발간자료

다루는 주제
공동상속 부동산의 공유 관계와 처분 권한·제3자 지분 양도와 상속분 양수권 행사·단일 주택의 차액 정산과 경매 환가 기준·시가 감정평가 기준 시점과 부수 채무 공제·세금 신고 기한 및 임의 상속등기 효력

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

형제자매 중 일부만 매각에 동의하고 다른 상속인이 반대하거나 연락이 닿지 않아 아파트 전체 처분이 막히는 상황입니다.

• 피상속인이 유언으로 분할 방법을 따로 정하지 않고 상속개시일부터 5년 이내 기간으로 분할을 금지하지 않았다면 상속재산 분할이 가능합니다. 이 경우 공동상속인들은 각자의 상속분에 따라 상속 개시 시점부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리와 의무를 승계(물려받음)하며 해당 부동산을 공유합니다(민법 제1005조, 제1006조, 제1007조, 제1012조).

• 공유 상태에 놓인 상속 부동산의 임대차 계약 체결 등 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정합니다. 반면 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 현상을 유지하기 위한 보존행위는 각 공유자가 단독으로 진행할 수 있습니다(민법 제265조).

• 반면 주택 전체를 제3자에게 매각하거나 금융기관에 담보로 제공해 근저당권을 설정하는 처분·변경 행위는 공유자 전원의 동의가 있어야만 효력이 인정됩니다(민법 제264조).

근거 법령 · 민법 제264조, 제265조, 제1005조, 제1006조, 제1007조, 제1012조

한 상속인이 자신의 상속 지분을 가족이 아닌 외부 매입업자 등 제3자에게 임의로 매도해 갈등이 커지는 상황입니다.

• 전체 부동산 처분이 막힌 상황에서 개별 상속인이 자신의 공유 지분만을 제3자에게 매도하거나 양도하는 것은 법률상 허용됩니다(민법 제263조).

• 다만 가족이 아닌 외부인이 공동상속 부동산의 지분을 취득해 분쟁이 복잡해지는 것을 막기 위한 보호 규정이 있습니다. 공동상속인 중 한 사람이 자신의 상속분을 제3자에게 양도한 경우, 다른 공동상속인은 그 사실을 안 날부터 3개월, 그 사유가 있은 날부터 1년 내에 양수인에게 가액과 양도비용을 상환(돈을 갚아서 돌려줌)하고 그 상속분을 양수(다시 넘겨받음)할 수 있습니다(민법 제1011조).

근거 법령 · 민법 제263조, 제1011조

물리적으로 나눌 수 없는 아파트 한 채를 두고 특정 상속인이 거주를 원하지만 다른 상속인들에게 줄 현금 마련에 어려움을 겪는 상황입니다.

• 이처럼 상속 아파트를 현물(물건 자체)로 나눌 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손(가치가 크게 줄어듦)될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명하여 매각 대금을 나누도록 할 수 있습니다(민법 제1013조 제2항, 제269조 제2항).

• 이에 가정법원은 상속재산분할심판에서 분할 대상 상속재산 중 특정 재산을 1인 또는 수인의 상속인 소유로 하고, 그의 상속분 및 기여분과 그 특정 재산의 가액의 차액을 현금으로 정산할 것을 명하는 방식(대상분할·차액정산)을 택할 수 있습니다(가사소송규칙 제115조 제2항).

• 가정법원이 차액 정산 방식을 명할 때는 단독 소유권을 취득하려는 상속인에게 다른 상속인들의 지분 가액에 상응하는 정산금을 지급할 자력이 있는지, 피상속인 생전에 해당 아파트에서 함께 거주하며 부양해 왔는지, 주거 안정의 필요성이 누구에게 더 큰지 등을 종합적으로 고려합니다.

근거 법령 · 민법 제269조 제2항, 제1013조 제2항, 가사소송규칙 제115조 제2항

상속 개시 당시보다 아파트 시세가 크게 오른 데다 주택담보대출과 전세보증금 반환 채무가 얽혀 평가액 산정에 이견이 생기는 상황입니다.

• 관할 세무서에 상속세를 신고할 때는 피상속인 사망일(상속개시일) 당시의 가액을 기준으로 삼습니다. 반면 가정법원의 상속재산분할심판에서는 사실심 심리 종결 시점(재판에서 증거 조사가 끝나는 시점)에 가까운 현재 시가를 기준으로 부동산 가치를 산정하는 것이 원칙입니다.

