발간자료

다루는 주제
공급질서 교란 및 위장전입의 성립 기준·형사처벌 수위와 공급계약·청약 자격에 미치는 결과·실제 생활 근거지에 대한 행정·수사기관의 조사 방식·소명서 제출 및 경찰 조사 출석 전 사건 점검

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  점검표
3  자주 묻는 질문

청약 당첨 뒤 주소지 이전이나 가점 산정 문제로 행정기관의 소명 요구와 경찰 출석 통보를 함께 받는 상황입니다.

• 가장 중심이 되는 조항은 「주택법」 제65조제1항입니다. 이 조항은 주택을 공급받을 수 있는 지위나 입주자저축 증서(청약통장)를 양도·양수·알선·광고하는 행위뿐만 아니라, '거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로' 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위를 금지하고 있습니다.

• 「주민등록법」 제37조제1항제3호의2에서 처벌하는 거짓 전입신고는 신고 당시 해당 주소지에서 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적이 있었는지를 기준으로 판단합니다. 반면 「주택법」 제65조제1항 위반 여부는 입주자모집공고일이 요구하는 계속 거주 기간이나 세대원 동거 기간 동안 실제로 그곳에서 주된 생활을 영위했는지를 따집니다.

• 여기에 청약 신청 과정에서 허위 서류를 제출하거나 자격을 속여 사업주체의 입주자 선정 업무를 그르치게 했다고 판단되면 「형법」 제314조제1항의 위계(속임수나 착오를 이용함)에 의한 업무방해죄가 함께 적용되기도 합니다.

근거 법령 · 「주택법」 제65조제1항, 「주민등록법」 제37조제1항제3호의2, 「형법」 제314조제1항, 「공공주택 특별법」 제57조의3

수사기관의 형사 절차와 별개로 사업주체의 분양계약 해제 통보나 장기간의 청약 제한 조치가 뒤따르는 상황입니다.

• 형사처벌 (공급질서 교란) 청약통장·분양권 불법 양도·양수·알선, 위장전입·위장이혼·허위 부양가족 등 부정한 방법으로 청약 당첨 「주택법」 제65조제1항, 제101조제3호 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 ※ 단, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 초과하면 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 부과 가능.

• 행정·계약 조치 (공급계약 취소) 공급질서 교란행위로 주택이나 지위를 공급받은 사실이 확인된 경우 (선의(어떤 사정을 알지 못함)의 매수인 소명 시 예외) 「주택법」 제65조제2항·제6항 국토교통부장관 또는 사업주체가 주택 공급 신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소하여야 함.

• 민사상 불이익 (위약금·손해배상) 귀책사유로 인한 분양계약 해제·취소 시 계약금 귀속 및 옵션 비용 정산 개별 공급계약서 약관 및 「민법」 제398조 통상 분양대금 총액의 10% 상당 계약금이 사업주체에 위약금으로 귀속되며, 발코니 확장·유상옵션 위약금 및 중도금 대출 이자 구상(대신 갚아준 돈을 돌려달라고 요구함) 분쟁 발생 가능.

근거 법령 · 「주택법」 제65조제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항, 제101조제3호, 「주민등록법」 제10조, 제37조제1항제3호의2, 「형법」 제314조제1항, 「주택공급에 관한 규칙」 제56조제1항, 제57조제8항, 제58조제1항·제3항, 「민법」 제398조

서류상 전입신고 내역 외에 병원 이용 기록이나 카드 결제 내역 등 일상생활의 흔적을 바탕으로 실거주 여부를 의심받는 상황입니다.

• 국토교통부와 지방자치단체는 주요 분양 단지를 대상으로 정기·수시 합동점검을 벌이면서, 부동산거래관리시스템과 청약홈 데이터를 교차 분석해 의심 세대를 먼저 추려냅니다.

