발간자료

다루는 주제
본계약 성립 여부와 거래 중요 사항 합의 기준·청약신청서 귀속 조항 및 약관 무효 검토·분양 상담원의 환불 약속과 허위 안내에 따른 취소·입금 계좌 주체 확인과 반환 청구 상대방 특정·정식 계약금 일부 납입 후 파기

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

홍보관 방문 당일 동·호수만 지정한 채 임시로 돈을 보냈으나 정식 계약을 체결하지 않기로 결정한 상황입니다.

• 법원은 돈을 보낸 명목이 아니라 목적물의 특정, 총분양대금, 대금 지급 방법 등 계약의 본질적 사항에 대해 구체적인 의사 합치가 있었는지를 기준으로 본계약 성립 여부를 판단합니다.

• 거래의 중요 사항에 관한 합의 없이 단순히 호실만 잡아둔 단계라면 정식 분양계약이 성립하지 않아 납입한 금원(돈)의 반환을 청구할 수 있습니다.

• 우리 민법상 계약은 청약과 승낙이라는 의사표시가 합치하면 성립하므로, 서면 계약서를 작성하지 않았더라도 거래의 중요 사항이 모두 정해졌다면 구두나 문자메시지만으로도 본계약의 구속력이 발생할 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제741조

신청서 하단에 기재된 미계약 시 청약금 반환 불가 문구를 이유로 분양 주체가 환불을 일절 거부하는 상황입니다.

• 다수의 수분양자(분양을 받는 사람)와 계약을 체결하기 위해 분양 주체가 미리 마련해 둔 신청서 양식은 약관의 규제에 관한 법률상 약관에 해당할 수 있습니다.

• 아직 본계약의 주요 내용조차 확정되지 않은 청약 단계에서 고객에게 부당하게 무거운 손해배상 의무를 부담시키거나 사업자의 원상회복(계약 전 본래 상태로 되돌림) 의무를 이유 없이 배제하는 조항은 무효로 판단될 여지가 있습니다.

• 청약신청서에 일방적인 귀속(권리나 물건이 특정인에게 돌아감) 문구가 적혀 있다고 해서 언제나 가계약금을 돌려받지 못하는 것은 아닙니다.

근거 법령 · 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호, 제8조 및 제9조

언제든 계약을 취소하면 전액 돌려주겠다는 직원의 말만 믿고 돈을 보냈으나 이후 말을 바꾸는 상황입니다.

• 분양 상담원이 카카오톡 메시지나 통화에서 "일주일 안에 결정해서 알려주시면 되고, 계약 안 하시면 그대로 환불해 드립니다"라고 안내했다면, 이는 해약 조건부 가계약 또는 환불 특약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.

• 확정되지 않은 개발 호재, 수익률, 전매 가능 시기, 중도금 무이자 대출 여부 등을 사실과 다르게 설명하여 가계약금을 입금하게 만들었다면, 본계약 성립 여부와 별개로 착오나 사기에 따른 의사표시의 취소를 주장하여 분양 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제109조 및 제110조

사업주체가 아닌 분양대행사나 영업직원 개인 계좌로 돈을 송금하여 환불 책임 소재가 불분명한 상황입니다.

• 자금관리 대리사무계약이나 분양계약서상 정당한 수납 계좌가 아닌 곳으로 돈이 들어갔다면, 누구를 상대로 가계약금 부당이득반환을 청구해야 하는지 법률관계를 먼저 확인해야 합니다.

• 실제 금원을 송금받아 보유하고 있는 계좌 명의자 또는 그 사용자인 분양대행사·사업주체를 상대로 청구 주체를 특정해야 합니다.

• 이체확인증상 수취인이 누구인지, 해당 수취인이 사업주체로부터 대금 수령 권한을 위임받았는지를 먼저 확인한 뒤 부당이득반환 또는 사용자책임(직원의 불법행위에 대해 고용주가 함께 지는 손해배상 책임) 법리에 따라 청구 대상을 정해야 합니다.

근거 법령 · 민법 제741조, 제750조, 제756조

중요 사항을 모두 합의하고 가계약서를 작성한 뒤 계약금 중 일부만 넣은 상태에서 취소하고자 하는 상황입니다.

• 반면 동·호수와 분양가, 중도금과 잔금 일정까지 모두 확정한 상태에서 정식 계약금의 일부로 가계약금을 보냈고 해약금 약정까지 인정된다면, 매수인의 단순 변심 취소 시 해약금(계약을 해제하기 위해 포기하거나 물어주는 돈) 법리가 적용되어 반환이 제한될 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제565조 제1항

1단계 입금 경위 및 의사 합치 수준을 보여주는 자료 수집

분양 상담원과 주고받은 문자, 카카오톡, 통화 녹음 파일을 보존하여 총분양대금과 납부 일정에 관한 구체적 협의가 없었음이나 가계약금 환불 약속 내역을 확인합니다.

