발간자료

다루는 주제
정비구역 지정·변경 입안 절차 및 실체적 요건 하자·재정비촉진계획 결정·변경 및 존치지역 전환 다툼·일몰제에 따른 의무적 구역 해제 및 기한 연장 다툼·과도한 부담 및 동의율 요건에 따른 직권해제·취소소송 제소기간

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

내 소유 부동산이 갑작스럽게 정비구역에 편입되거나 반대로 정비계획 변경으로 사업 구역에서 배제되어 권리 침해가 우려되는 상황입니다.

• 소유하고 있는 주택이나 상가 부지가 갑작스럽게 재개발·재건축 구역에 편입되거나 반대로 기존 사업 구역에서 배제되는 정비계획 변경이 추진된다면, 구역 지정의 실체적 요건과 입안 단계의 사전 절차가 법령에 맞게 진행되었는지 확인해야 합니다.

• 만약 경미한 변경 범위를 넘어 구역 경계 설정, 용적률, 기반시설 부담 계획 등 중대한 사항을 변경하면서 필수 절차인 주민공람(주민이 계획 내용을 열람하도록 공개하는 절차)이나 지방의회 의견청취를 누락했다면 위법 사유가 됩니다. 또한 노후·불량건축물 산정 기준을 잘못 적용한 경우에도 향후 정비구역 지정·변경 고시 처분을 다투는 취소 사유가 될 수 있습니다.

• 정비구역이 지정·고시되면 그 구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등을 하려는 자는 시장·군수등의 허가를 받아야 하므로(같은 법 제19조 제1항), 공람 기간 단계에서부터 서면 의견서를 제출하여 재산권 침해 사유와 계획의 부당성을 공식 기록으로 남겨두는 대응이 필요합니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제8조, 제15조, 제16조, 제19조

광역 재정비촉진지구 내에서 개별 구역 효력이 상실되거나 존치지역으로 전환되면서 기반시설 부담 및 개발 행위 제한을 둘러싼 불이익이 생기는 상황입니다.

• 이 과정에서 특정 필지가 재정비촉진구역으로 편입·제외되거나 존치지역으로 전환되면서 도로·공원 등 기반시설 설치비용의 분담계획(제9조 제1항 제11호, 제11조)이나 행위 등의 제한(제8조)에서 불이익을 입는 토지등소유자는 공람·공청회 단계의 의견 제출과 재정비촉진계획 결정·변경 고시에 대한 행정소송으로 대응할 수 있습니다.

근거 법령 · 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제7조, 제8조, 제9조, 제11조, 제12조, 제13조, 제13조의2

사업 단계별 법정 기한이 지났음에도 구역 해제가 지연되거나, 반대로 사업 유지를 원하는데 연장 요청이 거부되어 해제 위기에 놓인 상황입니다.

• 일몰제(일정 기간 사업 진척이 없으면 정비구역을 해제하는 제도) 적용 대상 구역에서는 법정 기산일(기간을 계산하기 시작하는 첫날)로부터 기간 만료일 이전에 적법한 요건을 갖춘 인가 신청서가 접수되었는지가 쟁점이 됩니다. 아울러 만료일 전까지 토지등소유자나 조합원 100분의 30 이상의 유효한 연장 동의서가 제출되었는지도 핵심 쟁점이 됩니다.

• 관할 행정청이 연장 요청을 거부하고 구역 해제를 고시하거나 반대로 법정 요건에 미달함에도 기한을 연장해 준 조치가 재량권을 일탈·남용(법률이 허용한 범위를 벗어나거나 정당성을 잃음)한 것인지가 쟁점이 됩니다. 이로 인해 사업 추진을 원하는 조합원 측과 구역 해제를 요구하는 토지등소유자 측 사이에 행정소송 다툼이 발생할 수 있습니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제20조 제1항, 제6항

사업성 악화나 분담금 증가로 인해 주민 다수가 사업 추진을 반대하며 지자체에 정비구역 직권해제를 요청하거나 그 처분의 적법성을 다투는 상황입니다.

