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다루는 주제
조합설립 인가와 리모델링 허가의 2단계 결의 요건·동의서 제출 후 서면 철회 및 조합 탈퇴 기한·증축형 안전진단 및 권리변동계획 수립과 분담금 분쟁·미동의자에 대한 매도청구권 행사 요건과 기한·시가 감정 방어 및 개

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

재건축과 달리 리모델링은 조합설립 단계와 실제 허가 신청 단계에서 요구되는 법정 결의 요건이 명확히 구분됩니다.

• 주택법 제11조 제1항 및 제3항에 따라 리모델링주택조합을 설립하여 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받으려면, 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의를 증명하는 서류를 제출해야 합니다.

• 주택법 제66조 제2항 및 같은 법 시행령 제75조 제1항 별표 4에 따르면, 리모델링주택조합이 시장·군수·구청장의 허가를 받기 위해서는 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 명세가 적힌 결의서에 주택단지 전체 또는 동에 따라 주택법 시행령 별표 4 제1호 나목에서 정한 동의율 이상의 동의를 받아야 합니다. 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의가 필요하며, 동을 리모델링하는 경우의 동의율은 주택법 시행령 별표 4 제1호 나목 2)에서 정한 기준에 따릅니다.

• 이때 징구(서류나 동의를 요청하여 받아냄)하는 결의서에는 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 나목에 따라 별표 4 제1호 나목에서 정한 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 명세가 기재되어 있어야 합니다.

근거 법령 · 주택법 제11조 제1항·제3항, 제66조 제2항, 주택법 시행령 제20조 제1항, 제75조 제1항 별표 4

초기에 동의서를 제출하였더라도 사업비 증액이나 설계 변경에 맞서 법정 기한 내에 적법하게 의사를 철회할 수 있습니다.

• 주택법 시행령 제75조 제3항은 리모델링에 동의한 소유자가 리모델링주택조합이나 입주자대표회의가 시장·군수·구청장에게 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있다고 규정하고 있습니다.

• 반면 조합설립 단계에 관하여 대법원 판례는 서면결의 방법에 의한 리모델링결의에서 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 할 수 있고, 조합 규약에 탈퇴를 허용하지 않는 규정이 있으면 조합원이 임의로 탈퇴할 수 없다고 판시하였습니다.

• 현행 주택법 제11조 제8항 역시 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 탈퇴할 수 있다고 규정하고 있으므로, 동의서를 제출한 소유자는 결의 성립 여부와 규약상 탈퇴 조항, 관할청에 대한 허가신청서 접수 시점을 먼저 확인한 뒤 내용증명 우편 등 도달 시점이 증명되는 서면으로 철회 의사를 통지해야 합니다.

근거 법령 · 주택법 제11조 제8항, 주택법 시행령 제75조 제3항

수직증축 구조 안전성 검토와 권리변동계획 수립 과정에서 세대수 및 분담금이 변동될 경우 총회 결의의 적법성을 다투어야 합니다.

• 주택법 제68조 제1항 및 제3항에 따르면 증축형 리모델링을 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청해야 하며, 안전진단 결과 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업이나 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 건축물은 증축형 리모델링을 할 수 없습니다.

• 세대수가 증가되는 리모델링을 추진하는 경우에는 주택법 제67조에 따라 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 '권리변동계획'을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 합니다.

• 만약 조합 집행부가 적법한 총회 의결 없이 시공자와 조합원에게 불리한 공사비 증액 계약을 체결하거나, 창립총회 및 권리변동계획 수립 총회에서 소집 통지 기한·서면결의서 징구 절차·의결정족수(결의를 유효하게 성립시키는 데 필요한 최소한의 찬성자 수)에 중대한 법령이나 규약 위반이 존재하는 경우 조합원은 소송을 제기할 수 있습니다. 조합원은 총회결의 효력정지 가처분 및 총회결의 무효·취소 확인 소송을 제기하거나, 관할 행정청의 조합설립인가·리모델링허가 처분에 대한 취소·무효확인 행정소송을 통해 권리를 방어할 수 있습니다.

근거 법령 · 주택법 제67조, 제68조 제1항·제3항·제4항, 제69조 제1항·제2항, 제76조 제6항

조합설립 인가만으로는 매도청구를 할 수 없으며 리모델링 허가 동의율 확보와 법정 최대·행사 기한을 엄격히 준수해야 합니다.

