발간자료

다루는 주제
권리산정기준일과 분양 대상자 분류·정비사업 고시 이력과 조례 경과규정·종전자산평가(개발 이전 기존 토지나 건물의 평가액) 및 분양신청 통지 기한

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

구역 내 부동산을 보유하고도 권리산정기준일 요건을 채우지 못해 단독 입주권을 받지 못하는 상황입니다.

• 정비사업 구역 내 부동산을 소유하고 있더라도 권리산정기준일과 시·도 조례상 가구별 지분등기 요건을 충족하지 못하면 단독 분양권 대신 공동분양이나 현금청산(새 아파트 분양권 대신 현금으로 정산받고 나가는 절차) 대상이 될 수 있습니다.

• 재개발 구역의 조합원 분양 자격은 해당 구역의 세부 사업 유형과 정비구역 지정·변경 고시 시점에 연결된 권리산정기준일 및 조례 부칙(조례 끝에 덧붙여 적용 시기나 대상을 밝힌 규정)에 따라 판단 기준이 달라집니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법

구역 지정의 신설이나 변경 시점에 따라 적용되는 조례 부칙이 달라져 혼선이 발생하는 상황입니다.

• 구역 지정 신설이나 변경 시점에 따라 적용되는 조례 경과규정이 달라질 수 있어 내 물건이 속한 구역의 고시 이력을 먼저 대조해야 합니다.

• 서울 지역 정비사업 현황 총 6,651건을 세부 분류별로 살펴보면 주택재개발사업구역이 2,405건으로 가장 큰 비중을 차지하고, 도시환경정비사업지구(1,023건)와 도시환경정비사업구역(835건), 재개발사업구역(537건)이 그 뒤를 잇습니다(서울 열린데이터광장 「서울시 정비사업 현황」).

근거 법령 · 시·도 조례 및 부칙

개정 법률로 분양공고 기한이 줄어들어 권리 입증 자료를 빠르게 갖추어야 하는 상황입니다.

• 종전자산평가(개발 이전 내 부동산의 가치를 매긴 평가) 결과 및 분담금 추산액 통지·분양공고 기한이 기존 120일에서 90일로 단축되었고 관리처분계획(새 아파트 배정과 조합원별 분담금을 최종 확정하는 행정 계획) 타당성 검증 요청 제도가 신설되었으므로(법률 제20759호), 다가구·공유지분 소유자는 단축된 일정에 맞추어 분양신청 전 의견서와 입증 자료를 준비해야 합니다.

• 공공방식 정비사업 분양신청 자격 명확화, 재난 등 시장·군수 인정 시에만 전자적 의결권 행사를 직접 출석으로 간주, 조합임원 등 6개월 내 교육 의무화.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법(법률 제20759호, 법률 제20955호)

1단계 구역 고시 이력 및 등기 시점 대조

재개발 구역의 조합원 분양 자격은 해당 구역의 세부 사업 유형과 정비구역 지정·변경 고시 시점에 연결된 권리산정기준일 및 조례 부칙(조례 본칙 뒤에 붙인 부속 규정)에 따라 판단 기준이 달라집니다. 구역 지정 신설이나 변경 시점에 따라 적용되는 조례 경과규정이 달라질 수 있어 조합원이 소유한 부동산이 속한 구역의 고시 이력을 먼저 대조해야 합니다.

2단계 종전자산평가 및 분양공고 확인

종전자산평가(개발 전 기존 부동산의 감정평가액) 결과 및 분담금 추산액 통지·분양공고 기한이 기존 120일에서 90일로 단축되었고 관리처분계획(새 아파트 배정과 권리 배분 계획) 타당성 검증 요청 제도가 신설되었으므로(법률 제20759호), 다가구·공유지분 소유자는 단축된 일정에 맞추어 분양신청 전 의견서와 입증 자료를 준비해야 합니다.

3단계 분양신청 및 입증 서류 제출

다가구·공유지분 소유자는 단축된 일정에 맞추어 분양신청 전 의견서와 입증 자료를 준비해야 합니다. 정비사업 구역 내 부동산을 소유하고 있더라도 권리산정기준일과 시·도 조례상 가구별 지분등기 요건을 충족하지 못하면 단독 분양권 대신 공동분양이나 현금청산(현금을 받고 소유권을 넘기는 절차) 대상이 될 수 있습니다.

☑ 구역 지정 신설·변경 고시일 대조 자료

☑ 권리산정기준일 확인 서류

☑ 토지 및 건축물 등기부등본

☑ 건축물대장(가구 분할 및 변동 이력 확인용)

☑ 종전자산평가(개발 전 기존 부동산 감정평가) 결과 및 분담금 추산액 통지서

☑ 시·도 조례 부칙 경과규정 해당 여부 검토 자료

☑ 분양신청 전 제출할 의견서 및 입증 자료

다가구주택이나 공유지분을 가졌다고 해서 모두 단독으로 새 아파트를 분양받을 수 있는 것은 아닙니다. 정비사업 구역 내 부동산을 소유하고 있더라도 권리산정기준일과 시·도 조례상 가구별 지분등기 요건을 충족하지 못하면 단독 분양권 대신 공동분양이나 현금청산(새 아파트 대신 돈으로 보상받고 나가는 절차) 대상이 될 수 있습니다. 서울 지역에만 전체 6,651건의 정비사업 현황 가운데 주택재개발사업구역이 2,405건 집계되어 있으며(서울 열린데이터광장 「서울시 정비사업 현황」), 종전자산평가 및 분양공고 기한을 120일에서 90일로 단축한 개정 도시 및 주거환경정비법(법률 제20759호)이 시행 중이므로 분양신청 공고 전에 등기부등본과 건축물대장부터 점검해야 합니다.

서울 지역 정비사업 현황 총 6,651건 중 주택재개발사업구역이 2,405건으로 가장 많고, 고시 유형별로는 신설 2,072건과 변경 3,996건으로 집계되어 있습니다. 재개발 구역의 조합원 분양 자격은 해당 구역의 세부 사업 유형과 정비구역 지정·변경 고시 시점에 연결된 권리산정기준일 및 조례 부칙에 따라 판단 기준이 달라집니다. 서울 지역 정비사업 현황 총 6,651건을 세부 분류별로 살펴보면 주택재개발사업구역이 2,405건으로 가장 큰 비중을 차지하고, 도시환경정비사업지구(1,023건)와 도시환경정비사업구역(835건), 재개발사업구역(537건)이 그 뒤를 잇습니다(서울 열린데이터광장 「서울시 정비사업 현황」). 같은 자료의 고시 유형별 집계에서는 신설 2,072건과 변경 3,996건이 확인되는데, 구역 지정 신설이나 변경 시점에 따라 적용되는 조례 경과규정이 달라질 수 있어 본인이 소유한 물건이 속한 구역의 고시 이력을 먼저 대조해야 합니다.

분양신청 통지 기한 단축과 공공방식 정비사업의 분양신청 자격 명확화 등을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정 법률들이 공포되어 현재 시행 중입니다. 종전자산평가 결과 및 분담금 추산액 통지·분양공고 기한이 기존 120일에서 90일로 단축되었고 관리처분계획 타당성 검증 요청 제도가 신설되었으므로(법률 제20759호), 다가구·공유지분 소유자는 단축된 일정에 맞추어 분양신청 전 의견서와 입증 자료를 준비해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에