발간자료

다루는 주제
권리가액·프리미엄·추가분담금 특약 문언 해석·이주비 대출 채무인수와 잔금일 전후 이자 정산 법리·조합원 지위 양도 제한 위반과 입주권 승계 불능에 따른 계약 해제·이주 지연·옵션 계약 채무불이행 및 정산금 다툼

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

계약서에 총 매매대금 확정 문구와 추가분담금 매수인 부담 조항이 동시에 적혀 있어 사업비 증액분을 둘러싼 책임 공방이 벌어지는 상황입니다.

• 계약 당사자가 계약 내용을 처분문서(증명하려는 법률적 행위가 문서 자체에 기재된 계약서 등)인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. 문언의 의미가 불명확해 해석을 둘러싸고 이견이 있을 때는 계약 체결의 동기, 매매대금 산정 경위, 거래 관행 등을 종합해 합리적으로 해석해야 합니다.

• 예를 들어 매도인이 계약 시점에 이미 확정·통지된 분담금 증액 사실이나 중대한 불이익을 숨기고 종전의 낮은 금액으로 알렸거나, 특약에서 특정 기준일 이전의 분담금 증가분을 매도인이 책임지기로 정한 경우에는 특약 위반이나 기망·착오를 이유로 차액 정산이나 해제를 다툴 수 있습니다.

• 반대로 계약 당시 제시된 추산액 통지서보다 사후적인 사업비 변동으로 추가분담금이 늘어났다는 사정만으로는 곧바로 매도인의 채무불이행이나 착오 취소가 인정되지 않습니다.

근거 법령 · 민법 제105조, 제109조, 제563조

무이자 대출로 알고 계약했으나 입주 시점에 후불제 이자가 청구되어 매수인이 입주증 수령을 위해 매도인 기간 이자까지 대납하게 된 상황입니다.

• 민법 제454조 제1항에 따라 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수(채무를 그대로 넘겨받음)한 경우에는 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생깁니다. 따라서 조합원 입주권 매매 시 이주비 대출 승계(권리나 의무를 물려받음)에 대해 금융기관의 승낙이 있었는지와 승낙 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

• 매수인이 입주 지정 기간에 조합으로부터 입주증을 받기 위해 매도인 보유 기간(잔금 지급일 또는 대출 승계일 이전)에 발생한 이주비 대출이자까지 한꺼번에 대납한 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 매도인을 상대로 민법 제741조에 따른 부당이득반환(법률상 원인 없이 얻은 이익을 돌려줌)을 청구해 매도인 몫의 이자 상당액을 돌려받을 수 있는지 검토합니다.

• 반대로 매도인 쪽에서는 매매대금을 정할 때 이미 과거 이자까지 감안해 프리미엄을 깎아 주었다거나 매수인이 이자 전액을 인수하기로 합의했다는 사정이 있다면, 이를 뒷받침할 협상 기록과 특약 조항을 근거로 청구 기각을 다툽니다.

근거 법령 · 민법 제454조 제1항, 제587조, 제741조, 제742조

투기과열지구 내 매도인이 예외 요건을 갖추지 못해 매수인이 조합원 지위를 취득하지 못하고 현금청산 대상이 되어 버린 상황입니다.

• 양도인이 도시 및 주거환경정비법상 예외 요건을 갖추지 못했는데도 조합원 지위 양도가 가능한 것처럼 계약을 체결해 매수인이 조합원 자격을 얻지 못했다면, 매수인은 사업시행자로부터 제73조를 준용한 손실보상(현금청산)을 받게 됩니다(같은 조 제3항).

• 매도인의 귀책사유로 이행불능(의무 이행이 불가능해짐)이 된 경우, 매수인은 민법 제546조에 따라 계약을 해제하고 민법 제548조 제1항에 따른 원상회복 및 민법 제551조·제390조에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이행불능이 채권자의 귀책사유로 인한 때에는 채권자가 이를 이유로 계약을 해제할 수 없습니다. 또한 입주권 매매계약에서 이행불능·착오·하자는 적용 요건과 효과가 다르므로, 구체적인 사실관계에 따라 민법 제546조(이행불능), 제109조(착오), 제580조(하자담보책임) 중 어느 조항을 근거로 할지 개별적으로 검토해야 합니다.

근거 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항·제2항·제3항, 제73조, 주택법 제63조 제1항, 민법 제109조, 제390조, 제546조, 제548조 제1항, 제551조, 제580조

철거 전 매도인이나 임차인의 퇴거 지연으로 손해가 나거나 유상 옵션을 매수인 동의 없이 처리하여 갈등이 발생한 상황입니다.

• 이때 매수인은 매매계약상 인도 의무 지체를 이유로 매도인에게 민법 제390조에 따른 채무불이행 손해배상이나, 계약서에 정한 위약금(민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정)을 청구할 수 있습니다.

• 계약 체결과 잔금 지급 사이에 동·호수 추첨이나 발코니 확장 등 유상 옵션 계약 기간이 도래(시기가 닥쳐옴)했을 때 매도인이 매수인의 의사를 확인하지 않고 임의로 처리해 분쟁이 생기기도 합니다. 또한 매도인이 조합에서 이미 수령한 이사비나 상환 의무가 있는 이주비가 입주 시 정산금에 합산되어 매수인에게 부과된 경우에도 특약에 별도 면책 합의가 없다면 부당이득반환 청구로 정산을 요구할 수 있는지 검토합니다.

