[재개발] 정비구역 이주를 앞둔 세입자·소유자의 주거이전비·이사비 청구 절차

재개발 정비구역에서 이주를 앞둔 세입자와 현금청산(분양을 받지 않고 현금으로 보상받는 절차) 소유자가 조합으로부터 주거이전비·이주정착금·이사비 지급을 거절당하거나 금액이 줄어든 상황을 다룹니다. 정비계획 공람공고일(주민에게 계획을 처음 공개한 날) 기준 거주 요건을 점검하고 행정법원에 공법상 당사자소송(공법상 권리관계를 행정법원에서 직접 다투는 소송)을 제기하여 다투는 절차를 안내합니다.

재개발 구역 내 주거용 건축물에서 이주를 앞둔 세입자나 분양신청을 하지 않은 현금청산 소유자가 조합으로부터 주거이전비, 이주정착금, 이사비 지급 대상이 아니라는 통보를 받고 찾아오십니다. 주민등록 전입은 되어 있으나 실제 거주하지 않았다는 이유로 보상이 거절되거나, 함께 거주한 가구원수가 축소 산정되어 예상보다 적은 금액만 안내받은 경우도 있습니다. 조합이 명도소송을 제기하면서 임의로 산정한 금액만 법원에 변제공탁하여 수령 방식과 부족분 청구 방법을 문의하시기도 합니다.

도시 및 주거환경정비법과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 이주 보상금은 정비계획 공람공고일(정비구역 지정을 위해 주민에게 계획을 공개한 기준일) 당시의 거주 요건 충족 여부가 핵심 쟁점이 됩니다. 세입자는 공람공고일 당시 해당 구역 안에서 3개월 이상(무허가건축물 세입자는 1년 이상) 거주하고 있어야 하며, 현금청산 소유자는 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상이 이루어지는 때까지 계속하여 소유하고 거주한 요건을 갖추어야 합니다. 또한 주거이전비 보상청구권은 요건을 충족하면 당연히 발생하는 공법상 권리이므로, 조합이 보상을 거부하는 경우 별도의 수용재결 절차를 거치지 않고 곧바로 행정법원에 공법상 당사자소송(공법상 법률관계를 다투며 조합 등 당사자를 상대로 직접 내는 소송)을 제기하여 지급을 청구할 수 있습니다. 다만 이미 재결이 이루어진 경우에는 그 재결에 대한 행정소송으로 다투어야 합니다.

• 지자체 고시문과 주민등록초본을 대조하여 최초 정비계획 공람공고일 기준 거주 기간과 동일 세대 내 실제 거주 가구원수를 확인합니다. • 전기·수도·가스 등 공과금 납부 내역과 우편물 수령 내역, 임대차계약서 등 기준일 당시 실제 거주를 증명할 객관적 자료를 정리합니다. • 법무법인(유) 엘케이파트너스는 조합의 변제공탁 여부와 사건 진행 단계를 살펴 수용재결 절차에서 다툴지 또는 관할 행정법원에 조합을 피고로 하는 공법상 당사자소송을 제기할지 검토하고 서면을 작성합니다.

공람공고일 당시 실제로 해당 건축물에 거주했는지를 뒷받침하는 공과금 납부 내역 등 객관적 증빙의 충실도에 따라 판단이 달라집니다. 건축물대장상 근린생활시설 등 비주거용 건축물을 적법한 용도변경 없이 주거용으로 개조해 거주한 사정이 있는지, 또는 사업시행계획인가 등에 앞서 먼저 이주하여 공익사업 시행으로 인해 이주하게 된 경우에 해당하는지 여부도 영향을 미칩니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

미리 챙겨 두면 좋은 것 • 이주하기 전에 전기·수도·가스요금 납부 내역, 우편물 수령 내역, 임대차계약서 등 실제 거주를 증명할 자료를 미리 확보해 두어야 합니다. • 지자체 고시문을 통해 해당 재개발 구역의 최초 정비계획 공람공고일을 확인하고 주민등록초본상 전입일과 대조해 보시기 바랍니다. • 조합이 임의로 산정한 금액을 법원에 변제공탁한 경우, 공탁금을 수령하기 전에 부족분 청구 가능 여부와 수령 방식을 먼저 점검해야 합니다.