• 여기에 신용카드·체크카드 오프라인 결제 내역, 택배 및 배달앱 수령 주소지, 휴대전화 기지국 발신 위치 기록, 자녀의 학교 전학·통학 기록, 아파트 단지 출입 차량 등록 및 주차장 입출차 기록, 세대별 전기·수도·도시가스 검침량까지 종합적으로 대조합니다.

• 법원은 생활의 근거지가 두 곳 이상일 수도 있다는 점을 인정하며, 직장 소재지 근처에서 병원 진료를 받고 식사를 해결했더라도 퇴근 후나 주말에 전입지를 오가며 실질적인 주거지로 관리·사용했다면 거주를 부정하기 어렵다고 본 판결도 다수 내놓고 있습니다.

출석요구서나 계약 취소 예정 통보서를 받은 뒤 초기 진술과 객관적 증빙자료를 정리해야 하는 상황입니다.

• 수사기관의 출석요구서나 사업주체의 공급계약 취소 예정 통보서를 받았다면, 첫 진술이나 소명서를 내기 전에 아래 항목부터 객관적 자료로 대조해 보아야 합니다.

• 행정 소명 단계에서 섣불리 작성한 확인서나 진술서 한 장이 경찰 수사에서 자백 증거로 쓰이거나, 반대로 형사 사건에서 혐의를 부인한 논리가 민사 소송에서 계약 유지 근거가 되기도 합니다.

• 출석요구서에 적힌 죄명이 하나뿐이더라도, 조사 과정에서는 주소 이전 시점의 의사, 공고일 기준 실제 거주 실태, 사업주체에 제출한 서류의 진위를 각각 분리해 법리(법률적 논리와 원리)적으로 소명해야 합니다.

☑ 청약 요건 및 기준 시점 특정: 해당 단지 입주자모집공고문 원문, 청약홈 신청 내역서, 가점 산정표, 주민등록표 초본(과거 주소 변동 사항 및 세대주와의 관계 전체 포함)

☑ 전입지 실거주 및 생활 흔적: 건강보험 요양급여내역서, 전입지 인근 카드 결제 영수증, 택배·배달 수령 내역, 아파트 관리비 부과 내역서(전기·수도·가스·온수 사용량 상세), 차량 입출차 기록, 거주지 내부 생활 사진

☑ 타 지역 체류의 불가피성 소명: 인사발령통지서·파견명령서·재직증명서, 원격지 통근 교통비 내역(하이패스·대중교통 이용 내역), 본인·가족의 입원확인서·진단서·간병 기록, 산후조리원 이용 계약서, 학업·해외출장 증빙

☑ 세대 구성 및 부양가족 실태: 부모님 생활비 송금 내역, 부모님 명의 병원·약국 이용지 및 복지관·경로당 이용 기록, 가족·이웃의 거주 사실 확인서, 이혼소장·협의이혼 의사확인신청서·부부상담 내역·별거 거처(따로 떨어져 사는 주거지) 임대차계약서

☑ 계약 취소 및 매수인 지위 보전: 공급계약서 전체 내용(해제 및 위약금 조항), 사업주체 발송 내용증명 우편물, 분양권 매매계약서, 공인중개사 중개대상물 확인·설명서, 매매대금 및 프리미엄(웃돈) 송금 내역, 매도인과의 대화 기록

그렇지 않습니다. 형사 처벌 여부는 수사기관이 범죄의 고의성과 입증 여부를 엄격히 따져 결정하지만, 공급계약 취소는 국토교통부의 행정 점검 결과와 「주택법」 제65조제2항, 「주택공급에 관한 규칙」 제57조제8항(부적격 당첨자 처리) 등을 근거로 별도로 진행되는 경우가 많습니다. 특히 국토교통부는 수사기관이 증거불충분으로 불송치(경찰이 사건을 검찰로 넘기지 않고 종결함) 결정을 내렸더라도 행정 기준상 실거주 요건이나 가점 요건이 충족되지 않았다고 판단하면 사업주체에게 계약 취소를 요구하고 있습니다.