근거 법령 · 민법 제390조, 제398조 제4항, 제741조

1단계 계약 자료 검토와 입증자료 확보

따라서 분쟁 초기 단계에서 계약 당시 주고받은 문자메시지, 통화 녹취, 중개대상물 확인·설명서, 분양신청서, 관리처분계획 관련 추산액 통지서 등을 확보해 양측이 매매대금을 정할 때 전제로 삼았던 기준 금액이 무엇이었는지를 입증해야 하며, 이를 바탕으로 매매대금 반환 청구나 채무부존재확인 소송을 통해 특약의 효력 범위를 가리게 됩니다.

2단계 내용증명 발송과 독촉 절차 진행

소송에 앞서 당사자는 계약서 조항과 정산 내역을 적은 내용증명 우편을 보내 이행을 독촉(催告)하거나 계약 해제 의사표시가 상대방에게 도달하도록 해야 합니다.

3단계 가압류 신청과 채권 보전 조치

민법 제742조는 채무 없음을 알고 변제한 때에는 반환을 청구하지 못한다고 정합니다. 다만 대법원 판례는 채무 없음을 알고 있었더라도 변제를 강제당한 경우나 변제 거절로 인한 사실상의 손해를 피하기 위해 부득이 변제한 경우처럼 변제가 자유로운 의사에 반하여 이루어졌다면 반환청구권을 잃지 않는다고 봅니다. 따라서 입주 지정 기간이 임박해 매수인이 매도인 몫의 이주비 이자를 조합에 대신 내야 하는 상황이라면, 대납 전후에 매도인에게 반환 청구 의사를 서면으로 통지해 두어야 하며, 매수인은 본안 소 제기 전후를 불문하고 매도인 명의의 부동산이나 예금채권 등에 대하여 민사집행법 제276조에 따른 가압류를 신청하여 강제집행을 보전할 수 있습니다. 반대로 매수인이 잔금 지급이나 대출 승계를 미룰 때 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 독촉한 뒤 계약을 해제하고(민법 제544조) 위약금 특약에 따른 계약금 귀속이나 손해배상을 청구합니다. 상담 전 아래 표의 항목과 준비 서류(매매계약서 원본, 중개대상물 확인·설명서, 조합원 권리·의무 승계 서류, 관리처분계획 추산액 통지서, 금융기관 이주비 대출 거래내역서 및 이자 납부 영수증, 통화 녹취·문자메시지)를 미리 확인하시기 바랍니다.

☑ 매매계약서 특약 조항의 구체적 기재 내용(권리가액·프리미엄·추가분담금 및 이주비 이자 부담 주체)

☑ 조합이나 금융기관에 낸 이자 중 잔금일(또는 대출 승계일) 이전과 이후 기간별 산정 내역

☑ 이주비 대출 승계에 대한 금융기관의 승낙 여부와 승낙 일자

☑ 투기과열지구 재건축(조합설립인가 후)·재개발(관리처분계획인가 후) 양수 제한 및 양도인의 예외 사유 해당 여부

☑ 조합원 자격 승계 불능, 권리 제한 은닉, 이주 지연 등 이행불능·이행지체·하자담보책임 성립 여부

☑ 매수인이 입주를 위해 이주비 이자 등을 대납할 때 매도인에게 반환 청구 의사를 서면으로 통지했는지 여부

☑ 부당이득반환·매매대금반환 소송 전 가압류할 상대방 명의의 부동산·예금채권 등 자산 유무

☑ 매매계약서 원본, 중개대상물 확인·설명서, 관리처분계획 추산액 통지서, 금융기관 대출 거래내역서

계약 당시 양측이 이주비 대출이자를 조합이 최종 부담하는 순수 무이자로 알고 특약을 썼는데 실제로는 조합원에게 이자가 부과되는 구조였고, 매수인이 입주를 위해 잔금일이나 대출 승계일 이전에 생긴 매도인 몫의 이자까지 대신 냈다면 민법 제741조에 따라 매도인을 상대로 부당이득반환을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

이 경우 매도인의 귀책사유로 이행이 불능하게 된 경우, 매수인은 민법 제546조에 따라 계약을 해제하고 민법 제548조 제1항에 따른 원상회복 및 민법 제551조·제390조에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이행불능이 채권자의 귀책사유에 의한 경우에는 채권자는 이를 이유로 계약을 해제할 수 없습니다. 또한 입주권 매매계약에서 이행불능·착오·하자 등 각 사유는 적용 요건과 효과가 다르므로, 구체적인 사실관계에 따라 민법 제546조(이행불능), 제109조(착오), 제580조(하자담보책임) 중 어느 조항을 근거로 할지 개별적으로 검토해야 합니다.

정비사업 특성상 관리처분계획이나 비례율, 공사비는 사업 진행에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 계약 당시 제시된 추산액 통지서보다 추가분담금이 늘어났다는 사정만으로는 곧바로 매도인의 채무불이행이나 착오 취소가 인정되지 않습니다. 다만 매도인이 계약 시점에 이미 확정·통지된 분담금 증액 사실을 숨기고 종전 금액으로 알렸거나, 특약에서 특정 기준일 이전의 분담금 증가분을 매도인이 부담하기로 약정했다면 특약 위반이나 기망·착오를 이유로 차액 정산 또는 계약 해제를 다툴 수 있습니다.

처분문서인 매매계약서에 상충하는 듯한 특약 문구들이 함께 기재되어 문언의 객관적 의미가 불명확할 때는 계약 체결의 동기와 매매대금 산정 경위, 거래 관행 등을 종합하여 어느 문언이 당사자의 진정한 의사에 부합하는지 합리적으로 해석해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에