발간자료

다루는 주제
단축된 정비절차와 사업시행계획인가 통합·조합설립 법정 동의율 요건과 인가 처분 다툼·미동의자 서면 촉구와 제35조 매도청구권 행사·현금청산 손실보상 협의와 지연이자 청구·매도청구 소송 시가 감정과 개발이익 반영

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

일반 재개발과 달리 추진위원회 구성이나 별도 관리처분인가 없이 사업 일정이 빠르게 전개되어 권리 확인 시점을 놓치기 쉬운 상황입니다.

• 정비구역 지정이나 조합설립추진위원회 구성 절차를 거치지 않고 토지등소유자들이 곧바로 조합설립 동의서를 걷어 창립총회를 열며(제23조 제1항·제2항), 건축심의(또는 통합심의) 결과를 통지받은 날부터 90일 안에 분양공고와 분양신청 절차를 진행합니다(제28조 제1항).

• 반면 가로주택정비사업과 소규모재건축사업에서는 분양신청이 끝난 뒤 수립한 관리처분계획을 사업시행계획서에 포함시켜 한 번에 사업시행계획인가를 받습니다(소규모주택정비법 제28조 제1항, 제29조 제1항, 제30조 제1항 제10호, 제33조 제1항).

근거 법령 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항·제2항, 제28조 제1항, 제29조 제1항, 제30조 제1항 제10호, 제33조 제1항

사업 구역 내 법정 동의율 충족 여부나 백지 동의서 징구(서류를 요구하여 거두어들임) 등 하자가 의심되어 조합설립인가 처분의 효력을 다투고자 하는 상황입니다.

• 2025년 8월 26일 개정(법률 제21040호)된 현행 소규모주택정비법 제23조 제1항에 따르면, 가로주택정비사업은 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다. 이때 구역 안에 공동주택이 있으면 각 동(복리시설은 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수 동의(각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우 제외)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 함께 갖추어야 합니다.

• 소규모재건축사업의 경우에는 주택단지 공동주택의 각 동별 구분소유자 과반수 동의(각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우 제외)와 주택단지 전체 구분소유자의 10분의 7 이상 및 토지면적의 10분의 7 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다(제23조 제2항). 주택단지가 아닌 지역이 사업시행구역에 포함되었다면 그 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 추가로 받아야 합니다(제23조 제3항).

• 조합설립 추진 과정에서 정비사업비 분담 기준이나 정관 등 법정 사항이 누락된 백지 동의서가 징구(서류를 요구하여 거두어들임)된 경우가 있습니다. 또한 동의 철회 기한 내에 적법하게 철회된 동의서가 산입(계산에 포함함)되어 인가가 내려졌다면, 토지등소유자는 관할 행정청을 상대로 조합설립인가 처분의 취소나 무효확인을 구하는 행정소송을 제기할 수 있습니다.

근거 법령 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항·제2항·제3항, 법률 제21040호 부칙 제3조

조합으로부터 조합설립 동의 여부를 묻는 서면 촉구서를 전달받았거나 기한 경과로 매도청구 소송 제기를 앞둔 상황입니다.

• 가로주택정비사업(제35조의2에 따라 수용·사용할 수 있는 경우 제외) 또는 소규모재건축사업의 사업시행자(토지등소유자가 시행하는 경우 제외)는 제26조에 따른 심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자에게 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다(제35조 제1항).

• 사업시행자로부터 서면 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 60일 이내에 회답해야 합니다(제35조 제3항). 기간 내에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다(제35조 제4항).

• 회답 기간 60일이 만료되면, 사업시행자는 그때부터 60일 이내에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있습니다(제35조 제5항).

근거 법령 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제26조, 제35조 제1항·제3항·제4항·제5항

분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 되었으나 조합의 보상 협의 및 소송 제기가 지연되는 상황입니다.

• 사업시행자는 제29조에 따라 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에(다만 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있음) 현금청산대상자와 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다(제36조 제1항).

• 손실보상 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결(토지수용위원회의 법적 판정)을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기해야 합니다(제36조 제2항).

• 사업시행자가 법정 기한인 60일을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다(제36조 제3항). 이율은 소규모주택정비법 시행령 제35조에 따라 지연일수가 6개월 이내인 경우 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내인 경우 100분의 10, 12개월을 초과한 경우 100분의 15입니다.

근거 법령 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제36조 제1항·제2항·제3항, 같은 법 시행령 제35조

조합이 제시한 종전자산 평가액이나 보상 협의 금액이 낮아 법원 시가 감정을 통해 정당한 보상 평가를 받아야 하는 상황입니다.

• 대법원 판례는 집합건물법상 재건축 매도청구에서 시가를 재건축으로 생길 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 봅니다.

근거 법령 · 대법원 판례

1단계 건축심의 및 분양공고·신청

정비구역 지정이나 조합설립추진위원회 구성 절차를 거치지 않고 토지등소유자들이 곧바로 조합설립 동의서를 걷어 창립총회를 열며(제23조 제1항·제2항), 건축심의(또는 통합심의) 결과를 통지받은 날부터 90일 안에 분양공고와 분양신청 절차를 진행합니다(제28조 제1항).

