발간자료

다루는 주제
위반건축물 은폐 및 용도 기망·분양대행사 직원의 제3자 기망 법리·계약 취소와 부당이득반환 및 손해배상 청구·취소권 제척기간과 법정추인의 위험·리베이트 약정과 형사 고소 병행

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

주거용 다세대주택으로 알고 계약했으나 입주 후 구청으로부터 불법 증축이나 무단 용도변경 통지를 받는 경우가 많습니다.

• 건축물의 불법 증축 여부나 실제 거래 가액 등 계약의 중요한 사항에 관한 기망행위로 인하여 의사표시를 한 경우, 민법 제110조 제1항에 따라 사기에 의한 의사표시로서 계약을 취소할 수 있습니다. 다만 제3자의 기망행위인 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하며, 취소의 효력은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 제2항, 제3항).

• 사용승인 직후 외벽이나 발코니를 무단 증축하는 이른바 꺾기 시공이 이뤄졌다면 현재 건축물대장에 등재되지 않았더라도 행정처분 대상이 됩니다. 항공촬영이나 민원 단속으로 적발될 경우 건축법 제79조에 따른 시정명령 및 제80조에 따른 이행강제금(의무를 다할 때까지 반복 부과되는 과태료 성격의 돈) 부과 대상이 될 수 있습니다.

• 공부상 근린생활시설임에도 분양 측이 주거용 다세대주택과 차이가 없다거나 적법한 주거 공간이라고 허위로 설명하여 매수인이 이를 믿고 계약했다면 건축물 용도 등 계약의 중요한 사항에 관한 기망행위로 인하여 의사표시를 한 경우에 해당하여, 민법 제110조 제1항에 따라 사기에 의한 의사표시로서 계약을 취소할 수 있습니다(다만 제3자의 기망행위인 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하며, 취소의 효력은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 제2항, 제3항)). 사기에 의한 의사표시 취소가 인정되는 경우 계약은 처음부터 무효인 것으로 보게 되어(민법 제141조) 민법 제741조의 부당이득반환으로서 이미 지급한 대금의 반환을 청구할 수 있으나, 구체적인 요건 충족 여부는 개별 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제110조, 건축법 제79조, 건축법 제80조

건축주가 아닌 분양대행사 직원이나 중개인의 설명만 믿고 서명한 경우 상대방의 기망인지 제3자의 기망인지 다투어집니다.

• 분양대행사나 중개인이 계약의 중요한 사항을 사실과 다르게 설명한 경우, 그가 분양자로부터 계약 체결 권한을 위임받은 대리인 등 분양자와 동일시할 수 있는 지위에 있다면 민법 제110조 제1항에 따라 분양자 본인의 기망과 같이 보아 사기에 의한 의사표시로서 계약을 취소할 수 있습니다.

• 반면 단순한 직원이나 대리권 없는 중개인에 불과하다면 제3자의 기망행위인 경우에 해당하므로 민법 제110조 제2항에 따라 상대방(분양자)이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 사기에 의한 의사표시로서 계약을 취소할 수 있으며, 취소의 효력은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 제2항, 제3항).

근거 법령 · 민법 제110조 제1항, 민법 제110조 제2항, 민법 제110조 제3항

사기 계약을 적법하게 취소하면 계약의 효력이 소멸하여 기지급한 분양대금 전액과 관련 손해를 되돌려받을 수 있습니다.

• 적법하게 취소된 계약은 민법 제141조에 따라 처음부터 무효인 것으로 보므로, 매수인은 민법 제741조에 근거해 이미 지급한 대금의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

• 적법하게 취소된 계약은 민법 제141조 본문에 따라 처음부터 무효인 것으로 보므로, 매수인은 매도인을 상대로 민법 제741조의 부당이득반환 청구 소송 및 민법 제750조의 불법행위에 기한 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

• 소송을 통해 청구하는 금액에는 이미 지급한 계약금·중도금·잔금뿐만 아니라 사기 계약으로 인해 직접 발생한 대출 이자나 등기 비용 등 통상의 손해가 포함될 수 있습니다.

근거 법령 · 민법 제141조, 민법 제741조, 민법 제750조

위반 사실을 알고도 대금을 마저 지급하거나 권리 행사 기한을 넘기면 취소권이 소멸할 수 있어 주의가 필요합니다.

• 민법 제146조에 따라 사기에 의한 의사표시의 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 하며 이 기간이 지나면 권리가 소멸합니다.

• 민법 제145조에 따라 취소원인이 종료한 후 이의를 보류하지 않고 전부나 일부의 이행, 이행의 청구 등 법정추인 사유에 해당하는 행위를 하면 추인한 것으로 간주되어 취소권이 소멸할 수 있으므로, 사기 사실을 알게 된 이후에도 아무런 이의를 남기지 않은 채 중도금·잔금을 입금하거나 소유권이전등기를 마쳤다면 자금 이동 시점과 위반 사실 인지 시점을 시간순으로 정리해 두어야 합니다.