• 리모델링주택조합은 단지 전체 3분의 2 이상 및 각 동 과반수 결의로 설립인가를 받은 뒤에도 단지 전체 75퍼센트 이상 및 각 동 50퍼센트 이상의 리모델링 허가 신청 동의율을 확보해야 미동의 구분소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

• 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우에는 리모델링에 참가하지 아니한다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 이후 조합은 이 2개월의 회답 기간 만료일부터 2개월 이내에 미동의 구분소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

• 대법원 판례는 재건축 매도청구에 관하여 이 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 보았고, 구분소유자가 회답을 유보했다고 하여 회답기간이 연장되는 것은 아니라고 판시하였습니다.

근거 법령 · 주택법 제22조 제2항·제3항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항~제4항

매도청구 소송에서 정당한 보상을 받기 위해서는 사업 시행을 전제로 한 개발이익 반영과 권리관계 정리가 필수적입니다.

• 대법원 판례는 주택법 제22조에 따른 매도청구의 시가를 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 해당 사업이 시행되는 것을 전제로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 보고 있습니다. 다만 아직 현실화·구체화되지 않은 미실현이익이나 장래 비용부담을 전제로 한 개발이익까지 포함되는 것은 아닙니다. 매도청구 소송의 당사자는 감정 방법이 경험칙(일반적인 경험에서 얻어지는 상식이나 법칙)에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 판단되는 경우 사실조회나 보완감정·재감정 신청을 통해 감정 결과를 다툴 수 있습니다.

• 만약 1차 감정 결과에서 개발이익이 누락되었거나 비교사례 선정에 오류가 발견된다면, 감정인에 대한 사실조회 신청이나 보완감정·재감정 신청을 통해 시가를 다시 평가받도록 다투어야 합니다. 또한 대상 부동산에 근저당권이나 임차권, 가압류 등기가 설정되어 있는 경우에는 매매대금 지급과 등기 말소의 동시이행 항변(상대방이 대금을 줄 때까지 등기 이전을 거절할 수 있는 권리 주장) 관계도 변론종결 전에 명확히 정리해야 합니다.

• 또한 서면 촉구서를 받고도 법률 검토 없이 2개월의 회답 기간을 넘기거나, 소장 수령 후 답변서 제출 기한 내에 동의율 요건 검증(관할 구청에 대한 정보공개청구 또는 법원을 통한 문서송부촉탁 신청으로 동의자 명부·철회서 접수 내역 확인) 및 감정 기준 시점에 관한 항변을 제출하지 않으면 조합 측이 청구한 조건대로 판결이 선고될 수 있으므로, 아래 점검표와 준비 서류를 바탕으로 신속히 대응 방향을 수립해야 합니다.

근거 법령 · 주택법 제22조 제3항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조

1단계 리모델링 허가 동의율 요건 검증 및 서면 동의 철회

주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의가 필요하며, 동을 리모델링하는 경우의 동의율은 주택법 시행령 별표 4 제1호 나목 2)에서 정한 기준에 따릅니다. 주택법 시행령 제75조 제3항은 리모델링에 동의한 소유자가 리모델링주택조합이나 입주자대표회의가 시장·군수·구청장에게 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있다고 규정하고 있습니다.

2단계 조합의 서면 참가 촉구 및 2개월 회답 기간 대응

준용(법률 규정을 비슷한 다른 사안에 맞추어 끌어다 씀)되는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라, 조합은 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에게 결의 내용에 따른 리모델링에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다. 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우에는 리모델링에 참가하지 아니한다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다.

3단계 매도청구권 행사 기간 도과(기한이 지나서 끝남) 여부 및 절차적 적법성 항변

조합은 이 2개월의 회답 기간 만료일부터 2개월 이내에 미동의 구분소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 따라서 조합의 매도청구 의사표시(소장 부본 송달 등)가 회답 기간 만료 후 2개월을 도과(기한이 지나서 끝남)하였거나, 리모델링 허가 동의율 산정 과정에서 적법한 철회자나 무자격자가 포함되어 법정 동의율에 미달한다면 미동의 소유자는 소송에서 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있습니다.

4단계 개발이익을 포함한 시가 감정 평가 및 동시이행 관계 정리

피고(미동의 구분소유자) 측은 매도청구 의사표시 도달 시점을 기준으로 인근 단지의 실거래가, 리모델링 추진 기대감이 반영된 시세 추이, 해당 세대의 층·향·조망·전용면적 확장 가능성 등 개별 요인을 정리한 감정신청 의견서를 법원에 제출해야 합니다. 대상 부동산에 근저당권이나 임차권, 가압류 등기가 설정되어 있는 경우에는 매매대금 지급과 등기 말소의 동시이행 항변 관계도 변론종결 전에 명확히 정리해야 합니다.

