁점·부동산신탁 사업장 청구 대상 구분 및 중도금

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

약정된 입주 시기가 한참 지나도록 건물이 완공되지 않거나 사업 부실로 소유권을 넘겨받기 어려워진 수분양자가 납입금 반환을 요구하는 상황입니다.

• 사업주체나 분양사업자가 약정한 입주 예정일을 넘겨 장기간 준공하지 못하거나(이행지체), PF 대출 부실·담보신탁 처분 등으로 수분양자에게 소유권이전등기를 넘겨줄 수 없게 된 때(이행불능)에는 민법 제544조 및 제546조에 따른 법정해제권이 발생합니다.

• 또한 분양계약서에서 정한 입주 지연 기준 기간(통상 3개월)을 초과한 때에는 민법 제543조 및 계약서상 약정해제 조항에 근거해 즉시 해제를 통보할 수 있습니다.

• 계약이 해제되면 민법 제548조 제1항·제2항에 따라 계약은 처음부터 없었던 상태로 돌아가며, 사업주체는 수분양자로부터 받은 분양대금 원금에 대금을 받은 날로부터의 법정이자를 가산해 반환해야 합니다.

근거 법령 · 민법 제543조, 제544조, 제546조, 제548조 제1항·제2항

홍보관에서 안내받은 수익 조건이나 건물 용도, 주요 설계 내용이 실제 시공 결과와 현저히 달라 계약의 효력을 소급하여 없애려는 상황입니다.

• 분양 카탈로그나 홍보관에서 안내받은 수익률, 확정 임대 약정, 핵심 입지 조건, 전용면적·기둥 위치 등 계약의 중요 사항이 실제 시공 내용과 달라 수분양자가 속았거나 착오에 빠져 계약했다면 민법 제110조(사기·강박에 의한 의사표시) 또는 민법 제109조(착오로 인한 의사표시)를 근거로 계약을 취소할 수 있습니다.

• 오피스텔·생활숙박시설 등 건축물분양법 적용 대상(지식산업센터는 적용 제외)은, 분양사업자가 같은 법에 따른 시정명령·벌금형 이상·과태료 처분을 받으면 분양계약서에 따라 해약할 수 있습니다(건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조제1항제11호)..

• 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내(민법 제146조)에 행사해야 하므로 분양 광고물과 상담 녹취를 조기에 확보하는 것이 중요합니다.

근거 법령 · 민법 제109조, 제110조, 제146조, 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조, 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조제1항제11호

모델하우스 밖에서 판촉 권유를 받아 충동적으로 계약했거나 개인 자금 사정으로 계약을 포기하면서 과도한 위약금 공제에 맞서야 하는 상황입니다.

• 길거리 판촉, 전화 권유, 기존 고객 소개 등을 통해 영업장(모델하우스)이 아닌 장소에서 권유받아 계약을 체결한 경우 방문판매 등에 관한 법률 제2조 및 제8조가 적용될 여지가 있습니다.

• 이 경우 계약서를 교부받은 날로부터 14일 이내(계약서를 교부받지 못했거나 주소 등이 적히지 않은 경우 그 사유가 해소된 날로부터 14일 이내)에 위약금이나 손해배상 부담 없이 청약철회를 요구할 수 있습니다.

• 한편 수분양자의 자금 사정으로 부득이하게 계약을 포기하더라도, 사업주체가 총분양대금의 10%를 초과하는 과도한 위약금을 일괄 공제하거나 중도금 대출이자 후불제 비용까지 전가하는 조항을 두었다면 그 조항은 약관의 규제에 관한 법률 제6조·제8조에 따라 무효를 주장하거나, 민법 제398조 제2항에 따라 부당하게 과다한 손해배상 예정액의 감액을 법원에 청구할 수 있습니다.

근거 법령 · 방문판매 등에 관한 법률 제2조, 제8조, 약관의 규제에 관한 법률 제6조, 제8조, 민법 제398조 제2항

분양받은 건축물의 용도와 관련 법령상 제한 규정에 따라 입주 지연이나 거짓·과장 광고, 용도 및 업종 제한 미고지 여부를 다투는 상황입니다.

• * 생활숙박시설(레지던스): 건축법 시행령 및 공중위생관리법상 숙박업 신고 대상이며 용도변경 없이 주거 용도로 사용하는 데 법적 제한이 따름에도(현행 용도변경 특례 등 기준 확인 필요), 분양 당시 "실거주가 가능하다", "오피스텔로 쉽게 용도변경이 된다"고 설명한 경우 기망·착오 취소 및 고지의무 위반이 주된 다툼이 됩니다.

근거 법령 · 건축법 시행령, 공중위생관리법, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5, 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조

수납 계좌 명의와 실제 반환 의무 주체를 가려내고 금융기관 중도금 대출 대위변제에 따른 구상권 상계 주장을 방어해야 하는 상황입니다.

• 수분양자가 분양대금을 신탁업자 계좌로 입금했더라도, 분양계약서상 ‘책임 범위 특약(신탁업자는 신탁재산의 범위 내에서만 책임을 지거나 사업주체만 원상회복 의무를 진다는 조항)’이 있는 경우 누구를 피고로 삼아 반환을 청구할지 정밀하게 따져야 합니다.

• 신탁계약 해지나 정산 시점, 수분양자의 해제권 발생 원인이 신탁업자에도 귀속되는지, 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 약관상 보증사고 요건에 해당하는지를 교차 검토하여 회수 주체를 특정해야 합니다.

