발간자료

다루는 주제
공사비 증액 총회 의결정족수와 직접 출석 요건·정비사업 지원기구의 공사비 검증 요청·관리처분계획 변경 절차와 타당성 검증·자료 확보와 총회결의 효력 다툼

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

조합 집행부가 대의원회 의결만으로 공사비 인상을 결정하거나 총회 출석 요건을 갖추지 못해 갈등이 생기는 상황입니다.

• 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 조합 총회 의결사항이므로(도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제4호), 총회를 거치지 않고 체결된 계약은 무효 사유에 해당할 수 있습니다.

• 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분 및 제73조에 따른 손실보상 금액 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다(제45조 제4항 단서).

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제45조, 같은 법 시행령 제42조

시공자가 제시한 공사비 인상 폭이 지나치게 커서 공사비 산정의 적정성을 공적 기관을 통해 검증받아야 하는 상황입니다.

• 도시 및 주거환경정비법 제29조의2 제1항 제1호는 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우 사업시행자가 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하도록 규정하고 있습니다.

• 조합이 의무 대상임에도 검증을 거치지 않거나 검증 결과가 나오기 전에 무리하게 증액 계약 가결을 강행하는 경우에는 총회 소집 및 의결 절차의 하자 사유로 삼아 법적 대응의 근거로 활용하는 방안을 검토할 수 있습니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제29조의2, 제114조

공사비 상승으로 조합원 개별 분담금이 급격히 늘어났음에도 충분한 사전 설명이나 법정 절차 없이 관리처분계획을 바꾸려는 상황입니다.

• 만약 이 비율 요건에 해당하지 않더라도, 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 검증을 요청하면(제3호) 공공기관의 타당성 검증을 거치도록 할 수 있습니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제74조, 제78조, 같은 법 시행령 제64조

조합이 공사비 산출 근거를 투명하게 공개하지 않아 서류를 열람하고 효력을 정지시키기 위한 절차를 밟아야 하는 상황입니다.

• * 산출 내역서나 서면결의서를 조합이 공개하지 않는 경우: 조합원은 시공자 선정계약서, 의사록, 관리처분계획서, 참석자 명부 및 서면결의서 등 관련 자료에 대해 열람·복사를 청구할 수 있고, 사업시행자는 15일 이내에 이에 따라야 합니다(제124조 제1항·제4항).

• 총회가 열리기 전이라면 위법한 안건 상정이나 결의를 막기 위해 법원에 총회개최금지 가처분을 신청하는 방안을 검토할 수 있습니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제124조, 제138조, 행정소송법

1단계 공사비 검증과 분담금 타당성 심의 요청

도시 및 주거환경정비법 제29조의2 제1항 제1호는 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우 사업시행자가 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하도록 규정하고 있습니다. 따라서 조합원들은 연명을 통해 5분의 1 이상의 요건을 갖추어 조합에 공식적으로 검증 의뢰를 청구할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제78조 제3항에 따라 관리처분계획상 정비사업비(제74조 제1항 제6호)가 사업시행계획서상 정비사업비(제52조 제1항 제12호) 기준으로 100분의 10 이상 늘어나는 경우(제1호, 같은 법 시행령 제64조 제2항), 또는 관리처분계획상 조합원 분담규모가 분양신청 공고 시 통지한 분양대상자별 분담금 추산액 총액(제72조 제1항 제2호) 기준으로 100분의 20 이상 늘어나는 경우(제2호, 같은 법 시행령 제64조 제3항)에는 타당성 검증을 거쳐야 합니다. 이 기준에 해당하지 않더라도 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 검증을 요청하면 시장·군수등은 공공기관에 검증을 요청해야 합니다(제3호). 그러므로 조합원들은 인가 신청 직후 15일의 기한을 놓치지 않고 관할 행정청에 검증 요청서를 제출해 분담금 산정의 적정성을 심사받을 수 있습니다.

2단계 정비사업 서류 열람복사와 증거 확보

공사비 증액 총회 결의나 관리처분계획 변경의 하자를 법원에서 다투려면 객관적인 기초 자료부터 확보해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제124조 제1항은 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원)가 시공자 등 용역업체의 선정계약서(제2호), 조합총회 및 이사회·대의원회의 의사록(제3호), 사업시행계획서(제4호), 관리처분계획서(제5호), 월별 자금의 입금·출금 세부내역(제8호) 등 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하도록 규정하고 있습니다. 또한 같은 조 제4항에 따라 조합원이나 토지등소유자가 위 서류와 조합원 명부 등을 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대해 열람·복사 요청을 한 경우, 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 합니다. 조합원은 이 열람·복사 청구권을 행사하여 당초 도급계약서와 변경계약서안, 공사비 산출 내역서, 총회 참석자 명부, 서면결의서 및 현장 출석부 등을 확보할 수 있습니다.

