발간자료

다루는 주제
조합원 자격과 수분양권·권리산정기준일 이후 지분 변동과 현금청산 전환·사실상의 다가구주택 공유지분과 단독 분양자격 예외·소유 형태 및 취득 시점별 분양자격 3가지 구분

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

재개발 구역 안에 주택이나 토지를 보유해 조합원 자격이 있더라도, 관리처분계획 수립 기준에 따라 새 아파트를 단독으로 배정받지 못하는 상황이 발생합니다.

• 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제39조 제1항은 재개발사업의 조합원을 구역 내 ‘토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’로 규정해 원칙적으로 소유자 전원을 조합원으로 봅니다.

• 도시정비법 제76조 제1항과 각 시·도 도시정비조례는 투기 세력의 유입을 막고 기존 원주민의 주거권을 보호하기 위해 관리처분계획 수립 기준을 엄격히 정하고 있습니다.

• 대표적으로 공유자는 대표 1명만 조합원이 되고(도시정비법 제39조 제1항 제1호), 조합설립인가 후 한 사람의 물건을 여러 명이 나눠 산 경우도 1명으로 보며(같은 항 제3호), 한 사람이 여러 채를 가져도 원칙적으로 1주택만 공급합니다(제76조 제1항 제6호).

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항, 제76조 제1항 및 각 시·도 도시정비조례

기준일 이후에 쪼개진 지분을 매수하거나 분양신청 절차를 기간 안에 밟지 못해 입주권 대신 현금보상 대상으로 분류되는 경우입니다.

• 특히 지분 쪼개기를 막기 위해 도입된 ‘권리산정기준일’(도시정비법 제77조 제1항) 이후에 필지를 분할하거나, 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환하거나, 새로 건물을 지어 소유자가 늘어난 경우에는 늘어난 소유자에게 개별 분양권을 주지 않습니다.

• 이 기준을 충족하지 못하거나 분양신청 기간 내에 적법하게 신청하지 않은 소유자는 조합원 지위를 잃고, 도시정비법 제73조에 따라 기존 토지·건축물을 감정평가액 기준으로 조합에 넘기는 ‘현금청산 대상자’가 됩니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제73조, 제77조 제1항

등기부상 공유지분으로 묶여 있는 다가구주택이라도 조례 부칙의 기준일 이전에 지분등기를 마치고 독립된 주거생활을 해 왔다면 개별 입주권을 다투어 볼 수 있습니다.

• 다만 공유지분으로 등기된 건물이라도 전부 공동분양(여러 명이 아파트 1채를 공유)이나 현금청산으로 묶이는 것은 아닙니다.

• 예를 들어 서울특별시의 경우 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제36조 및 부칙의 경과규정에 따라, 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분등기나 구분소유등기를 마치고 실제로 독립된 주거생활을 영위해 온 ‘사실상의 다가구주택’이라면 공유자 각자에게 단독 분양자격이 인정될 길이 열려 있습니다.

• 결국 내 물건이 단독 입주권 대상인지, 공동분양인지, 현금청산인지는 등기 시점과 조례 부칙, 실제 건축물 현황을 법령에 맞춰 대조해야 판가름 납니다.

근거 법령 · 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 및 부칙

부동산 등기를 마친 시점과 종전 소유자의 다물권 보유 이력에 따라 단독 입주권 부여, 수인(여러 사람)의 1채 공동 배정, 현금 보상으로 처분 결과가 나뉩니다.

• 재개발 구역 내 부동산은 권리산정기준일(또는 조례 부칙 기준일) 전후 언제 등기를 마쳤는지, 그리고 매도인이 구역 내 다른 물건을 더 가지고 있었는지에 따라 배정 결과가 세 갈래로 나뉩니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항, 제73조 제1항, 제76조 제1항, 제77조 제1항, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙

1단계 사업시행계획인가 고시 및 분양신청 통지·공고 (도시정비법 제72조)

사업시행계획인가가 고시되면 조합은 사업시행계획인가 고시일(인가 뒤 시공자를 선정한 경우 시공자 계약일)부터 90일 이내(1회 30일 연장 가능)에 토지등소유자에게 개략적인 부담금 내역과 분양신청 기간을 통지해야 합니다(도시정비법 제72조 제1항). 분양신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정해집니다(최대 20일 연장 가능). 다가구주택 공유지분 소유자나 지위 승계(권리·의무를 이어받음)에 다툼이 있는 매수인은 이 기간이 끝나기 전에 단독 분양신청서를 제출함과 동시에, 본인이 왜 단독 분양대상자에 해당하는지 법리적 근거와 소명(사실을 증명함) 자료(폐쇄등기부, 건축물대장, 독립 세대 입증 자료 등)를 담은 의견서를 조합에 내용증명으로 남겨두어야 합니다.

