[분양해지] 신축빌라 위반건축물·용도 미고지 분양, 계약 취소 및 고소 검토

신축빌라를 분양받은 뒤 베란다 불법 확장으로 인한 위반건축물 표기나 근린생활시설 용도, 시세 부풀리기 사실을 알게 된 계약자의 대응을 다룹니다. 기망행위에 따른 계약 취소와 부당이득반환 청구 소송, 형사 고소 절차를 설명합니다.

신축빌라를 분양받아 입주한 뒤 구청으로부터 베란다 불법 확장 등에 따른 건축법상 시정명령이나 이행강제금 부과 대상인 위반건축물 통지를 받고 찾아오십니다. 공부상 근린생활시설을 주거용으로 안내받아 계약했거나, 뒷돈(리베이트)을 끼워 분양가를 실제 시세보다 부풀린 사실을 뒤늦게 알게 되어 계약 취소와 대금 반환을 문의하는 사례도 있습니다.

거래의 중요 사항을 숨기거나 허위로 알린 행위가 민법상 기망행위(상대방을 속여 착각에 빠뜨리는 행위)에 해당하는지, 그 사실을 알았더라면 계약을 맺지 않았을 것이라는 인과관계를 입증할 수 있는지가 핵심입니다. 또한 분양대행사나 중개인이 허위 설명을 한 경우 그가 분양자와 동일시할 수 있는 대리인 지위였는지, 단순 직원이었다면 분양자가 그 사실을 알았거나 알 수 있었는지에 따라 분양자 상대 취소 가능 여부가 갈립니다.

• 건축물대장상 용도와 위반건축물 표기 여부, 분양 홍보물, 대화 녹취록 등을 분석해 기망에 의한 취소 사유인지 단순 하자담보책임 사안인지 구분합니다. • 상대방에게 사기를 이유로 계약을 취소한다는 내용증명을 발송해 도달을 증명하고, 부동산·채권 가압류와 함께 부당이득반환 및 불법행위 손해배상 청구 소송을 제기합니다. • 법무법인(유) 엘케이파트너스는 기망의 고의성이 뚜렷한 사안에서 형법상 사기죄 형사 고소를 병행하여 수사기관을 통해 사실관계를 규명하고, 필요시 법원 시가 감정이나 건축 감정을 신청합니다.

민법에 따라 사기를 이유로 한 취소권은 추인할 수 있는 날(사기 사실을 안 날) 및 법률행위를 한 날로부터 법정 제척기간(권리를 행사해야 하는 법정 기간) 내에 행사했는지에 따라 권리 존속 여부가 결정됩니다. 특히 기망 사실을 알게 된 뒤에도 이의를 보류하지 않고 잔금을 치르는 등 계약상 채무를 이행하면 민법상 법정추인(취소권을 포기하고 계약을 인정한 것으로 보는 것)으로 간주되어 취소권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로, 초기 대응 방식이 중요합니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

미리 챙겨 두면 좋은 것 • 건축물대장을 발급받아 공부상 용도와 실제 주거 형태가 일치하는지, 위반건축물 표기가 있는지부터 확인합니다. • 불법 증축 미고지나 리베이트 약정 정황이 담긴 분양 홍보물, 문자메시지, 통화 녹취록 등 초기 분양 자료를 확보해 두어야 합니다. • 위반건축물 적발 통지 등 기망 사실을 인지한 뒤에는 구두 항의에만 그치지 말고, 이의를 유보하지 않은 채 잔금을 지급하거나 등기를 이전하는 행위를 피해야 합니다.