발간자료

다루는 주제
상가 소유자의 주택 공급 법정 예외 요건·조합설립 동의 요건과 토지분할 청구 특례·독립정산제 약정과 관리처분계획의 효력·권리산정기준일과 지분 분할 취득 제한

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

새 상가 대신 아파트를 분양받고자 할 때 법령상 기준과 정관 규정이 충족되는지 확인해야 하는 상황입니다.

• 상가(부대·복리시설) 소유자가 신축 상가 대신 1주택을 공급받으려면 원칙적으로 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 단서의 가목·나목·다목 중 하나에 해당해야 합니다. 다만 조합원 전원의 동의를 받아 별도 기준을 정한 경우에는 그에 따를 수 있습니다(같은 항 단서).

• 첫째, 새로운 부대시설·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액보다 클 때입니다. .

• 둘째, 기존 부대시설·복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설·복리시설의 추산액(어림잡아 계산한 금액)을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 때입니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항 제2호

상가 조합원의 반대나 동의율 부족으로 사업시행자 측에서 상가 부지를 제외하려는 상황입니다.

• 재건축 추진위원회가 조합을 설립하려면 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다. 이와 함께 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 하며, 대통령령으로 정하는 복리시설은 3분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항).

• 재건축사업의 조합설립 동의율을 산정할 때, 상가 등 복리시설은 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 묶어 계산합니다. .

• 상가 측 반대로 동별 동의 요건을 충족하지 못하면 사업시행자 또는 추진위원회는 도시 및 주거환경정비법 제67조에 따라 일정 요건 하에 주택단지 내 일부 토지에 대한 분할을 청구할 수 있으며, 이를 통해 상가 등 일부 구역을 분리하여 재건축사업을 추진하는 것이 가능할 수 있습니다. .

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항, 제67조

상가 협의회와 추진위원회 사이에 맺은 정산 합의가 총회 결의와 정관에 제대로 반영되지 못해 분쟁이 발생하는 상황입니다.

• 하지만 법령이 정한 요건과 정관 변경 절차를 거치지 않은 합의는 추후 관리처분계획 수립 단계에서 무효 논란으로 번질 수 있습니다.

• 이와 같은 법정 예외 범위를 벗어나 주택 공급 기준을 따로 정하려면 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 조합원 전원의 동의가 필요합니다. .

• 법정 요건을 갖추지 못한 정관 변경이나 관리처분계획은 행정소송을 통해 효력이 부인될 수 있습니다. 따라서 상가 소유자는 추진위원회의 구두 설명만 믿지 말고 정관 문언과 총회 결의 요건을 서면으로 대조해 보아야 합니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제45조, 제74조, 시행령 제63조 제2항 제2호

상가 구분소유권을 분할하여 매수한 뒤 단독 분양권을 인정받을 수 있는지 문제 되는 상황입니다.

• 권리산정기준일(분양받을 권리를 정하는 기준 날짜) 이후에 집합건물의 전유부분(구분소유권의 대상이 되는 독립된 건물 부분)을 분할하여 취득한 경우에는 기준일 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리가 산정되어 개별 분양권을 인정받지 못할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항 제5호).

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항 제5호

1단계 조합설립 동의 및 토지분할 여부 검토

재건축 추진위원회가 조합을 설립하려면 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다. 이와 함께 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 하며, 대통령령으로 정하는 복리시설은 3분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항).

2단계 감정평가 및 분양공고와 분양신청

법률 제20759호 시행으로 종전자산평가(재건축 전 기존 부동산 감정평가) 결과와 분담금 추산액 통지, 분양공고 기한이 사업시행계획인가 고시일로부터 90일 이내로 단축되었습니다. 상가 소유자 역시 분양신청 마감 전에 정관 조항과 자신의 권리가액(기존 부동산 평가액에 비례율을 곱한 금액)을 신속히 점검해야 합니다.

3단계 관리처분계획 수립과 정관 적법성 확인

요건을 갖추지 못한 정관 변경이나 관리처분계획은 소송을 통해 효력이 부인될 수 있으므로 추진위원회의 구두 설명만 믿지 말고 정관 문언과 총회 결의 요건을 서면으로 대조해야 합니다. 관리처분계획 내용을 벗어나 개별 각서나 합의로 주택 공급을 약속받더라도 총회 의결과 행정청 인가를 거치지 않았다면 법적 효력을 인정받기 어렵습니다.

☑ 단지 내 복리시설 전체 동의율 추이와 상가 제척(사업 구역에서 제외하는 조치)을 위한 토지분할 소송·협의 진행 여부 확인

☑ 최소분양단위규모 추산액(어림잡아 계산한 금액)에 곱하는 비율이 정관에 적법하게 규정되었는지 및 총회 의결 정족수(법정 출석·찬성 인원수) 충족 여부 점검

☑ 본인 상가 감정평가액과 신축 상가·최소 평형 주택 추산액의 차액 계산 자료 확보

☑ 상가 협의회와 맺은 독립정산(상가와 아파트 수입·지출을 분리 정산하는 방식) 약정이 총회 의결을 거쳐 정관 및 관리처분계획 산식에 포함되었는지 여부 대조

☑ 추진위원회나 조합 집행부와 작성한 분양권 관련 협약서·각서의 구체적 문언 검토

☑ 권리산정기준일(분양받을 권리를 정하는 기준 날짜)과 상가 전유부분(독립된 상가 호실) 분할 등기 시점 대조

☑ 사업시행계획인가 고시일로부터 90일 이내 분양공고 및 분양신청 마감 일정 확인

일률적으로 답하기 어렵습니다. 재건축사업에서 상가 등 부대시설·복리시설 소유자에게는 원칙적으로 부대시설·복리시설을 공급하고, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 각 목의 요건을 충족하면 1주택을 공급할 수 있으며, 조합원 전원의 동의로 기준을 따로 정한 경우에는 그 기준에 따르므로, 구체적인 공급 주택 수는 해당 조합의 정관과 관리처분계획을 함께 확인하셔야 합니다. .

관리처분계획의 내용을 벗어나 개별 각서나 합의로 주택 공급을 약속하더라도, 총회 의결과 행정청 인가를 거치지 않은 이상 그 효력을 인정받기 어렵습니다. 추진위원회나 조합 집행부와의 단순 합의서만으로는 관리처분계획의 적법성이 담보되지 않으므로, 해당 약정이 정관에 적법하게 반영되었는지와 시행령 제63조 제2항 제2호의 예외 요건을 충족하는지를 서류로 확인해야 합니다. .

도시 및 주거환경정비법 제67조에 따라 사업시행자 또는 추진위원회는 일정 요건 하에 주택단지 내 일부 토지에 대한 분할을 청구할 수 있으며, 이를 통해 상가 등 일부 구역을 분리하여 재건축사업을 추진하는 것이 가능할 수 있습니다. 다만 토지분할을 청구하려면 분할 대상 토지등소유자와 사전에 협의해야 하고, 나머지 토지등소유자의 동의 요건 등 법령이 정한 절차를 갖추어야 하므로 현재 진행 단계에 맞춰 대응 방안을 검토해야 합니다. .

권리산정기준일 이후에 집합건물의 전유부분을 분할하여 취득한 경우에는 기준일 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리가 산정되어 개별 분양권을 인정받지 못할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항 제5호). 따라서 상가 구분소유권을 매수하거나 분할하려는 경우 해당 구역의 권리산정기준일과 분할 등기 시점을 먼저 살펴보아야 합니다. .

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에