☑ 단지 전체 구분소유자·의결권 각 3분의 2 이상 및 각 동 과반수(동 리모델링은 그 동 3분의 2 이상) 결의 충족 여부 (주택법 제11조 제1항·제3항)

☑ 설계 개요·공사비·비용분담 명세가 적힌 결의서에 단지 전체 75퍼센트 이상 및 각 동 50퍼센트 이상 동의 확보 여부 (주택법 제66조 제2항, 시행령 제75조 제1항 별표 4)

☑ 조합이 시장·군수·구청장에게 리모델링 허가신청서를 제출하기 전 서면 철회 발송·도달 여부, 조합설립 결의 성립 시점과 규약상 탈퇴 규정 (주택법 시행령 제75조 제3항, 주택법 제11조 제8항)

☑ 단순 조합설립 인가를 넘어 주택법 제66조 제2항에 따른 리모델링 허가 신청 동의율을 확보하여 리모델링 결의를 마쳤는지 여부 (주택법 제22조 제2항)

☑ 서면 촉구 수령 후 2개월 회답 기간 부여 여부 및 회답 기간 만료일부터 2개월 이내 매도청구 의사표시 도달 여부 (주택법 제22조 제3항, 집합건물법 제48조 제1항~제4항)

☑ 매도청구권 행사 당시의 객관적 거래가격으로서 리모델링에 따라 예상되는 개발이익이 감정가에 반영되었는지 여부 (주택법 제22조 제3항)

☑ 세대수 증가형 리모델링의 권리변동계획 수립 여부 및 증축형 안전진단 결과 재건축 필요 판정 여부 (주택법 제67조, 제68조 제1항·제3항)

☑ 등기사항전부증명서, 조합 발송 촉구서 수령 봉투(배달증명), 매도청구 소장, 조합설립 동의서 및 허가 결의서 사본, 조합규약, 총회 책자, 실거래가 자료 구비 여부

현행 주택법 제22조 제2항에 따르면 리모델링주택조합이 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 하려면 제66조 제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보하여 리모델링 결의를 해야 합니다. 따라서 단지 전체 3분의 2 이상의 동의로 조합설립 인가만 받은 상태에서는 실제 리모델링 허가 신청에 필요한 동의율(주택법 시행령 제75조 제1항 [별표4]에서 정한 구분소유자 및 의결권 비율 요건)을 확보하지 못한 경우 적법하게 매도청구권을 행사하기 어렵습니다.

주택법 시행령 제75조 제3항에 따라 리모델링에 동의한 소유자는 리모델링주택조합이나 입주자대표회의가 시장·군수·구청장에게 리모델링 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있습니다. 다만 조합설립 결의 단계에 관하여 대법원 판례는 서면결의 방법에 의한 리모델링결의의 동의 철회는 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 할 수 있고, 조합 규약이 탈퇴를 허용하지 않으면 조합원이 임의로 탈퇴할 수 없다고 보았습니다. 따라서 관할청에 허가신청서가 접수되었는지 여부와 결의 성립 시점, 규약상 탈퇴 조항(주택법 제11조 제8항)을 확인한 뒤 내용증명 우편으로 철회서를 발송해야 합니다.

주택법 제22조 제3항이 준용(법률 규정을 비슷한 다른 사안에 맞추어 끌어다 씀)하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제2항 및 제3항에 따라, 리모델링 참가 여부를 묻는 서면 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우에는 리모델링에 참가하지 아니한다는 뜻을 회답한 것으로 간주됩니다. 이후 조합은 회답 기간 만료일부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사할 수 있으므로, 사업에 참여하여 조합원 지위를 취득하고자 한다면 2개월의 회답 기간 안에 서면으로 참가 의사를 통지해야 합니다.

그렇지 않습니다. 매도청구 소송에서의 매매대금은 조합이 일방적으로 산정한 금액이 아니라 법원이 지정한 감정인의 시가 감정을 통해 결정됩니다. 대법원 판례는 주택법 제22조에 따른 매도청구의 시가를 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 해당 사업이 시행되는 것을 전제로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 보고 있습니다. 다만 아직 현실화·구체화되지 않은 미실현이익이나 장래 비용부담을 전제로 한 개발이익까지 포함되는 것은 아닙니다.

세대수가 증가되는 리모델링을 추진하는 경우에는 주택법 제67조에 따라 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 '권리변동계획'을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 합니다. 권리변동계획에는 리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세, 조합원의 비용분담, 사업비, 조합원 외의 자에 대한 분양계획 등이 담기며, 이 계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 및 건축물의 권리 확정 등에 관하여는 주택법 제76조 제6항에 따라 도시 및 주거환경정비법 제87조가 준용됩니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에