2단계 수령 계좌 명의 및 서명 서류 확인

이체확인증으로 예금주(사업주체·신탁회사·대행사·상담원 개인)를 파악하고, 홍보관에서 작성한 청약신청서나 입금증 사본의 기재 내용을 검토합니다.

3단계 내용증명 발송을 통한 계약 미진행 의사 통보 및 반환 최대

수령 주체를 수신인으로 내용증명을 발송합니다. 문서에는 정식 분양계약의 중요 사항에 관한 합의가 이루어진 바 없어 본계약이 불성립하였다는 점, 설령 청약의 의사표시가 있었더라도 이를 철회하며(또는 약정한 환불 조건을 행사하며) 수령한 금원을 지정 기한 내에 반환하라는 뜻을 명확히 기재합니다.

4단계 채권 가압류 등 보전처분 검토 및 반환 소송 제기

내용증명 수령 후에도 환불을 미루거나 거절한다면, 법률상 원인 없이 보유하고 있는 돈을 돌려달라는 부당이득반환 청구 소송 또는 환불 약속에 따른 약정금 반환 청구 소송을 제기합니다.

☑ 가계약금(청약금)을 송금한 날짜, 금액, 수취인 명의가 찍힌 금융기관 이체확인증을 확보했는지 확인

☑ 홍보관 현장에서 서명·날인한 서류가 정식 계약서인지 단순 청약신청서·동호수지정서인지 사본 확인

☑ 입금 당시 특정 호실 지정 외에 총분양금액, 중도금 대출 조건, 잔금 납부 시기를 확정 안내받았는지 점검

☑ 계약을 진행하지 않을 경우 당연히 전액 환불해 주겠다고 설명한 상담원의 음성 녹취나 문자 보유 여부

☑ 작성한 신청서 하단에 정식 계약 미체결 시 일체 반환하지 않고 분양회사에 귀속된다는 부당 몰취 조항이 적혀 있는지 확인합니다.

☑ 입금 후 며칠 만에 어떠한 경로(유선 통화, 문자, 서면 발송)로 계약 미체결 의사를 전달했는지 일자 정리

☑ 입금한 수취 계좌가 정당한 분양대금 수납 계좌인지 대행사 또는 상담원 개인 계좌인지 여부 파악

☑ 허위 개발 계획이나 과장된 임대 수익률 확약 등 착오를 일으키게 만든 홍보 전단이나 설명 자료 유무

계약의 중요 사항에 대한 구체적인 합의 없이 호실 선점이나 청약 목적으로만 입금했다면 가계약금 반환을 청구할 수 있습니다. 법원은 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 목적물의 특정, 총분양대금, 대금 지급 방법과 시기 등 본질적 사항에 의사 합치가 있었는지를 기준으로 계약 성립을 판단합니다. 이러한 세부 합의가 없는 상태에서 일시적으로 넣어둔 가계약금은 구속력 있는 본계약의 계약금으로 보기 어려우므로 계약 불성립에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

가계약금 반환 여부는 입금 당시 거래 중요 사항에 대한 합의의 범위와 해약금 약정의 존재 여부에 따라 결정됩니다. 단순히 동·호수만 지정하고 나중에 정식 계약을 맺기로 한 단계라면 일방적으로 취소하더라도 돈을 돌려받을 수 있습니다. 반면 동·호수와 분양가, 중도금과 잔금 일정까지 모두 확정한 상태에서 정식 계약금의 일부로 가계약금을 보냈고 위약금 약정까지 인정된다면, 매수인의 단순 변심 취소 시 해약금 법리가 적용되어 반환이 제한될 수 있습니다.

분양 상담원과 주고받은 카카오톡이나 문자메시지는 조건부 환불 특약(계약을 안 할 시 돈을 돌려주기로 한 별도 약속)을 입증하는 직접적인 증거가 됩니다. 홍보관 직원이 정식 계약 체결 전에는 환불이 가능하다고 안내한 기록이 남아 있다면, 정식 계약 불성립 시 가계약금을 반환하기로 하는 당사자 간의 합의가 있었던 것으로 인정받을 수 있습니다.

청약신청서에 환불 불가 문구가 인쇄되어 있더라도 정식 분양계약이 성립하지 않았다면 해당 조항의 무효를 주장하여 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 분양 주체가 일방적으로 마련해 둔 신청서 양식의 귀속 조항은 약관의 규제에 관한 법률 제8조 및 제9조에 따라 고객에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 지우는 조항으로서 효력이 부정될 수 있습니다. 특히 본계약의 핵심 조건조차 정해지지 않은 상태에서 청약금 전액을 돌려주지 않는 문구는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다.

가계약금을 송금받아 보유하고 있는 계좌 명의자 또는 그 사용자인 분양대행사와 사업주체를 상대로 반환 청구 대상을 명확히 정해야 합니다. 금융기관 이체확인증상 수취인이 누구인지 확인하고, 해당 수취인이 사업주체로부터 분양대금 수령 권한을 정당하게 위임받았는지 검토한 뒤 부당이득반환 또는 사용자책임 법리에 따라 청구 대상을 결정해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에