발간자료

다루는 주제
단순 과장광고와 법적 기망행위의 구별 기준·선임대 및 독점 업종 기망 입증과 구두 약정 배제 조항·법정추인 위험 방지와 취소권 제척기간 준수·사후 설계·용도변경에 따른 계약 해제권 검토·중도금 대출 및 신탁 관계에서

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

분양 홍보관에서 제시한 예상 수익률이나 상권 전망이 기대에 미치지 못한다고 해서 모두 법적 사기에 해당하는 것은 아닙니다.

• 법원은 일반 상거래 관행상 허용되는 수준의 청약 유인이나 다소 과장된 홍보 표현은 기망행위로 보지 않는 경향이 있으며, 거래에 있어 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우에 한하여 민법 제110조에 따른 사기 취소를 인정하는 경우가 많습니다.

• 만약 특정 업종 독점권 부여나 임대차계약 체결 완료처럼 수분양자가 계약 체결 여부를 결정짓는 핵심 전제 사실을 속였다면 의사표시 취소 사유가 될 수 있습니다.

• 사기로 인한 취소권이 인정되면 그 분양계약은 처음부터 무효인 것으로 다루어지므로, 상대방이 법률상 원인 없이 취득한 분양대금을 민법 제741조에 근거해 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제110조, 민법 제741조, 형법 제347조, 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조, 건축물의 분양에 관한 법률 제9조

유명 프랜차이즈나 병원 입점이 확정되었다는 설명과 달리 실제로는 유령 임차인이었거나 다른 호실에 동종 업종이 중복 분양되는 분쟁이 자주 발생합니다.

• 민사 소송이나 형사 고소에서 핵심 과제는 분양사업자나 분양대행사 측이 계약 체결 당시 어떤 허위 사실을 고지하였고, 수분양자가 바로 그 고지를 믿었기 때문에 계약에 이르렀다는 인과관계를 객관적 증거로 증명하는 일입니다.

• 만약 실제 임차인이 존재하더라도 분양대행사 측이 초기 몇 개월 치 임차료를 대신 내주기로 이면 합의를 해두고 정상적인 장기 임대차인 것처럼 꾸몄다면, 해당 임차인의 사실확인서나 거래 내역을 통해 기망의 고의를 밝혀내야 합니다.

• 이러한 구두 약정 배제 조항에 서명한 상태라면 개별 상담사의 일탈을 넘어 분양사업자 측이 허위 교육 자료를 배포하거나 조직적으로 기망행위를 지시·묵인했다는 사정을 입증해야 하므로, 같은 상가를 분양받은 다른 수분양자들의 공통된 피해 진술과 홍보 자료를 폭넓게 수집하는 과정이 필요합니다.

근거 법령 · 민법 제110조, 형법 제347조

사기 사실을 파악하고도 연체 이자나 신용상 불이익이 걱정되어 무심코 대금을 계속 납부하면 취소권 자체가 사라질 위험이 있습니다.

• 민법 제145조에 따라 취소원인이 종료한 후 이의를 보류하지 않고 전부나 일부의 이행, 이행의 청구 등 법정추인 사유에 해당하는 행위를 하면 추인한 것으로 간주되어 취소권이 소멸할 수 있습니다. 기망 사실을 인지한 후에도 이의를 보류하지 않고 계약상 의무를 이행하는 경우 법정추인이 성립할 수 있으므로, 취소권 행사 여부를 신중히 검토하여야 합니다.

• 민법 제146조에 따라 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 합니다.

• 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 중 어느 하나라도 먼저 도과하면 소멸합니다(민법 제146조).

근거 법령 · 민법 제145조, 민법 제146조

분양 당시의 기망행위뿐만 아니라 완공 전후로 이루어진 호실 용도변경 때문에 정상적인 영업이 불가능해지는 피해도 발생합니다.

• 따라서 초기 홍보 내용과 실제 건축물 상태가 달라진 원인이 애초의 기망 때문인지, 아니면 사후적인 설계·용도변경 때문인지에 따라 민법상 사기 취소와 건축물의 분양에 관한 법률상 해제권 행사 중 유리한 청구 원인을 선택하거나 병합하여 다투어야 합니다.

근거 법령 · 건축물의 분양에 관한 법률 제7조, 제7조의2

사업주체와 신탁회사 및 금융기관이 얽혀 있는 사업 구조에서는 실제로 누구에게 원상회복을 청구할 것인지 법리적 검토가 필수적입니다.

• 분양계약이 사기 등을 이유로 취소된 경우, 각 당사자는 상대방에게 받은 급부를 반환할 의무를 부담하며, 이는 민법 제741조의 부당이득반환 법리에 따라 처리됩니다. 분양계약 취소에 따른 원상회복(부당이득반환) 의무의 귀속 주체와 범위는 계약의 당사자 구성 및 구체적 사실관계에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

• 분양사업자와 금융기관 사이에 체결된 업무협약 내용 및 대출 약정 조항에 따라 사업자가 금융기관에 직접 반환해야 하는지 등 처리 방식이 달라지므로, 취소 소송 진행 시 대출 약정서를 함께 점검하여 청구 취지를 구성해야 합니다.

