발간자료

다루는 주제
재건축진단 시기와 부과개시시점 확정·초과이익 산정 및 개발비용 공제(금액을 빼주는 것) 검증·사전통지 및 고지 전 심사 청구 대응·1세대 1주택 장기보유 감경 및 납부유예(납부 기한 연기)·본처분 행정심판·행정소송 및 집행정지

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

정비사업 절차가 진행되면서 재건축진단 시점과 최초 조합설립인가일에 따른 개시시점 확정 여부로 고민하는 상황입니다.

• 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 조합설립인가를 받은 날이 원칙입니다(제8조 제1항).

• 조합이 합병된 경우는 각각의 최초 조합설립인가일, 조합설립인가를 받지 않은 공공시행자·신탁업자 방식은 사업시행자로 최초 지정 승인된 날, 주민합의체는 구성을 신고한 날이 기준이 됩니다(같은 조 제1항).

• 만약 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 넘으면 부과종료시점부터 거꾸로 계산해 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 보며(제8조 제2항), 부과종료시점은 해당 사업의 준공인가일(일부 준공인가일이나 인가를 받아 사용을 개시한 날 등 포함)입니다(제8조 제3항).

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제12조, 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조

시공 업체 공사비 증액과 각종 사업비용이 제대로 반영되지 않아 산출된 부담금이 과도하게 높아진 상황입니다.

• 재건축부담금의 부과기준이 되는 재건축초과이익은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(종료시점 주택가액)에서 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(개시시점 주택가액), 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액, 그리고 개발비용 등을 모두 공제한 금액입니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 본문).

• 개시시점 주택가액은 공시된 부과대상 주택가격 총액을 바탕으로 산정하고, 종료시점 주택가액은 부동산가격조사 관련 기관의 조사·산정과 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정됩니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제9조 제1항·제3항). 따라서 이 산정 과정과 정상주택가격상승분 산정(같은 법 제10조)에 오류가 없는지가 첫 번째 다툼의 대상이 됩니다.

• 개발비용은 납부의무자가 재건축사업 시행과 관련하여 실제 지출한 금액으로 인정됩니다. 계약서·금융 및 세금 납부 자료 등 증명서류를 갖추어 제시한 금액 범위 내에서 인정받을 수 있습니다(개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제25조의2).

근거 법령 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조, 제9조, 제10조, 제11조, 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제25조의2

지자체로부터 부담금 사전통지서를 전달받고 정해진 짧은 기한 안에 어떻게 이의를 제기해야 할지 난감해하는 상황입니다.

• 시장·군수·구청장은 부과종료시점부터 5개월 이내(제14조의2에 따라 1세대 1주택 장기보유 감경을 하는 경우에는 8개월 이내)에 부담금을 결정·부과해야 하며, 결정·부과 전에 납부의무자에게 부과기준과 부담금을 미리 서면으로 통지해야 합니다(법 제15조 제1항·제2항).

• 사전통지를 받은 납부의무자는 통지된 재건축부담금 산정 내역에 이의가 있으면 사전통지를 받은 날부터 50일 이내에 시장·군수·구청장에게 고지 전 심사(세금을 정식 부과하기 전에 내용을 다시 따져달라고 신청하는 절차)를 청구할 수 있습니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제16조 제1항).

• 다만 청구 내용이 개시·종료시점 주택가액 산정(제9조)이나 정상주택가격상승분 산정(제10조)과 관련된 경우에는 부동산가격조사 관련 기관의 검증과 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 부담금을 재산정하며, 이 경우 심사기간을 최장 60일까지 연장할 수 있습니다(같은 조 제4항).

근거 법령 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제15조, 제16조

오랜 기간 실거주한 단일 주택임에도 대체주택이나 상속 문제로 인해 법정 감경 혜택에서 배제될까 불안해하는 상황입니다.

• 또한 조합원이 속한 세대의 구성원이 재건축대상주택 외의 다른 주택을 보유하지 않은 '1세대 1주택자'로서 부과종료시점부터 거꾸로 계산해 6년 이상 해당 주택을 보유했고 부과종료시점에도 1세대 1주택자라면, 본인이 분담할 부담금액에서 보유기간(1세대 1주택자로서의 기간 한정)에 따라 단계별로 감경을 받습니다(제14조의2 제1항).

• 이때 상속·혼인 등 부득이한 사유로 보유하는 주택, 사업 시행기간 동안 거주를 위해 보유하는 대체주택, 공시가격 3억원 이하이고 취득 당시 투기과열지구에 있지 않은 저가주택 하나는 다른 주택 수에서 제외됩니다(법 제14조의2 제2항, 시행령 제10조의2 제5항부터 제7항까지).

