발간자료

다루는 주제
전매제한 위반 성립 기준과 기본 형사처벌·전매차익에 따른 벌금 가중과 입주자 지위 환수·차용증을 이용한 위장 거래와 사전거래 적발·법정 예외 사유 해당 여부와 사전 동의 요건

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

분양권 전매제한기간 중에 계약금이나 웃돈을 주고받으며 지위를 넘기기로 약정하여 조사를 받게 된 상황입니다.

• 불법전매처벌은 주택법이 정한 전매제한기간이 지나기 전에 분양권(입주자로 선정된 지위)이나 주택을 매매·증여하거나 이를 알선한 사람에게 부과되는 형사적·행정적 제재입니다.

• 금지하는 '전매'에는 매매뿐만 아니라 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되며 상속만 예외로 제외됩니다.

• 불법전매 형사처벌 대상에는 분양권을 판 매도인뿐만 아니라 거래를 소개하거나 성사시킨 공인중개사 및 중개 브로커 등 알선자도 포함됩니다.

근거 법령 · 주택법 제64조 제1항, 제101조 제2호

전매 과정에서 얻은 웃돈의 규모 때문에 고액의 벌금형이나 분양권 박탈 위기에 처한 상황입니다.

• 적발 시 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해지며, 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배까지 벌금 상한이 높아집니다.

• 입주자 지위 회수 전매제한을 위반하여 분양권을 전매한 경우 사업주체가 매수인에게 매입비용(기납부 입주금과 이에 대한 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율 상당 이자의 합산액)을 지급하고 그 지급한 날에 입주자 지위 취득 주택법 제64조 제3항.

• 청약 자격 제한 전매제한 규정을 위반한 자 위반행위 적발 시부터 최장 10년의 범위에서 주택 입주자자격 제한 주택법 제64조 제7항.

근거 법령 · 주택법 제64조 제3항·제7항, 제101조

정식 매매계약서를 쓰지 않고 차용증을 작성하여 거래를 숨기려다 수사기관의 소명 요구를 받은 상황입니다.

• 수사기관과 법원은 정식 매매계약서를 작성하지 않았거나 명의변경 절차를 완료하지 않았더라도 전매제한기간 안에 분양권을 넘기기로 하는 구체적인 의사 합치가 있었고 계약금이나 웃돈(프리미엄) 명목의 금전이 오갔다면 실질적인 전매행위가 성립한다고 판단합니다.

• 매수인과 매도인의 인적 신뢰 관계, 이자 약정과 변제기(돈을 갚기로 정한 기한), 담보 설정 등이 통상의 대여 관행에 부합하는지를 기준으로 위장 거래 여부를 가립니다. 권리확보서류나 공급계약서 사본이 넘어간 상태에서 오간 금전은 대여금(빌려준 돈)으로 인정받기 어렵습니다.

• 분양권을 사들인 매수인이 매도인의 전매제한 위반 행위에 적극 가담하거나 교사(범행을 결심하도록 부추김)·방조(범행을 도움)한 정황이 드러나면 형법상 공범 법리에 따라 수사 선상에 오를 수 있습니다.

근거 법령 · 주택법 제64조 제1항

근무지 이전이나 가정 사정으로 부득이하게 분양권을 넘겼으나 법정 절차를 거치지 않아 문제가 된 상황입니다.

• * 예외적 전매 허용 사유 해당 여부: 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 광역시·특별자치시·특별자치도·시·군(수도권 내 이전 제외)으로 이전하거나, 해외 이주, 이혼, 경매·공매, 실직·파산 등으로 경제적 어려움이 발생한 경우에는 한국토지주택공사 등 사업주체의 동의를 받아 예외적으로 전매할 수 있습니다.

• 다만 법령이 정한 사전 동의 절차를 거치지 않고 임의로 처분했다면 사유가 존재했더라도 위반 혐의가 적용됩니다.