근거 법령 · 민법 제741조

1단계 계약 자료 및 기망 증거 정밀 진단

분양계약서, 특약사항, 해피콜 녹취, 홍보 책자, 수익률 확약서, 상담사와의 문자·녹음 등 보유 자료를 검토하여 민법상 사기 취소나 관련 법률상 계약 해제 요건에 부합하는지 진단합니다.

2단계 내용증명 발송 및 법정추인 방지 조치

기망 사실 적시와 계약 취소 의사표시를 담은 내용증명을 발송하여 제척기간 준수 근거를 남기고, 중도금·잔금 납부 및 대출 연장과 관련하여 법정추인으로 해석되지 않도록 대응 절차를 안내합니다.

3단계 재산 보전처분(가압류) 진행

판결 후 실질적인 분양대금 회수가 이루어질 수 있도록 사업자 측의 부동산, 채권 등 책임재산을 파악하여 가압류 신청을 진행합니다.

4단계 민사 부당이득반환 소송 및 형사 고소 수행

법원에 분양계약 취소 및 납부 대금 반환 청구 소송을 제기하여 변론을 수행하며, 사안의 특성에 따라 형법상 사기죄 고소를 병행하여 수사 대응까지 조력합니다.

☑ 수익률 지급 확약서, 선임대 가계약서 사본, 상담사 통화 녹취 및 문자메시지 보관 여부

☑ 분양 홍보 책자, 전단지, 층별 권장업종 도면, 홍보관 배너 사진 확보 여부

☑ 구두 약정 효력 배제 조항(해피콜 확인서 등) 서명 여부 및 계약서 특약사항 확인

☑ 기망 사실 인지 후 이의 유보 없이 중도금·잔금을 추가 납부했는지 여부(법정추인 위험 점검)

☑ 대출 연장 진행 또는 소유권이전등기 완료 여부 확인

☑ 취소권 제척기간(추인 가능일로부터 3년, 계약일로부터 10년) 도과 여부 확인

☑ 건축물 중요 설계변경 동의 충족 여부 및 일부 호실 용도변경에 따른 사용 곤란 여부

☑ 계약금·중도금 무통장입금증, 계좌 이체 확인증, 중도금 대출 실행 및 이자 납부 내역서

분양계약서에 구두 약정은 효력이 없다는 조항이 들어가 있거나 확인서에 서명한 상태라면 상담사의 말만으로는 기망행위 입증이 까다로울 수 있습니다. 다만 통화 녹취록이나 수익률 확약서, 다수 수분양자의 공통된 진술 등을 통해 분양사업자 측이 조직적으로 허위 사실을 고지하거나 이를 묵인·이용한 점이 드러난다면 민법 제110조에 따른 기망행위로 다투어 볼 여지가 있으므로 구체적인 자료를 가지고 확인해 보아야 합니다.

분양계약이 사기 등을 이유로 취소된 경우, 각 당사자는 상대방에게 받은 급부를 반환할 의무를 부담하며, 이는 민법 제741조의 부당이득반환 법리에 따라 처리됩니다. 분양계약 취소에 따른 원상회복(부당이득반환) 의무의 귀속 주체와 범위는 계약의 당사자 구성 및 구체적 사실관계에 따라 달리 판단될 수 있습니다. 다만 분양계약서 조항에 대금 관리 주체의 반환 책임이 명시되어 있거나 사업 정산 절차가 남아 있는 등 예외적인 법률관계가 성립하는지는 개별 계약서의 자금 관리 구조를 면밀히 살펴 판단해야 합니다.

형법 제347조에 따른 사기죄 고소는 기망행위를 한 가해자의 형사 처벌을 구하는 절차이므로, 고소장을 접수하거나 유죄 판결이 내려진다고 해서 납부한 분양대금이 자동으로 반환되지는 않습니다. 형사 수사나 재판 과정에서 가해자 측과 합의를 통해 피해금을 변제받거나, 수사기관에서 밝혀진 기망 사실을 증거로 활용해 민사상 부당이득반환 청구 소송을 별도로 진행해야 합니다.

분양계약이 사기를 이유로 적법하게 취소되면 수분양자가 금융기관에 부담하는 중도금 대출 채무와 이자 정산 문제도 함께 발생합니다. 분양사업자와 금융기관 사이에 체결된 업무협약 내용 및 대출 약정 조항에 따라 사업자가 금융기관에 직접 반환해야 하는지 등 처리 방식이 달라지므로, 취소 소송 진행 시 대출 약정서를 함께 점검하여 청구 취지를 구성해야 합니다.

2026년 4월 3일부터 시행된 개정 건축물의 분양에 관한 법률은 일부 호실의 용도변경으로 인해 당초 분양받은 용도로 사용이 곤란한 수분양자에게 분양계약 해제권을 인정하는 규정을 신설하였습니다. 따라서 계약 초기의 기망행위를 입증하기 어려운 사안이라도 사후적인 설계변경이나 용도변경 절차가 법정 요건을 위반했거나 수분양자의 용도 사용을 곤란하게 만들었다면 해당 법률에 근거한 계약 해제를 검토해 볼 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에