2단계 사업시행계획인가 및 관리처분계획 확정

가로주택정비사업과 소규모재건축사업에서는 분양신청이 끝난 뒤 수립한 관리처분계획을 사업시행계획서에 포함시켜 한 번에 사업시행계획인가를 받습니다(소규모주택정비법 제28조 제1항, 제29조 제1항, 제30조 제1항 제10호, 제33조 제1항).

3단계 손실보상 협의 진행

사업시행자는 제29조에 따라 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에(다만 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있음) 현금청산대상자와 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다(제36조 제1항).

4단계 매도청구소송 제기 또는 수용재결 신청

손실보상 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결(토지수용위원회의 법적 판정)을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기해야 합니다(제36조 제2항). 매도청구는 법이 정한 기간 안에 행사해야 하므로, 피고가 된 소유자는 사업시행자가 촉구 시점(심의 결과를 받은 날부터 30일), 60일의 회답 기간, 그 만료 후 60일의 행사 기간을 지켰는지부터 확인해야 합니다.

☑ 해당 구역이 가로주택정비사업(미동의자도 조합원)인지 소규모재건축사업(동의자만 조합원)인지 구분

☑ 가로주택정비(토지등소유자 4분의 3 및 면적 3분의 2 이상 등), 소규모재건축(구분소유자 10분의 7 및 면적 10분의 7 이상 등) 법정 동의율 충족 여부와 조합설립인가 신청 시점

☑ 건축심의 결과 수령 후 30일 내 동의 촉구, 촉구 수령 후 60일 회답 기간, 만료 후 60일 내 매도청구 준수 여부

☑ 심의 결과 통지일부터 90일 내 분양공고·통지 및 분양신청기간(30일 이상 60일 이내, 20일 범위 1회 연장) 확인

☑ 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 내 손실보상 협의 및 기간 만료일 다음 날부터 60일 내 소 제기·수용재결 신청 여부

☑ 60일 기한 도과(기간이 지남) 시 지연일수별 이율(6개월 이내 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내 100분의 10, 12개월 초과 100분의 15) 청구 가능 여부

☑ 조합설립 동의서 징구(서류를 요구하여 거두어들임) 시 정비사업비 분담 기준 및 정관 누락(백지 동의서) 여부

☑ 법원 시가 감정 절차에서 인근 유사 거래사례 및 예상 개발이익의 적정 반영 여부

소규모주택정비법 제24조 제1항에 따라 소규모재건축사업은 사업에 동의한 토지등소유자만 조합원이 되므로, 미동의자는 조합원에서 빠지고 제35조에 따른 동의 촉구 및 매도청구 대상이 됩니다. 반면 가로주택정비사업은 구역 내 토지등소유자가 원칙적으로 조합원이 되므로, 조합설립에 동의하지 않았더라도 건축심의 뒤 진행되는 분양신청 기간에 분양신청을 할 수 있습니다. 동의 촉구에 부동의 회답을 하거나 분양신청을 하지 않으면 매도청구 및 현금청산 절차로 이어질 수 있습니다(제24조 제1항, 제35조, 제36조).

그렇지 않습니다. 가로주택정비사업·소규모재건축사업의 사업시행자는 건축심의(또는 통합심의) 결과를 통지받은 날부터 90일 이내에 분양공고와 분양신청 절차를 진행해야 합니다(소규모주택정비법 제28조 제1항). 분양신청기간이 끝나면 그 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 사업시행계획서에 포함하고(제30조 제1항 제10호), 제29조의 사업시행계획인가를 한 번에 받습니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은 현금청산 대상을 ① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자로 정하고 있습니다(같은 법 제36조 제1항).

서면 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 60일 이내에 회답해야 하며(소규모주택정비법 제35조 제3항), 기간 내에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다(같은 조 제4항). 토지등소유자가 기한 내 회답하지 않은 경우 사업시행자는 그 기간 만료일부터 60일 이내에 매도청구권을 행사할 수 있습니다(같은 조 제5항).

받을 수 있습니다. 소규모주택정비법 제36조 제1항 및 제2항에 따라 사업시행자는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에(분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의 시작 가능) 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 성립되지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이 60일을 넘겨서 소송을 제기하거나 재결을 신청한 경우 사업시행자는 지연일수에 따라 6개월 이내는 100분의 5, 6개월 초과 12개월 이내는 100분의 10, 12개월 초과는 100분의 15의 이율로 산정한 이자를 지급해야 합니다(제36조 제3항, 시행령 제35조).

손실보상 협의 단계에서 조합이 제시한 금액에 동의할 수 없다면 합의서에 서명하지 않고, 이후 제기되는 매도청구소송(또는 수용재결 절차)에서 부동산 가치를 다시 평가받을 수 있습니다. 매도청구소송이 제기되면 피고(소유자)는 법원이 지정한 감정인을 통한 시가 감정을 신청하고, 대상 부동산의 입지 조건, 인근 유사 부동산의 거래사례, 용도지역 및 현황 등이 감정평가에 반영되도록 의견서를 제출합니다. 평가에 누락이나 오류가 있으면 사실조회나 보완감정을 신청하여 시가를 다툴 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 고민하지 마세요. 상담이 필요하시면 엘케이파트너스에 바로 연락해 주세요.