• 정비구역 직권해제를 둘러싼 분쟁에서는 법령 및 조례상 해제 요건 충족 여부, 주민공람 등 해제 절차의 적법성, 행정청의 해제 거부나 지연 처분의 위법성을 구체적 사실관계에 따라 검토하여야 합니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제21조, 제22조

지자체의 고시 처분 이후 후속 행정절차가 빠르게 진행되어 회복하기 어려운 손해가 발생하기 전 법원에 구제를 청구해야 하는 상황입니다.

• 관할 지방자치단체가 정비계획을 결정해 정비구역을 지정·변경하거나 일몰제·직권해제를 고시하면 건축·토지분할 등 행위제한이나 조합설립인가 취소 의제가 뒤따르므로, 입안 단계의 주민공람 의견서 제출로 대응하고 정비구역 지정·변경 또는 해제 고시 등 행정처분에 대해 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 중 먼저 도래하는 기간 이내에 취소소송 및 집행정지 신청을 검토하여야 합니다.

• 정비구역 지정·변경·해제 고시나 재정비촉진계획 결정·변경 고시를 처분으로 보아 다투는 경우, 행정소송법 제20조 제1항 및 제2항에 따라 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분등이 있은 날부터 1년 이내에 취소소송을 제기해야 합니다. 고시·공고에 의한 처분은 고시 효력발생일에 처분이 있음을 안 것으로 간주되어 그날부터 제소기간(소송을 제기할 수 있는 법정 기간)이 기산(기간을 계산하기 시작함)됩니다.

• 또한 구역 해제 고시 등으로 인해 후속 행정절차가 진행되는 것을 막아야 할 긴급한 필요가 있다면, 본안 취소소송과 함께 행정소송법 제23조 제2항에 따른 집행정지 신청도 검토할 수 있습니다. 집행정지가 인용(법원이 신청을 받아들임)되려면 처분등으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위한 긴급한 필요가 있음을 소명(확실하다는 추측을 갖게 증명함)해야 합니다.

근거 법령 · 행정소송법 제20조, 제23조

1단계 입안 공람 및 주민의견청취 대응

지자체 공보나 개별 서면 통지로 공람 기간을 확인한 뒤, 그 기간 안에 노후·불량건축물 요건 미충족이나 구역 경계 설정의 비합리성, 재산권 침해 사유 등을 구체적으로 적은 서면 의견서를 관할 행정청에 제출해야 합니다. 공람 기간 단계에서부터 서면 의견서를 제출하여 재산권 침해 사유와 계획의 부당성을 공식 기록으로 남겨두는 대응이 필요합니다.

2단계 고시 처분 확인 및 제소기간 검토

정비구역 지정·변경·해제 고시나 재정비촉진계획 결정·변경 고시를 처분으로 보아 다투는 경우, 행정소송법 제20조 제1항 및 제2항에 따라 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분등이 있은 날부터 1년 이내에 취소소송을 제기해야 합니다. 고시로 이루어지는 처분은 언제를 처분이 있음을 안 날로 볼지가 쟁점이 될 수 있으므로 공보 고시일과 효력 발생일부터 먼저 확인해야 합니다.

3단계 본안 취소소송 제기 및 집행정지 신청

정비구역 지정·변경 또는 해제 고시 등 행정처분에 대해 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 중 먼저 도래하는 기간 이내에 취소소송 및 집행정지 신청을 검토하여야 합니다. 구역 해제 고시 등으로 인해 후속 행정절차가 진행되는 것을 막아야 할 긴급한 필요가 있다면, 본안 취소소송과 함께 행정소송법 제23조 제2항에 따른 집행정지 신청도 함께 검토할 수 있습니다. 집행정지가 인용되려면 처분등으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위한 긴급한 필요가 있음을 소명해야 합니다.

