[재개발분양권] 조합 손실보상 협의 결렬 시 토지수용재결과 증액 청구 절차

재개발 구역에서 분양신청을 하지 않거나 제외되어 현금청산자가 된 뒤 조합이 제시한 보상액이 낮아 협의가 결렬되는 분쟁이 흔합니다. 수용재결과 이의재결, 법원 감정을 거쳐 부동산의 정당한 가치를 평가받고 지연이자를 챙기는 절차를 살펴봅니다.

정비사업 구역 내 부동산에 대해 조합이 통보해 온 감정평가 보상액이 주변 실거래 시세에 크게 미치지 못해 협의에 응하기 어려운 상황입니다. 조합은 제시된 금액으로 손실보상 계약을 체결하지 않으면 공탁하고 소유권을 넘겨받겠다고 통지해 오며, 소유자는 정당한 재산 가치를 제대로 인정받지 못할까 깊이 고심하십니다.

법적으로 단독 분양권 인정이 불가능해 현금청산 대상자로 최종 확정된 경우에는 방어 전략을 ‘보상금 현실화’로 전환해야 합니다. 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 손실보상에 관한 협의를 해야 하며, 협의가 성립되지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(도시정비법 제73조). 조합이 이 기한을 넘기면 지연일수에 따른 지연이자를 청구할 수 있으며, 수용재결·이의재결 및 보상금증액청구소송을 통해 종전 부동산의 정당한 가치를 평가받아야 합니다. 다만 사업의 조합설립인가 신청 시점에 따라 구 도시정비법 또는 현행 도시정비법 중 어느 규정이 적용되는지 먼저 확인해야 합니다.

종전 감정평가에서 도로 조건, 건물 노후도, 이용 상황 같은 가격 형성 요인이 인근 유사 물건에 비해 불합리하게 낮게 책정되었음을 입증하는 자료에 따라 보상금 증액 폭이 달라집니다. 또한 조합이 법정 협의 기한과 수용재결 신청 기한을 준수했는지에 따라 청구할 수 있는 지연이자 발생 여부와 금액 수준이 달라지게 됩니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.