발간자료

다루는 주제
기망행위 입증과 사기죄 성립 요건·사기죄 법정형 상향과 특정경제범죄법 가중처벌·인가 없는 원금 보전 약정과 유사수신행위 규제·민사상 계약 취소와 부당이득반환 및 손해배상청구·자산 은닉 방지를 위한 채권·부동산 가압류

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

개발제한구역이나 보전산지로 묶여 인허가가 불가능한 임야를 철도 개설이나 신도시 호재가 확정된 것처럼 속여 판매한 정황을 다툽니다.

• 부동산 거래에서 중요 부분에 관해 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 사실을 알려 상대방을 착오에 빠뜨리는 행위는 위법합니다. 이처럼 거짓에 속은 피해자로부터 재물을 교부(건네받음)받은 경우 형법 제347조 사기죄가 성립할 수 있습니다.

• 수사기관과 법원은 계약 체결 당시 판매자가 개발 불가능성이나 자금 전용 계획을 미리 알고 있었는지(미필적 고의), 그리고 피해자가 그 거짓 설명 때문에 착오에 빠져 처분행위(매매대금·투자금 지급)를 했는지를 중점적으로 봅니다.

• 대법원 판례는 개발 가능성이 없거나 극히 희박한 토지를 마치 조만간 개발되어 큰 시세차익을 얻을 수 있는 것처럼 속여 매도한 경우 거래의 중요 부분에 관한 기망행위가 성립한다고 봅니다.

근거 법령 · 형법 제347조

기획부동산 조직이 편취한 전체 피해 규모와 범행 시점에 따라 적용되는 법정형과 가중처벌 조항을 면밀하게 검토합니다.

• 법정형 상향 개정이 공포·시행됨에 따라 형법 제347조(사기), 제347조의2(컴퓨터등사용사기), 제348조(준사기)의 법정형은 종전 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에서 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 높아졌습니다.

• 다만 범죄의 성립과 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로, 실제 사건에서는 범행 시점(계약 및 대금 편취 시점)이 개정법 시행일 전후인지에 따라 적용 법정형을 구분해 검토합니다.

• 사기 등 특정재산범죄로 취득한 이득액이 단일 범죄 또는 포괄일죄 기준으로 5억원 이상인 경우 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항에 따른 가중처벌 적용 여부를 검토합니다.

근거 법령 · 형법 제1조, 제347조, 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조

인허가 없이 원금 반환을 약속하고 다수의 투자자로부터 자금을 조달한 불법 모집 행위의 위법성을 규명합니다.

• 또한 법령에 따른 인가·허가 또는 등록·신고 없이 불특정 다수인으로부터 원금 보전 등을 약정하며 자금을 조달하는 것을 업으로 하는 행위는 유사수신행위의 규제에 관한 법률 제2조·제3조 위반에 해당할 수 있으며, 같은 법 제6조 제1항에 따른 형사처벌 대상이 됩니다.

• 구체적으로는 지방자치단체의 도시기본계획이나 국가철도망 구축계획 등 공식 공고문상 해당 토지가 보전산지나 개발제한구역으로 묶여 사실상 개발이 불가능했는지를 먼저 확인해야 합니다. 아울러 업체가 헐값에 매입한 임야를 단기간에 수배에서 수십 배의 폭리를 붙여 지분 형태로 쪼개 팔았는지, 투자금을 약속한 부지 매입이 아닌 모집책 수당이나 타 사업장 채무 변제(빚 갚기)에 썼는지가 편취(속여 빼앗음)의 고의성을 뒷받침하는 핵심 기준이 됩니다.

근거 법령 · 유사수신행위의 규제에 관한 법률 제2조, 제3조, 제6조

사기 의사표시의 취소권 제척기간을 지키며 부당이득반환과 불법행위 손해배상청구권을 행사하여 피해금을 청구합니다.

• 사기에 의한 의사표시는 민법 제110조 제1항에 따라 취소할 수 있습니다. 취소에 따른 민법 제741조 부당이득반환청구권과 민법 제750조 불법행위 손해배상청구권은 경합하여 병존(둘 이상의 권리가 동시에 나란히 존재함)하므로 피해자는 이를 선택적으로 행사할 수 있습니다.

• 취소권은 민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날(취소의 원인이 종료되어 취소권 행사의 장애가 없어진 날)로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 이내에 행사하여야 하며, 이 기간은 소멸시효가 아닌 제척기간입니다.

• 또한 민법 제766조에 따라 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로, 계약 시점과 기망 사실을 인지한 시점을 먼저 따져보아야 합니다.

근거 법령 · 민법 제110조, 제146조, 제741조, 제750조, 제766조

업체 폐업이나 자금 빼돌리기에 앞서 판매 법인과 운영자의 예금 계좌 및 잔여 부동산을 신속하게 묶어둡니다.

• 다만 본안 소송(정식 재판) 판결이 나오기까지 시간이 걸리는 동안 판매 법인이 휴·폐업하거나 자금을 은닉(숨김)할 우려가 큽니다. 따라서 고소 초기 단계에 민사집행법 제276조에 따른 채권가압류나 부동산가압류를 신청하여 상대방의 예금 계좌와 잔여 부동산을 먼저 동결해 두는 절차가 중요합니다.