• 민법 제145조에 따라 취소원인이 종료한 후 이의를 보류하지 않고 전부나 일부의 이행, 이행의 청구 등 법정추인 사유에 해당하는 행위를 하면 추인한 것으로 간주되어 취소권이 소멸할 수 있으며, 기망 사실을 인지한 후에도 이의를 보류하지 않고 잔금을 치르거나 소유권이전등기를 넘겨받는 등 계약상 의무를 이행하는 경우 법정추인이 성립할 수 있으므로 취소권 행사 여부를 신중히 검토하여야 합니다.

근거 법령 · 민법 제145조, 민법 제146조

실입주금 지원을 빙자해 시세를 부풀리고 사기 대출을 일으킨 경우 형사 책임을 함께 물을 수 있습니다.

• 이처럼 거래에서 중요한 사항에 관한 기망행위로 인하여 의사표시를 한 경우 민법 제110조 제1항에 따라 사기에 의한 의사표시로서 계약을 취소할 수 있으며(다만 제3자의 기망행위인 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하며, 취소의 효력은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 제2항, 제3항)), 사람을 기망해 재산상 이익을 취득한 자는 형법 제347조 제1항에 따라 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

• 분양 당시 발코니 불법 확장이나 무단 증축 사실을 숨기고 적법한 건축물인 것처럼 속여 계약을 맺게 했다면 형법 제347조의 사기죄 고소를 검토할 수 있습니다.

근거 법령 · 형법 제347조 제1항, 민법 제110조

1단계 기초 자료 확인 및 기망 쟁점 진단

분양계약서, 건축물대장, 구청의 시정명령 통지서, 분양 홍보물, 리베이트 약정서, 담당자와의 녹취·문자 내역을 대조하여 민법 제110조의 기망행위 성립 여부와 제3자 기망(민법 제110조 제2항) 적용 구조를 분석합니다.

2단계 취소 의사표시 통지 및 보전처분 진행

민법 제146조의 제척기간 및 제145조의 법정추인 쟁점을 점검한 뒤 매도인에게 계약 취소 및 대금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하고, 대금 회수 가능성을 확보하기 위해 부동산 가압류 또는 채권 가압류를 신청합니다.

3단계 민사 본안소송 및 형사 고소 병행

민법 제741조에 따른 부당이득반환 청구 소송과 민법 제750조 불법행위 손해배상 청구 소송을 제기하며, 불법 증축 은폐나 분양가 부풀리기 등 사기 고의가 확인되는 사안은 형법 제347조 사기죄 고소를 함께 진행해 사실관계를 입증합니다.

4단계 판결 확보 및 대금 회수 절차

법원의 판결이나 화해권고결정·조정을 통해 반환받을 대금과 손해배상액을 확정하고, 선행해 둔 가압류를 본압류로 이전하는 등 강제집행 절차를 통해 분양대금 회수를 마무리합니다.

☑ 건축물대장(총괄표제부·표제부·전유부) 상단 위반건축물 표기 유무

☑ 공부상 용도(근린생활시설·업무시설 등)와 분양 당시 주거용 설명의 일치 여부

☑ 발코니·테라스 불법 확장 및 복층 무단 시공 여부

☑ 분양 홍보 책자, 현수막 사진, 도면, 담당자 통화 녹취록 및 문자 내역

☑ 실입주금 지원 명목 페이백 약정서 및 이중계약서 작성 여부

☑ 구청의 위반건축물 시정명령 사전통지서 수령 일자

☑ 무통장입금증, 계좌 이체 확인증, 신탁회사 납입 내역서, 대출 실행 내역서

☑ 사기 사실 인지 후 잔금 납부나 등기 이전 시 이의 유보 서면 발송 여부

다만 단순한 직원이나 대리권 없는 중개인에 불과했다면 제3자의 기망행위인 경우에 해당하므로 상대방(건축주)이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하며, 취소의 효력은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 제2항, 제3항). 사기에 의한 의사표시 취소가 인정되는 경우 계약은 처음부터 무효인 것으로 보게 되어(민법 제141조) 이미 지급한 대금의 반환을 청구할 수 있으나, 구체적인 요건 충족 여부는 개별 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

공부상 근린생활시설임에도 분양 측이 주거용 다세대주택과 차이가 없다거나 적법한 주거 공간이라고 허위로 설명하여 매수인이 이를 믿고 계약했다면 건축물 용도 등 계약의 중요한 사항에 관한 기망행위로 인하여 의사표시를 한 경우에 해당하여, 민법 제110조 제1항에 따라 사기에 의한 의사표시로서 계약을 취소할 수 있습니다(다만 제3자의 기망행위인 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하며, 취소의 효력은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 제2항, 제3항)). 사기에 의한 의사표시 취소가 인정되는 경우 계약은 처음부터 무효인 것으로 보게 되어(민법 제141조) 민법 제741조의 부당이득반환으로서 이미 지급한 대금의 반환을 청구할 수 있으나, 구체적인 요건 충족 여부는 개별 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

따라서 사기 사실을 명확히 안 상태에서 아무런 이의 유보 없이 잔금을 지급하거나 소유권이전등기를 넘겨받으면 법정추인으로 판단될 위험이 있으므로, 불가피하게 절차를 진행해야 할 때는 사전에 서면으로 이의를 유보하는 조치가 선행되어야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에