2단계 관리처분계획 수립 및 30일 이상 공람·의견 청취 (도시정비법 제74조·제78조)

분양신청이 마감되면 조합은 신청 현황을 바탕으로 누구에게 아파트를 배정하고 누구를 현금청산(또는 공동분양)으로 분류할지 정하는 관리처분계획안을 작성합니다. 조합은 관리처분계획 인가를 신청하기 전에 30일 이상 토지등소유자에게 공람(일반인에게 서류를 널리 공개하여 보여줌)하고 의견을 들어야 합니다(제78조 제1항). 공람 기간 중에 내 부동산이 ‘공동분양’이나 ‘현금청산’으로 잘못 분류된 사실을 발견했다면, 즉시 서면으로 이의신청서를 제출해 수정이나 재검토를 요구해야 합니다.

3단계 관리처분계획 인가·고시 및 행정소송 제기 (제소기간 90일)

총회 의결을 거쳐 관할 구청장 등이 관리처분계획을 인가·고시하면 조합원별 권리 귀속(권리나 이익이 특정 주체에 최종적으로 돌아감)이 행정처분으로 확정됩니다. 만약 조합이 정당한 분양자격을 거부하고 공동분양이나 현금청산으로 확정한 상태라면, 관리처분계획 인가 고시가 있음을 안 날부터 90일 이내(행정소송법 제20조)에 조합을 상대로 ‘관리처분계획 일부 취소소송’ 또는 ‘조합원 지위·수분양권 확인소송’을 제기해 법원의 판단을 받아야 합니다.

4단계 손실보상 협의 및 토지수용 절차 (도시정비법 제73조)

법적으로 단독 분양권 인정이 불가능해 현금청산 대상자로 최종 확정된 경우에는 방어 전략을 ‘보상금 현실화’로 전환해야 합니다. 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 손실보상에 관한 협의를 해야 하며, 협의가 성립되지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결(토지수용위원회가 토지 수용 여부와 손실보상금을 결정하는 행정처분)을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(제73조 제1항·제2항). 조합이 이 기한을 넘기면 지연일수에 따른 지연이자를 청구할 수 있으며(제73조 제3항), 수용재결·이의재결 및 보상금증액청구소송을 통해 종전 부동산의 정당한 가치를 평가받아야 합니다.

☑ 권리산정기준일 및 최초 등기일: 해당 구역의 권리산정기준일(정비구역 지정 고시일 또는 시·도지사가 별도 지정한 날)과, 다가구 공유지분의 경우 조례 경과규정 기준일(서울시 기준 1997. 1. 15.) 이전에 지분·구분등기가 완료되었는지 폐쇄등기부등본까지 발급해 확인했는가?

☑ 지분 이전의 연속성 (단절 여부): 과거 기준일 이전에 형성된 가구별 지분이 중간에 합쳐지거나 면적이 임의로 쪼개지지 않고, 매매·상속·증여를 거쳐 현재 소유자에게 그대로 이어져 왔는가?

☑ 매도인의 구역 내 다물권 보유 이력: 매도인이 같은 재개발 구역 안에 다른 토지나 건물(또는 작은 도로 지분 등)을 하나라도 더 가지고 있지 않은가? (다물권자로부터 권리산정기준일 이후 1채만 매수하면 단독 분양권이 제한될 수 있음)

☑ 건축물 현황과 실제 독립 주거 증거: 서류상 공유지분이지만 실제로는 호실별 출입문·주방·욕실이 분리되어 있는가? 개별 수도·전기·가스 계량기 설치 내역, 호실별 공과금·재산세 납부 영수증, 과거 전입세대 열람 내역 등 입증 자료를 확보할 수 있는가?

☑ 세대원 간 중복 소유 및 세대분리 실질: 같은 세대(주민등록표상 배우자, 직계존비속 등) 안에 구역 내 다른 부동산 소유자가 있지 않은가? 세대를 분리했다면 단순 주소 이전이 아니라 소득·거주지 등에서 실질적인 독립 생계를 입증할 수 있는가?