• 모집 법인이 폐업하거나 대표자가 자산을 빼돌리기 전에 형사고소를 위한 기망 증거를 확보하고, 동시에 민사집행법상 가압류로 계좌와 잔여 부동산을 묶어두는 절차를 병행해야 실질적인 피해 회복을 기대할 수 있습니다.

• 조금만 기다리면 환매(다시 사들임)해 주겠다거나 다른 대체 토지로 교환해 주겠다는 말만 믿고 기존 계약을 단순 합의 해지해서는 안 됩니다. 새로운 약정서나 권리포기각서에 섣불리 날인(도장을 찍음)하면, 추후 수사 과정에서 사기 피해가 아니라 정상적인 투자 후 민사상 정산 합의를 마친 것으로 비칠 위험이 있습니다.

근거 법령 · 민사집행법 제276조

1단계 증거 자료 및 공법상 제한 사실관계 대조

증거 자료 및 공법상 제한 사실관계 대조: 분양 계약서, 송금 내역, 홍보 책자, 녹취록을 토지이용계획확인원 및 등기사항증명서와 대조하여 기망행위의 구체적 정황과 편취 금액을 특정합니다.

2단계 적용 죄명 검토 및 형사고소장 접수

적용 죄명 검토 및 형사고소장 접수: 편취 금액과 모집 방식에 따라 형법상 사기죄, 특정경제범죄법 위반, 유사수신행위법 위반 여부를 따져 대표자와 실질 운영자, 적극 가담한 모집책을 상대로 수사기관에 고소장을 제출합니다.

3단계 민사집행법상 채권·부동산 가압류 신청

민사집행법상 채권·부동산 가압류 신청: 수사 진행 중 법인 자산이나 계좌 잔액이 빠져나가지 않도록, 입금 계좌에 대한 채권가압류와 법인·관련자 소유 부동산에 대한 가압류를 법원에 신청합니다.

4단계 민사 본안소송 제기 및 판결·합의를 통한 피해금 회수

민사 본안소송 제기 및 판결·합의를 통한 피해금 회수: 매매계약 취소 또는 불법행위 손해배상청구 소송을 통해 집행권원(판결문 등)을 확보하거나, 형사 절차 과정에서의 변제 합의를 검토하여 실제 피해 회복을 진행합니다.

☑ 매수하거나 투자한 지번의 토지이용계획확인원과 지자체 도시기본계획 공고문을 발급받아, 분양 홍보물에 적힌 개발 호재와 실제 용도지역·규제 내역이 어떻게 다른지 확인했는가

☑ 영업사원이 보여준 가짜 개발 도면, 확정 수익이나 환매를 약속한 특약사항, 모바일 메신저 대화방 내용, 통화 녹음 파일을 대화방 폐쇄 전에 별도 매체에 저장했는가

☑ 투자금을 이체한 금융기관 계좌 명의자(법인·대표자·모집책)와 등기사항증명서상 실제 토지 소유자가 일치하는지, 제3자 계좌로 자금이 흘러갔는지 계좌 거래내역을 대조했는가

☑ 등기사항증명서 갑구를 열람해 해당 필지가 단기간에 다수의 공유지분으로 쪼개져 거래되었는지, 업체가 애초 매입한 금액 대비 몇 배의 가격으로 분양했는지 파악했는가

☑ 업체 측의 환매 연장이나 대체 토지 제공 회유에 넘어가 기존 문제 제기를 포기하거나 단순 민사 정산으로 비칠 수 있는 합의서·각서에 서명하지 않았는가

☑ 계약 체결일 및 취소 원인이 소멸한 시점을 기준으로 민법 제146조에서 정한 취소권 행사 기간(추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년)이 남아 있는지 점검했는가

☑ 온라인 단체 대화방이나 메신저를 통해 투자 권유가 이루어졌다면 방장이 퇴장시키거나 방을 없애기 전에 전체 대화 내역 내보내기, 바람잡이 계정의 수익 인증 화면, 허위 수익률이 표시된 화면 캡처, 모집책 프로필과 계좌 안내 메시지를 일자별로 보전했는가

법인이 세무상 폐업 신고를 했더라도 청산 절차가 종료되기 전까지는 법인격이 바로 소멸하는 것이 아니며, 대표자나 실질적 운영자의 개인 은닉 재산을 찾아내거나 형사 절차에서 합의를 통해 변제받는 방향을 검토할 수 있습니다. 또한 대표이사 등이 고의 또는 중대한 과실로 임무를 게을리하여 제3자에게 손해를 입힌 경우에는 상법 제401조에 따라 그 이사에게 직접 손해배상 책임을 물을 수 있고, 일반 불법행위 요건이 충족되는 경우에는 민법 제750조에 따른 책임도 함께 검토할 수 있습니다.

피의자에게 양형상 유리하게 참작되는 합의서와 처벌불원서는 약속한 변제금을 실제로 전부 입금받은 뒤에 작성·교부하는 것이 안전합니다. 분할 변제를 약속받으며 선제적으로 처벌불원서를 제출하면, 피의자가 감형이나 불구속 처분을 받은 뒤 잔여 피해금 지급을 미루더라도 이미 제출한 서류의 효력을 번복하기 어렵기 때문입니다. 부득이하게 분할 상환 조건으로 합의할 때는 입금 일정과 미이행 시의 위약 조항을 명확히 기재하고 강제집행 인낙 취지가 담긴 공정증서 등 집행권원을 함께 확보해 두어야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에