• 중도금 대출이 실행된 상태에서 계약이 해제되면, 사업주체는 금융기관에 대출 원리금을 대신 갚거나(대위변제) 장차 갚아야 할 의무가 있다며 수분양자에게 돌려줄 분양대금(계약금 포함)에서 대출금 및 이자를 공제·상계하겠다고 주장합니다.

근거 법령 · 상법 제64조, 민법 제548조, 제565조

1단계 해제 통보(내용증명) 발송

2단계 보전처분(가압류) 신청

3단계 본안소송 및 강제집행

이후 분양대금 반환 청구 본안소송에서 인용 판결을 확보하면 가압류를 본압류로 전이하여 추심명령·전부명령 또는 부동산 강제경매를 통해 납입금을 회수합니다.

☑ 분양계약서 원본 및 공급계약 약관 전체 (입주 예정일, 약정 해제 가능 지연 기간, 수탁기관 면책 특약 및 위약금 조항 확인용)

☑ 발코니 확장·시스템 에어컨 등 유상 옵션 계약서

☑ 중도금 대출 약정서 및 대출 실행 확인서

☑ 분양 홍보 팸플릿, 카탈로그, 전단지, 현수막 사진 (모형도와 실제 시공 상태의 면적·기둥·조망·동선 차이 확인용)

☑ 분양 상담사와 주고받은 문자·카카오톡·통화 녹취록 (주거 가능, 용도변경, 수익률·전매 관련 안내 및 외부 유인 경위 확인용)

☑ 사업주체 발송 입주 지연 안내문 및 현장 공정 사진

☑ 계좌이체 확인증 및 분양대금 납부확인서 (청약금·계약금·중도금·옵션비 입금 계좌 확인용)

☑ 사업장 토지·건물 등기사항전부증명서 및 신탁원부 (PF 부실, 가압류 경합, 회생 신청 징후 파악용)

통상 표준 공급계약서와 대다수 분양계약서에서는 입주 예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 때 수분양자에게 약정해제권을 부여하고 있습니다. 만약 계약서에 구체적인 기간이 명시되어 있지 않더라도, 사회통념상 수분양자가 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 이행이 지체되었다면 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정하여 이행을 독촉한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다. 사업주체의 귀책으로 인한 입주 지연 해제가 인정되면 납입한 계약금과 중도금 전액은 물론, 납입일로부터의 법정이자와 약정 위약금까지 청구할 수 있습니다.

분양 상담사가 법령상 주거가 불가능한 생활숙박시설을 주택처럼 실거주할 수 있다고 속였거나, 수분양자의 신용·업종 요건과 무관하게 특정 비율의 대출이나 확정 수익률이 나오는 것처럼 기망하여 계약을 체결하게 했다면 민법 제110조(사기에 의한 의사표시) 또는 제109조(중요 부분의 착오)에 따른 계약 취소를 다툴 수 있습니다. 다만 법원은 단순한 청약 유인 수준의 과장 표현과 거래상 중요 사항에 관한 기망행위를 엄격히 구분하므로, 당시 상담 녹취록, 카카오톡 대화 내역, 확정 수익 확약서, 홍보 카탈로그 등 객관적인 입증 자료를 바탕으로 법적 요건 충족 여부를 먼저 진단받아야 합니다.

중도금 대출이 실행된 이후에는 계약서상 이행에 착수한 것으로 보아, 수분양자가 단순히 계약금만 포기하고 일방적으로 해제하는 것(민법 제565조 제1항)은 제한됩니다. 그러나 입주 지연, 중대한 설계 변경, 분양 사기 등 사업주체 측 귀책 사유가 존재하는 경우에는 중도금 대출 실행 여부와 관계없이 법정·약정 해제권이나 취소권을 행사할 수 있습니다. 이때 사업주체가 대납했던 중도금 무이자 비용이나 대출 원리금 정산 문제가 함께 발생하므로, 사업주체·금융기관을 상대로 채무부존재 확인 또는 대위변제 구상권 방어를 병행하여 이중 채무가 남지 않도록 정리해야 합니다.

수납 계좌가 부동산신탁회사 명의라고 해서 곧바로 신탁회사가 분양대금 반환 의무를 부담하는 것은 아닙니다. 대법원 판례와 실무상 분양계약서에 ‘매도인(위탁자·사업주체)만 계약 해제에 따른 원상회복 의무를 부담하며 신탁회사는 책임을 지지 않는다’는 취지의 면책 조항이 있는 경우, 원칙적으로 사업주체를 상대로 반환 청구를 해야 합니다. 다만 신탁계약의 유형(차입형 토지신탁 등), 신탁회사가 분양계약의 당사자 지위를 겸하는지 여부, 사업주체가 신탁회사에 대해 가지는 정산금·수익권 채권 가압류 가능성에 따라 신탁재산으로부터 실질적으로 회수할 수 있는 경로를 설계할 수 있습니다.

수분양자의 대금 미납이나 변심으로 계약이 해제될 때 분양계약서에는 통상 총분양대금의 10%(계약금 상당액)를 위약금으로 사업주체에 귀속시킨다는 조항이 들어 있습니다. 이 위약금 약정은 법적으로 민법 제398조 제4항의 ‘손해배상액의 예정’으로 추정됩니다. 만약 계약 경위, 수분양자의 경제적 사정, 사업주체가 재분양을 통해 얻을 수 있는 이익, 분양 과정에서의 일부 불완전 설명 등을 종합할 때 10% 전액 몰취가 부당하게 과다하다고 인정되면, 민법 제398조 제2항에 따라 법원에 위약금 감액을 청구하여 계약금 중 일부를 반환받거나 유상 옵션 계약 대금을 별도로 회수하는 방안을 모색할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에