3단계 총회개최금지 가처분 신청 절차 진행

확보한 자료를 바탕으로 정족수 미달, 서면 의결권 행사자의 본인확인 의무(제45조 제9항) 위반, 대리인 자격(제45조 제5항) 위반, 또는 사전 통지·공람 기간 위반 등의 하자가 확인되면 단계별 소송 절차를 진행합니다. 총회가 열리기 전이라면 위법한 안건 상정이나 결의를 막기 위해 법원에 총회개최금지 가처분을 신청하는 방안을 검토할 수 있습니다.

4단계 행정소송 제기와 효력 집행정지 신청

사업시행계획·관리처분계획에 대한 인가·고시가 있은 후에는 그 효력의 정지를 구하기 위해 행정소송법상 집행정지 신청을 검토해야 하며, 민사집행법상 가처분으로는 허용되지 않습니다. 다만 대법원 판례는 관리처분계획안에 대한 총회결의의 효력을 다투는 소송을 행정소송법상 당사자소송으로 보아 행정법원의 전속관할에 속한다고 보므로, 안건이 관리처분계획 변경인지 단순 계약 변경인지에 따라 소송 형태와 관할을 먼저 정해야 합니다. 또한 관리처분계획에 대한 인가·고시가 있은 후에는 항고소송의 방법으로 그 취소나 무효확인을 구해야 하고, 행정처분에 이르는 절차적 요건에 불과한 총회결의 부분만 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않습니다. 사안의 진행 단계에 따라 민사상 가처분·소송과 행정소송 중 어느 절차를 선택해야 하는지 달라지므로, 총회 소집 통지서나 분담금 안내문을 수령한 직후 구체적인 대응 방안을 확인하시기 바랍니다.

☑ 공사비 증액으로 인한 정비사업비 증가가 생산자물가상승률분과 손실보상금을 제외하고 100분의 10 이상이어서 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요한지 여부

☑ 시공자 선정 총회 과반수 직접 출석, 선정 취소 및 사업시행·관리처분계획 변경 총회 100분의 20 이상 직접 출석 요건 충족 여부

☑ 누적 공사비 증액 비율이 사업시행계획인가 전 100분의 10, 인가 후 100분의 5 이상이거나 조합원 5분의 1 이상 검증 요청 요건에 해당하는지 여부

☑ 총회 개최일 1개월 전에 조합원별 분담규모와 분담시기를 문서로 개별 통지했는지 여부

☑ 관리처분계획인가를 신청하기 전에 30일 이상 관계 서류 사본을 공람하게 하였는지 여부

☑ 관리처분계획상 정비사업비 100분의 10 이상 또는 분담규모 100분의 20 이상 증가로 타당성 검증 대상인지 여부

☑ 관리처분계획인가 신청일로부터 15일 이내에 조합원 5분의 1 이상 타당성 검증 요청을 진행했는지 여부

☑ 시공자 계약서, 총회 의사록, 서면결의서 등 법정 서류에 대한 열람·복사 청구 후 15일 이내 제공 여부

그렇지 않습니다. 도시 및 주거환경정비법 제29조의2 제1항 제2호의 증액 비율(사업시행계획인가 전 선정 시 100분의 10, 인가 후 선정 시 100분의 5 이상)에 미달하더라도, 같은 항 제1호에 따라 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하면 사업시행자는 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 합니다. 따라서 조합원들이 연명으로 5분의 1 이상의 동의서를 모아 조합에 제출하면 공사비 검증 절차를 진행하도록 요구할 수 있습니다.

서면결의서만으로는 총회를 열어 의결할 수 없습니다. 이 직접 출석 요건을 채우지 못한 결의는 무효 사유로 다툴 수 있습니다.

도시 및 주거환경정비법 제78조 제3항에 따라 관리처분계획상 정비사업비가 사업시행계획서상 정비사업비 기준으로 100분의 10 이상 늘어나거나(제1호), 조합원 분담규모가 분양신청 통지 시 분담금 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상 늘어나는 경우(제2호)에는 시장·군수등이 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청해야 합니다. 만약 이 비율 요건에 해당하지 않더라도, 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 검증을 요청하면(제3호) 공공기관의 타당성 검증을 거치도록 할 수 있습니다.

도시 및 주거환경정비법 제124조 제1항 및 제4항에 따라 조합원은 시공자 선정계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 관리처분계획서, 조합원 명부 등 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람·복사를 요청할 수 있으며, 사업시행자는 요청을 받은 날부터 15일 이내에 이에 따라야 합니다. 열람·복사 요청을 따르지 아니한 조합임원 등은 같은 법 제138조 제1항 제7호에 따른 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 조합원은 소송 과정에서 법원에 문서제출명령을 신청하거나 열람·복사 가처분을 검토하여 필요한 증거자료를 확보할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에