• 부과종료시점에 1세대 1주택자이면서 60세 이상인 조합원은 유예할 부담금에 상당하는 담보를 제공하고 납부유예(부담금 납부 기한 연기)를 신청할 수 있습니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제17조의2 제1항).

근거 법령 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2, 제17조의2, 시행령 제10조의2

고지 전 심사 후 최종 부과처분이 내려져 처분 취소와 더불어 강제 납부를 일시적으로 멈추어야 하는 상황입니다.

• 재건축부담금의 납부·징수에 관해서는 개발이익 환수에 관한 법률의 행정심판 특례가 준용(법 규정을 다른 사안에 맞추어 끌어다 씀)됩니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제18조). 따라서 행정심판은 중앙토지수용위원회에 청구할 수 있습니다(개발이익 환수에 관한 법률 제26조).

• 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 이내에 청구하여야 합니다(행정심판법 제27조 제1항·제3항). 재건축부담금 부과처분 취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일, 처분 등이 있은 날부터 1년 이내에 법원에 제기하여야 합니다(행정소송법 제20조 제1항·제2항).

• 납부의무자는 부과일부터 6개월 이내에 현금(원칙)이나 신용카드, 또는 해당 사업으로 건설·공급되는 주택으로 물납(현금 대신 부동산 등 현물로 납부하는 것)하여야 합니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제17조 제1항·제2항). 부담금 부과처분에 불복하는 경우 행정심판 또는 행정소송 제기와 함께 집행정지(처분의 효력이나 집행을 임시로 멈추는 신청)를 검토할 수 있습니다(행정심판법 제30조, 행정소송법 제23조).

근거 법령 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제17조, 제18조, 개발이익 환수에 관한 법률 제26조, 행정심판법 제27조, 제30조, 행정소송법 제20조, 제23조

1단계 사전통지 확인과 고지 전 심사 청구

재건축부담금 부과 권한은 국토교통부장관에게 있으나, 실제 결정·부과, 고지 전 심사, 1세대 1주택자 감경 확인 등의 업무는 대통령령에 따라 시장·군수·구청장에게 위임되어 있습니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제22조 제1항, 같은 법 시행령 제17조 제1항). 시장·군수·구청장은 부과종료시점부터 5개월 이내(제14조의2에 따라 1세대 1주택 장기보유 감경을 하는 경우에는 8개월 이내)에 부담금을 결정·부과해야 하며, 결정·부과 전에 납부의무자에게 부과기준과 부담금을 미리 서면으로 통지해야 합니다(법 제15조 제1항·제2항). 사전통지를 받은 납부의무자는 통지된 부담금 산정 내역에 이의가 있으면 사전통지를 받은 날부터 50일 이내에 시장·군수·구청장에게 고지 전 심사를 청구할 수 있습니다(제16조 제1항). 심사 청구가 접수되면 청구일부터 30일 이내에 그 결과를 서면으로 통지해야 합니다(같은 조 제3항). 다만 청구 내용이 개시·종료시점 주택가액 산정(제9조)이나 정상주택가격상승분 산정(제10조)과 관련된 경우에는 부동산가격조사 관련 기관의 검증과 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 부담금을 재산정하며, 이 경우 심사기간을 최장 60일까지 연장할 수 있습니다(같은 조 제4항). 고지 전 심사를 청구한 사업장의 경우에는 그 심사 결과의 서면통지일부터 1개월 이내에 최종 부담금이 결정·부과됩니다(제15조 제1항 단서).

2단계 행정심판 청구와 권리구제 진행

재건축부담금의 납부·징수에 관해서는 개발이익 환수에 관한 법률의 행정심판 특례가 준용되어(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제18조), 행정심판은 중앙토지수용위원회에 청구할 수 있습니다(개발이익 환수에 관한 법률 제26조). 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 이내에 청구해야 하며(행정심판법 제27조 제1항·제3항), 부과처분 취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일, 처분등이 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다(행정소송법 제20조 제1항·제2항).

3단계 취소소송 제기와 집행정지 대응

납부의무자는 부과일부터 6개월 이내에 현금(원칙)이나 신용카드등, 또는 해당 사업으로 건설·공급되는 주택(물납)으로 납부하여야 합니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제17조 제1항·제2항). 부담금 부과처분에 불복하는 경우 행정심판 또는 행정소송 제기와 함께 집행정지 신청(행정심판법 제30조, 행정소송법 제23조)을 검토할 수 있습니다. 소송에서는 개시·종료시점 주택가액의 공시와 조사·산정의 위법성, 공사비 증액분 등 개발비용 누락, 1세대 1주택 보유기간과 대체주택 불산입 판단의 위법성, 관리처분계획상 조합원별 분담기준의 하자를 중심으로 취소 사유를 다툽니다.

