[부정청약] 최초 당첨자의 부정청약으로 공급계약 취소 통보를 받은 분양권 매수인 소명 절차

전매제한(일정 기간 동안 분양권을 다른 사람에게 되팔지 못하도록 법으로 금지하는 제도)이 풀린 아파트 분양권을 정상적으로 매수했으나 최초 당첨자의 부정청약이 적발되어 공급계약 취소 통보를 받은 매수인의 대응을 다룹니다. 선의(어떠한 사정을 알지 못함)의 매수인 요건 입증과 수분양자(분양계약을 맺고 주택을 공급받는 사람) 지위 방어를 위한 민사 절차를 설명합니다.

전매제한 기간이 지난 아파트 분양권을 공인중개사를 통해 정당하게 매수하고 명의변경까지 마쳤는데, 뒤늦게 최초 당첨자가 위장전입이나 불법 청약으로 적발되었다며 공급계약 취소 예고 통보를 받는 일이 있습니다. 매수인은 최초 수분양자의 청약 과정에 어떠한 관여도 하지 않았음에도, 행정기관의 점검 결과에 따라 사업주체로부터 계약 취소나 이미 입주한 주택의 퇴거 요구를 받게 됩니다. 정상적인 대금을 치르고 권리를 취득한 상황에서 계약 취소 통지서를 받고 수분양자 지위를 지킬 방법을 찾지 못해 상담을 요청하십니다.

원칙적으로 공급질서 교란 행위로 주택이나 입주자 지위를 공급받은 사실이 확인되면, 국토교통부장관이나 사업주체는 주택 공급 신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소해야 합니다. 다만 주택법은 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 주택이나 입주자 지위를 취득한 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명(어떤 사실을 의심이 풀릴 정도로 밝힘)하면 공급계약을 취소하지 못하도록 예외를 두고 있습니다. 결국 매수인이 최초 당첨자의 불법 청약 사실을 알지 못한 채 취득한 선의의 매수인에 해당한다는 점을 객관적 증거로 입증할 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

• 분양권 매매계약 체결 경위와 매도인과의 관계, 계약 당시 교부(서류나 물건을 내어줌)받은 서류를 검토하여 최초 당첨자의 부정행위와 무관함을 밝힐 기초 사실을 정리합니다. • 공인중개사를 통한 거래 내역, 시세에 부합하는 매매대금 및 웃돈 지급 기록, 금융기관 및 사업주체의 명의변경 절차 이행(의무나 계약 내용을 실제로 실행함) 자료를 갖추어 행정기관과 사업주체에 제출할 소명서를 작성합니다. • 사업주체가 일방적으로 계약 취소를 강행하려 할 때는 부동산 처분금지가처분(부동산을 다른 사람에게 팔거나 넘기지 못하도록 임시로 묶어 두는 법원 결정) 신청과 수분양자 지위 확인 소송 등 법원 절차를 통해 권리 방어를 진행합니다.

매수인이 공인중개사를 거쳐 당시 시세에 맞는 정당한 대가를 지급했는지, 전매제한 기간 경과 후 적법한 명의변경과 대출 승계 절차를 밟았는지가 선의 여부를 판단하는 중요한 기준이 됩니다. 또한 최초 수분양자나 알선 중개인과 인적 관계가 없고 부정청약 정황을 의심할 만한 사정이 없었음을 얼마나 구체적인 금융·거래 자료로 소명하는지에 따라 계약 유지 여부가 갈립니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

• 사업주체나 행정기관으로부터 소명 요구서 또는 계약 취소 통보를 받았다면, 기한 내에 제출할 수 있도록 분양권 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서를 먼저 확보해야 합니다. • 계약금과 중도금, 웃돈을 실제로 이체한 금융거래 내역과 공인중개사와 주고받은 연락 기록을 빠짐없이 모아 정상 거래임을 뒷받침해야 합니다. • 소명 절차 도중 사업주체가 일방적으로 계약을 취소하거나 제삼자에게 권리를 넘기지 못하도록 가처분 등 보전조치(판결 전 권리가 사라지지 않도록 미리 임시 조치를 취하는 절차) 필요성을 함께 검토해야 합니다.