• 상속 개시 후 수년이 지나 분할심판이 진행되는 동안 아파트 시세가 상승했다면, 사망 당시 가액이 아니라 심판 시점의 상승한 시가를 기준으로 정산금을 계산해야 합니다.

• 대법원 판례는 금전채무와 같은 가분채무(나눌 수 있는 빚)는 상속 개시와 동시에 법정상속분대로 공동상속인에게 당연히 분할 귀속(각자에게 몫이 돌아감)되므로 원칙적으로 상속재산분할 대상이 아니라고 판단합니다. 다만 당사자 전원의 합의가 있거나 아파트를 단독 취득하는 상속인이 담보대출과 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수(기존 채무자의 책임을 면제하고 빚을 넘겨받음)하는 조건이라면, 실무상 해당 채무액을 공제한 나머지 가액을 기준으로 정산금을 산정합니다.

분할 다툼이 길어지는 동안 취득세 납부 기한이 임박하거나 특정 형제가 임의로 법정지분 상속등기를 마쳐 혼란이 발생하는 상황입니다.

• 부동산을 상속으로 취득한 경우 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에 신고하고 납부하여야 합니다(지방세법 제20조 제1항).

• 상속세 역시 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월) 이내에 관할 세무서장에게 과세표준을 신고해야 하며, 신고기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항, 제4항).

• 공동상속인 중 한 명이 다른 상속인의 동의 없이 법정상속분대로 상속등기를 마쳤더라도 이는 공유 관계를 공시(권리관계를 외부에 널리 알림)한 것에 불과하여 상속재산 분할이 끝난 것이 아닙니다. 따라서 상속 지분을 최종 정리하려면 일반 민사법원의 공유물분할소송이 아니라 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 합니다.

근거 법령 · 지방세법 제20조 제1항, 상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제4항, 민법 제1013조 제2항, 제1019조 제1항

1단계 상속재산 협의분할과 서면 준비

공동상속인 전원이 분할 방식과 지분 비율에 합의하면 언제든지 상속재산분할협의서를 작성하여 특정 상속인 단독 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 있습니다(민법 제1013조 제1항). 적법한 협의분할이 성립하려면 공동상속인 전원이 협의에 참여해 인감을 날인(도장을 찍음)하고 인감증명서나 본인서명사실확인서를 첨부해야 하며, 일부 상속인을 배제한 채 작성된 분할협의서는 효력이 없습니다.

2단계 가정법원 심판청구와 조정절차 진행

상속인 중 한 명이라도 분할 조건에 반대하거나 행방불명 등으로 연락이 닿지 않아 협의가 성립하지 않을 때는 가정법원에 상속재산분할을 청구할 수 있습니다(민법 제1013조 제2항, 제269조 제1항). 상속재산분할심판은 가사소송법상 마류 가사비송사건에 속하므로 심판을 청구하기에 앞서 조정 절차를 거치거나 법원의 직권 회부로 가사조정을 진행해 당사자 간 타협을 시도하며, 조정이 성립하지 않으면 법원이 심판으로 분할 방법을 결정합니다(가사소송법 제2조, 제50조). 분할이 확정되면 그 효력은 상속이 개시된 때로 소급(사망 시점으로 거슬러 올라가 적용)하지만, 상속재산분할 전에 해당 상속재산에 관하여 새로운 권리를 취득한 제3자의 권리는 해치지 못합니다(민법 제1015조).

3단계 분할방식 심리와 시가 감정평가

가정법원은 상속재산분할심판에서 분할 대상 상속재산 중 특정 재산을 1인 또는 수인의 상속인 소유로 하고, 그의 상속분 및 기여분과 그 특정 재산 가액의 차액을 현금으로 정산할 것을 명하는 방식(대상분할·차액정산)을 택할 수 있습니다(가사소송규칙 제115조 제2항). 법원이 차액 정산 방식을 명할 때는 단독 소유권을 취득하려는 상속인에게 정산금 지급 자력이 있는지, 피상속인 생전 거주 및 부양 관계, 주거 안정의 필요성 등을 종합적으로 고려합니다. 당사자 사이에 아파트 시가 합의가 이루어지지 않으면 법원이 지정한 감정인의 시가 감정평가를 거치게 되며, 이를 신청하는 당사자가 감정료 등 절차 비용을 예납(법원에 미리 납부)해야 합니다.