근거 법령 · 주택법 제64조 제2항, 주택법 시행령 제73조 제4항

1단계 적발 경위 및 적용 조문 확인

적발 경위 및 적용 조문 확인: 국토교통부·지자체 소명 요구서 또는 경찰 출석 요구서를 받은 즉시, 문제 된 거래가 단순 전매제한 위반(주택법 제64조)인지 부정청약·공급질서 교란(주택법 제65조)과 결합된 사안인지부터 파악합니다.

2단계 금융·통신 객관적 자료 복원

금융·통신 객관적 자료 복원: 거래 상대방이나 중개인과 주고받은 문자메시지, 카카오톡 내역, 계좌 이체 기록, 이면 합의서나 차용증 사본을 모두 확보하여 수사기관이 확보했을 물증의 범위를 가늠합니다.

3단계 혐의 인정 여부 및 변론 방향 설정

실질적 전매 합의가 없었던 단순 금전 대여이거나 중개인의 기망(속임수)으로 위반 사실을 몰랐다면 무혐의 입증 자료를 정리합니다. 객관적 증거가 명확한 상태라면 허위 진술을 피하고 실제 취득한 전매차익 규모를 산정하여 감형 사유를 준비합니다.

4단계 수사기관 출석 조사 및 사업주체 환수 대응

경찰 및 검찰 조사에 출석하여 거래 경위, 전매차익 귀속 주체, 가담 정도를 진술하고 피의자신문조서에 본인의 취지가 왜곡 없이 기재되었는지 확인합니다.

☑ 분양받은 주택의 입주자모집공고문 사본 및 공고문상 명시된 전매제한기간 확인

☑ 매수인 또는 중개인(알선자)과 작성한 매매계약서, 차용증, 각서 등 일체의 서류 사본

☑ 계약금, 중도금, 웃돈(프리미엄) 및 중개수수료 명목으로 오간 금융계좌 이체 내역 전체

☑ 거래 전후 상대방·알선자와 나눈 문자메시지, 모바일 메신저 대화 내용 및 통화 녹음 파일

☑ 매도인 본인이 실제로 수령해 보유한 순이익 금액과 알선자 등 제3자가 가져간 금액의 구분 내역

☑ 생업상 이전, 질병 치료, 경제적 어려움 등 주택법 시행령상 전매 불가피 사유를 증명할 수 있는 객관적 자료 유무

☑ 지방자치단체 소명 안내문, 사업주체의 계약 취소·매입 통보서, 경찰서 출석 요구서 등 수령한 공문 일체

실질적인 분양권 양도 합의와 대가 지급이 있었다면 정식 매매계약서가 없거나 차용증을 썼더라도 불법전매처벌 대상이 됩니다. 단순 매수인은 직접 처벌 규정이 적용되지 않으나, 불법전매를 부추기거나 차용증 위장 등 범행에 적극 가담했다면 공범으로 처벌받을 수 있습니다. 또한 사업주체가 주택법 제64조 제3항에 따라 매수인에게 매입비용을 지급하고 입주자 지위를 환수해 갈 수 있습니다.

벌금 가중의 기준은 분양가 전체가 아니라 위반행위로 얻은 이익, 즉 전매차익(프리미엄)입니다. 주택법 제101조 단서에 따라 전매로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 초과할 때 그 이익의 3배 이하까지 벌금이 부과되므로, 수사 과정에서 본인이 실제로 취득한 순이익 규모를 정확히 소명하는 것이 중요합니다.

주택법 제64조의 전매제한 위반만 있는 경우 대법원은 이를 단속규정으로 보아 당사자 사이에 체결한 전매계약의 사법상 효력 자체는 유효하다고 판단합니다. 다만 사업주체가 주택법 제64조 제3항에 따라 매수인에게 매입비용을 지급하고 입주자 지위를 취득해 갈 수 있으며, 청약통장 매매 등 주택법 제65조(공급질서 교란) 위반까지 결합된 사안이라면 사업주체가 공급계약을 취소하여야 하는 별도의 법적 효과가 발생할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에