[분양해지] 분양대금 입금 계좌의 면책 특약 검토와 원상회복 청구 절차

사업주체의 부실 상황에서 분양대금을 신탁회사 계좌로 입금해 온 수분양자(분양을 받은 사람)의 문제를 다룹니다. 분양계약서상 면책 조항(책임을 면해 주는 특약)의 법적 성격을 검토하고 실질적인 원상회복과 채권(돈을 받을 권리) 회수 경로를 짚어봅니다.

안내받은 지정 계좌인 신탁회사 통장으로 분양대금을 지속해서 입금해 온 분들이 겪는 상황입니다. 사업주체의 자금 사정이 급격히 악화되어 공사가 중단되거나 계약 해제 사유가 발생했음에도, 사업주체는 갚을 돈이 없다고 발뺌하는 경우가 적지 않습니다. 정작 돈을 받아 보관하던 신탁회사는 계약서상 면책 조항을 내세우며 반환을 거부하여 난감한 처지에 놓이게 됩니다.

수납 계좌가 신탁회사 명의라 하더라도 신탁회사가 곧바로 분양대금 반환 의무를 지는 것은 아닙니다. 공급계약서에 매도인인 사업주체만 계약 해제에 따른 원상회복(계약을 원래대로 돌려놓음) 책임을 지고 신탁회사는 책임을 지지 않는다는 면책 특약이 자주 포함되기 때문입니다. 이러한 조항이 있다면 신탁회사를 직접 피고(소송을 당하는 상대방)로 삼을 수 있는지 면밀히 따져봐야 합니다. 또는 사업주체를 상대로 판결을 받은 뒤 사업주체가 신탁회사에 갖는 권리를 확보해야 하는지 정밀한 법리 검토가 필요합니다.

분양계약서에 적힌 면책 특약의 문언 범위와 신탁계약의 구조에 따라 분양대금 반환 청구의 상대방과 범위가 달라집니다. 사업주체의 남은 정산금 채권 유무와 함께 신탁재산에 대한 보전 조치(재산을 처분하지 못하게 임시로 묶어두는 조치)를 선제적으로 진행했는지도 실질적인 대금 회수를 좌우합니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.