☑ 구역 지정·변경 입안 절차: 정비계획 입안·변경 시 주민 서면통보, 주민설명회, 30일 이상 주민공람 및 지방의회 의견청취(통지일부터 60일 이내) 이행 여부

☑ 재정비촉진계획 수립·변경 절차: 재정비촉진계획 수립·변경 시 14일 이상 주민공람, 지방의회 의견청취(통지일부터 60일 이내), 공청회 개최 및 위원회 심의 여부

☑ 일몰제(의무적 해제) 기한 및 연장: 단계별 법정 신청 기한(2년·3년·5년) 도과(기간이 지나서 끝남) 여부 및 기간 도래 전 토지등소유자(조합원) 100분의 30 이상 동의를 통한 연장 요청 여부

☑ 직권해제 사유 및 동의율 충족: 과도한 부담 예상(조례 기준), 추진위 미구성 구역 100분의 30 이상 요청, 조합·추진위 구역 조례 비율(2분의 1~3분의 2) 또는 과반수 동의 여부

☑ 해제 고시에 따른 법률효과: 해제 고시에 따른 용도지역·정비기반시설 이전 상태 환원(원래 상태로 되돌아감), 추진위 승인·조합설립인가 취소 의제(취소된 것으로 봄) 및 촉진지구 내 존치지역 전환 여부

☑ 취소소송 제소기간 및 집행정지: 지정·변경·해제 고시 처분이 있음을 안 날부터 90일, 있은 날부터 1년 이내 취소소송 제기 기한 및 후속 절차 정지를 위한 집행정지 필요성

지자체 공보나 개별 서면 통지로 공람 기간을 확인한 뒤, 그 기간 안에 노후·불량건축물 요건 미충족이나 구역 경계 설정의 비합리성, 재산권 침해 사유를 적은 서면 의견서를 관할 행정청에 제출해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제15조 제1항에 따라 정비계획 입안권자는 계획 입안·변경 시 주민에게 서면 통보 후 주민설명회 및 30일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 듣고 타당한 의견을 반영해야 합니다. 재정비촉진계획을 수립·변경하는 경우에도 도시재정비 촉진을 위한 특별법 절차에 따라 주민공람, 지방의회 의견청취, 공청회를 거쳐야 합니다.

도시 및 주거환경정비법 제20조 제1항 제2호 라목에 따라 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하면 정비구역의 지정권자는 원칙적으로 정비구역등을 해제해야 합니다. 다만 같은 조 제6항에 따라 해당 3년의 기간이 도래하기 전까지 조합원의 100분의 30 이상의 동의로 연장을 요청하거나, 지정권자가 정비사업의 추진 상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우에는 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 아니할 수 있습니다.

아직 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 구역이라면 가능합니다. 도시 및 주거환경정비법 제21조 제1항 제5호 및 제6호에 따라 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 구역에서는 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하거나, 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청할 수 있습니다. 이 경우 지정권자는 30일 이상의 주민공람과 지방의회 의견청취 및 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 직권으로 정비구역등을 해제할 수 있습니다.

도시 및 주거환경정비법 제22조 제1항 및 제3항에 따라 정비구역등이 해제되면 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 원칙적으로 해당 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 보며, 정비구역등이 해제·고시된 경우 기존에 받았던 조합설립추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 봅니다. 다만 재정비촉진지구 안에서 개별 구역 지정의 효력이 상실된 지역을 시·도지사 또는 대도시 시장이 존치지역으로 전환하는 경우에는 기반시설과 관련된 도시·군관리계획이 이전 상태로 환원되지 않을 수 있습니다.

정비구역 지정·변경·해제 고시나 재정비촉진계획 결정·변경 고시를 처분으로 보아 다투는 경우, 행정소송법 제20조 제1항 및 제2항에 따라 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분등이 있은 날부터 1년 이내에 취소소송을 제기해야 합니다. 고시·공고 처분은 고시 효력발생일에 처분이 있음을 안 것으로 간주되어 그날부터 제소기간이 기산(기간을 계산하기 시작함)됩니다. 또한 구역 해제 고시 등으로 후속 절차가 진행되는 것을 막아야 한다면, 본안 취소소송과 함께 행정소송법 제23조 제2항에 따른 집행정지(처분의 효력이나 집행을 임시로 멈춤) 신청을 병행할 수 있습니다.

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