☑ 분양신청 기한 및 공람·소송 시한: 조합이 통지한 분양신청 마감일(통지일로부터 30~60일) 또는 관리처분계획 공람 기간(30일 이상)이 언제까지인가? 이미 관리처분계획 인가 고시가 났다면 고시일로부터 90일(행정소송 제소기간)이 지나지 않았는가?

매수 시점이 최근이더라도 단독 분양권을 인정받을 여지가 있습니다. 서울시 도시정비조례 부칙 경과규정의 핵심은 ‘현재 소유자가 언제 샀느냐’가 아니라, ‘1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분등기가 마쳐져 있었고 그 지분이 쪼개짐 없이 현재 소유자에게 그대로 승계되었느냐’에 있기 때문입니다. 다만 전 소유자가 같은 구역 내 다른 부동산을 보유한 다물권자였거나, 과거 지분 면적과 현재 지분 면적이 불일치하는 경우, 또는 실제 건물 구조가 독립된 가구로 쓰이지 않은 경우에는 조합이 공동분양으로 묶는 사례가 많으므로 등기 이력과 현황을 정밀하게 따져보아야 합니다.

그렇지 않습니다. 도시정비법 제72조 제1항에 따른 분양신청 통지는 조합원이 분양권 행사의 기회를 가질 수 있도록 하는 필수 절차입니다. 판례는 조합이 주소 변경을 제대로 확인하지 않거나 정관·법령이 정한 등기우편 송달 절차를 어겨 조합원이 통지를 받지 못한 채 분양신청 기간이 도과(정해진 기간이 지나 끝남)한 경우, 그 조합원을 현금청산 대상자로 분류한 관리처분계획은 위법하다고 봅니다. 따라서 조합의 송달 내역(반송 여부, 공시송달 요건 충족 여부)을 정보공개 청구 등으로 확보해 절차적 하자를 다툴 수 있습니다.

분양신청 기간이 끝난 뒤에는 조합원 마음대로 분양신청을 철회해 현금청산자가 될 수 없습니다. 다만 두 가지 합법적인 전환 시점이 있습니다. 첫째는 분양신청 기간이 끝나기 전에 철회 의사를 서면으로 조합에 도달시키는 것이고, 둘째는 관리처분계획 인가 후 조합이 정한 ‘분양계약 체결 기간’에 분양계약을 체결하지 않는 방법입니다(정관에 분양계약 미체결 시 현금청산으로 전환한다는 규정이 있는 경우). 다만 최근 일부 조합은 정관에서 분양계약 미체결자의 현금청산 조항을 삭제하거나 변경하는 경우도 있으므로, 꼭 해당 조합의 정관 원문을 먼저 확인해야 합니다.

매매계약 당시 당사자 쌍방이 ‘단독 입주권(분양자격) 취득’을 계약의 가장 중요한 전제 조건으로 삼았다면, 민법 제109조(착오로 인한 의사표시) 또는 제110조(사기에 의한 의사표시)를 근거로 매매계약을 취소하고 매매대금 반환을 청구하는 민사소송을 검토할 수 있습니다. 특히 계약서 특약사항에 입주권 부여에 관한 문구가 있거나, 중개대상물 확인·설명서 및 문자·녹취 등에서 입주권을 전제로 웃돈(프리미엄)을 지급한 정황이 뚜렷할수록 구제 가능성이 높아집니다. 다만 조합의 현금청산 분류 자체가 법리 오해로 인한 착오일 수도 있으므로, 조합을 상대로 한 분양자격 회복 가능성과 매도인·중개사를 상대로 한 민사 청구를 동시에 검토하는 것이 안전합니다.

수인이 1개의 분양권을 공동으로 배정받는 경우, 도시정비법 제39조 제1항에 따라 공유자들 중에서 ‘대표조합원 1인’을 지정해 조합에 신고하고 그 대표자를 통해 분양신청을 해야 합니다. 만약 공유자들 사이에 의견이 맞지 않아 분양신청 마감일까지 아무도 분양신청을 하지 못하면 공유자 전원이 현금청산 대상이 될 위험이 있습니다. 또한 공동분양으로 아파트 1채를 받더라도 준공 후 이전고시 단계에서 종전 권리가액 비율대로 신축 아파트를 공유등기하게 되므로, 이후 공유물분할소송이나 지분 정산 협의를 다시 거쳐야 합니다. 따라서 공유지분 물건은 처음부터 단독 분양자격 예외 요건을 입증할 수 있는지부터 우선하여 살피는 것이 유리합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에