☑ 사업시행계획인가 전 재건축진단 실시 여부, 소유자 10분의 1 이상 동의 요청 요건, 결과보고서 적정성 검토 의뢰 여부

☑ 최초 조합설립인가일(합병·공공시행자·신탁업자·주민합의체 특례) 확인, 2024. 3. 27. 이후 결정·부과 대상인지, 준공인가일부터 10년 초과에 따른 역산 여부

☑ 개시·종료시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 공사비·세금과 공과금·운영 경비 등 개발비용의 회계감사·증명서류 구비 여부

☑ 부과종료시점 1세대 1주택 여부, 6년 이상 보유기간별 감경률(100분의 10~70), 상속·혼인·대체주택·저가주택 제외와 처분기한, 60세 이상 납부유예 요건

☑ 사전통지서 수령일부터 50일 이내 고지 전 심사 청구 여부와 주택가액·정상주택가격상승분 재검증 요청 사항

☑ 행정심판(중앙토지수용위원회) 90일·180일, 취소소송 90일·1년, 부과일부터 6개월 납부기한(물납 포함)과 집행정지 요건

재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조 제1항에 따르면 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 조합설립인가를 받은 날이며, 조합설립인가일부터 준공인가일까지 10년을 넘기면 준공인가일에서 거꾸로 10년이 되는 날이 개시시점이 됩니다(같은 조 제2항). 2023. 12. 26. 개정으로 종전의 '조합설립추진위원회 승인일' 기준이 '최초 조합설립인가일'로 변경되었으며, 개정 부칙의 구체적 적용 범위는 개별 사안에 따라 확인이 필요합니다.

그렇지 않습니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조 제1호·제2호에 따르면 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 이하이면 부담금이 면제되고, 8천만원 초과 1억3천만원 이하 구간은 '8천만원을 초과하는 금액의 100분의 10에 조합원 수를 곱한 금액'이 조합 전체 부담금 총액이 됩니다. 따라서 면제 기준인 8천만원을 뺀 초과 금액에 100분의 10을 곱한 금액에 조합원 수를 곱해 단지 전체 부담금액을 계산하며, 1억3천만원 초과 1억8천만원 이하 구간은 500만원에 1억3천만원 초과 금액의 100분의 20을 더한 금액에 조합원 수를 곱합니다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2 제2항에 따르면, 감경 요건인 '다른 주택을 보유하지 아니한 경우'를 판단할 때 상속·혼인 등 부득이한 사유로 보유하는 주택(제1호), 재건축사업 시행기간 동안 거주를 위해 보유하는 대체주택(제2호), 대통령령으로 정하는 저가주택(제3호 — 공시가격 3억원 이하이고 취득 당시 투기과열지구에 소재하지 않은 주택 하나, 시행령 제10조의2 제7항)은 다른 주택 수에 포함하지 않습니다. 다만 제1호·제2호 주택을 보유하면서 감경을 받은 조합원은 상속·혼인 등 부득이한 사유로 보유하는 주택이나 대체주택은 법령이 정한 기간 이내에 처분하여야 하며, 이를 위반하면 감경된 재건축부담금에 이자를 가산하여 징수됩니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2 제3항, 제15조 제4항).

재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 제3호와 제11조 제1항 제1호에 따라 재건축사업 시행과 관련해 지출된 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비는 초과이익에서 공제되는 '개발비용'에 해당합니다. 개발비용 자료는 부과처분 전 제출기한을 도과하였더라도 항고소송에서 증거로 제출할 수 있습니다. 다만 개발비용은 납부의무자가 해당 사업 시행과 관련하여 실제 지출한 것으로, 계약서·금융 및 세금 납부 자료 등 증명서류를 갖추어 제시한 금액 범위 내에서 인정되므로(개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제25조의2) 공사비 변경계약서와 지출 증빙을 확보해 두어야 합니다.

개시·종료시점 주택가액이나 정상주택가격상승분 산정에 이의가 있어 청구하면 부동산가격조사 관련 기관의 검증과 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 재산정 절차가 진행됩니다(같은 조 제4항). 최종 부과처분에 이의가 있는 경우, 개발이익 환수에 관한 법률 제26조에 따라 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구하거나, 행정소송법에 따라 부과처분 취소소송을 제기할 수 있으며, 각 절차마다 정해진 청구·제소 기간을 준수하여야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에