☑ 피상속인의 기본증명서(상세)·가족관계증명서(상세)·제적등본, 공동상속인 전원의 인감 날인 및 인감증명서 첨부 가능 여부 (민법 제1000조, 제1013조 제1항)

☑ 아파트 등기사항전부증명서(근저당권·가압류 확인), 임대차계약서 사본(보증금 액수), 금융기관 부채증명서 (민법 제1005조, 제1006조)

☑ 단독 소유 희망 여부, 상대방 지분에 대한 현금 정산금 조달 능력(대출 가능액·보유 예금), 경매(환가) 처분 동의 여부 (민법 제269조 제2항, 가사소송규칙 제115조 제2항)

☑ 피상속인 생전 부동산·현금 증여 내역(계좌거래내역), 장기간 동거·간병·부양 입증 자료, 부양의무 중대 위반 유무 (민법 제1004조의2, 제1008조, 제1008조의2)

☑ 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소 시 9개월) 이내 세금 신고 여부, 상속개시 안 날부터 3개월 내 포기·한정승인 여부 (지방세법 제20조 제1항, 상속세 및 증여세법 제67조, 민법 제1019조)

☑ 다른 공동상속인이 외부 제3자에게 공유 지분을 매각했는지 여부 및 양도 사실을 안 날(3개월)·있은 날(1년) 확인 (민법 제1011조)

공유 상태인 상속 부동산 전체를 처분하려면 공유자 전원의 동의가 필요하므로 연락이 닿지 않는 상속인을 제외하고 바로 매도할 수는 없습니다(민법 제264조). 공동상속인 중 소재불명(어디에 있는지 알 수 없음)인 사람이 있으면 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구하여 법원 허가를 받아 분할 절차에 참가하게 하거나, 공시송달(서류를 게시해 전달된 것으로 갈음하는 방법)을 거쳐 상속재산분할심판을 진행할 수 있습니다(민법 제22조, 제1013조 제2항).

아파트를 물리적으로 쪼갤 수 없고 특정 상속인이 단독 소유권을 가져오면서 차액을 현금으로 정산할 자력도 없다면, 가정법원은 부동산 경매를 명하여 매각 대금을 구체적 상속분 비율대로 나누는 환가분할(물건을 팔아 돈으로 바꾼 뒤 나누는 방식) 결정을 내릴 수 있습니다(민법 제1013조 제2항, 제269조 제2항, 가사소송규칙 제115조 제2항). 경매 진행에 따른 매각가 하락을 피하려면 조정 단계에서 공동으로 제3자에게 시세대로 일반 매각한 뒤 대금을 나누는 합의를 도출하기도 합니다.

부동산을 상속으로 취득한 경우 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에 신고하고 납부하여야 합니다(지방세법 제20조 제1항). 미분할 상태에서는 우선 법정상속분대로 취득세를 신고·납부한 뒤 추후 분할이 확정되면 경정 절차를 밟는 방법을 검토합니다.

각 공유자는 자신의 지분을 타인에게 처분할 자유가 있어 지분 매매 자체를 무효로 돌릴 수는 없습니다(민법 제263조). 그러나 다른 공동상속인은 제3자에게 지분이 양도된 사실을 안 날부터 3개월, 그 사유가 있은 날부터 1년 내에 양수인에게 지분 가액과 양도비용을 상환하고 그 상속분을 양수할 수 있는 권리(상속분 양수권)를 행사할 수 있습니다(민법 제1011조).

공동상속인 중 1인이 보존행위로서 법정상속분대로 상속등기를 마쳤더라도 이는 잠정적인 공유 상태를 등기부에 표시한 것일 뿐 상속재산 분할 협의가 끝난 것이 아닙니다. 따라서 상속인들 사이에 지분을 최종적으로 정리하려면 일반 민사법원의 공유물분할소송이 아니라 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하여 기여분과 특별수익까지 반영한 분할을 구해야 합니다(민법 제1013조 제2항, 가사소송법 제2조).

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에