서류 위조나 허위 전입신고 같은 기망행위(남을 속이는 행위) 없이 단순히 모집공고문 요건을 오인하거나 가점 항목을 잘못 선택해 당첨된 사안이라면, 원칙적으로 「주택법」 제65조제1항이 금지하는 '거짓이나 그 밖의 부정한 방법'에 해당하지 않아 형사처벌 대상이 되지 않습니다. 이는 「주택공급에 관한 규칙」 제58조에 따른 '부적격 당첨' 사안으로 분류되어 당첨 자체는 취소되고 일정 기간(수도권·규제지역 기준 당첨일부터 1년 등) 청약 제한을 받지만, 전과가 남는 형사 사건이나 10년 자격 제한, 계약금 몰수로 이어지지는 않는 것이 일반적입니다. 다만 부양가족 합가(세대를 하나로 합침) 시기나 주소 이전 이력이 맞물려 있어 행정기관이 이를 단순 착오가 아닌 고의적 위장전입으로 의심해 수사의뢰를 한 경우라면, 당시 착오에 이르게 된 구체적인 경위를 수사 초기에 소명해야 혐의를 벗을 수 있습니다.

처벌 대상에 포함됩니다. 「주택법」 제65조제1항제2호는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 입주자저축 증서(청약통장)를 양도·양수하는 행위 자체를 금지하고 있으며, 양도인과 양수인, 알선 브로커 모두 같은 법 제101조제3호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금(이익의 3배가 3천만 원을 초과하면 그 3배 이하의 벌금)으로 다스립니다. 다만 통장만 1회 넘기고 범행 전반에 가담하지 않은 경우와 당첨 후 직접 분양권 전매나 계약서 재발급에 관여한 경우는 재판에서 선고되는 형량 차이가 크므로, 본인의 실제 관여 범위와 취득한 이익 규모를 정확히 구분해 대응해야 합니다.

「주택법」 제65조제6항은 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 주택이나 입주자 지위를 취득한 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명하면 공급계약을 취소하지 못하도록 정하고 있습니다. 따라서 분양권 매수인은 자신이 최초 수분양자(분양을 받은 사람)의 위장전입이나 불법 청약 사실을 전혀 알지 못했고 알 수도 없었다는 점을 적극적으로 소명해야 합니다. 공인중개사를 통한 정상적인 거래 경위, 시세에 부합하는 매매대금 및 프리미엄 지급 내역, 전매제한 기간 경과 및 사업주체·금융기관의 명의변경 절차 이행 사실 등을 입증자료로 갖추어 사업주체와 행정기관에 제출해야 하며, 만약 사업주체가 일방적으로 계약 취소를 강행한다면 부동산 처분금지가처분(재산을 임의로 처분하지 못하게 임시로 묶어두는 법원 결정)과 수분양자 지위 확인 소송을 통해 권리를 방어해야 합니다.

입주자모집공고일이 요구하는 거주기간 동안 실제 생활의 근거지를 두고 거주했다면, 그 이후에 출산·산후조리, 질병 치료, 직장 인사발령 등 부득이한 사유로 일시적으로 다른 곳에서 머물렀다는 사정만으로 곧바로 부정청약이나 위장전입이 성립하지는 않습니다. 다만 사후 합동점검에서는 점검 시점이나 공고일 전후의 요양급여내역·카드 사용지가 다른 지역으로 나타나기 때문에 일차적으로 수사의뢰 대상에 포함되는 일이 잦습니다. 이때는 기존 거주지의 임대차계약 유지 내역, 관리비·공과금 납부 기록, 가재도구 보전 상태와 함께 타 지역에 머물게 된 시기별 사유(임신·출산 기록, 인사발령장 등)를 대조해, 청약 자격을 부당하게 얻을 고의가 없었음을 입증해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에