[재개발분양권] 뉴타운 내 다세대 전환 주택의 독립 분양권 인정 및 관리처분계획 무효 확인 승소

뉴타운 사업 구역 안에서 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 뒤, 조합으로부터 단독 분양권을 인정받지 못하고 대표 1명 외에 현금청산(조합원 자격을 잃고 아파트 입주권 대신 돈으로 보상받는 절차) 대상자로 분류된 경우의 쟁점을 다룹니다. 지방자치단체 조례와 법률의 우선 적용 관계 및 권리산정기준일(분양받을 권리를 정하는 기준 날짜)을 검토하여 관리처분계획(조합원이 출자한 재산과 새로 지을 아파트의 배분 기준을 정하는 행정계획)의 무효 확인을 구하는 절차를 설명합니다.

과거 다가구주택이었던 건물을 다세대주택으로 전환하여 각 세대를 취득했음에도, 재개발 조합으로부터 독립된 분양권을 거부당하는 상황에 놓이기도 합니다. 사업 구역 내 조합이 특정 시점까지 구분등기(한 동의 건물을 독립된 여러 개 공간으로 나누어 각각 소유권을 등록하는 등기)를 마치지 않았다는 조례 조항을 들어 여러 소유자에게 1개의 분양 자격만 인정하고 나머지는 현금청산 대상자로 분류하는 관리처분계획을 수립하기 때문입니다. 단독 입주권을 기대하며 권리를 유지해 온 소유자는 정당한 재산권을 잃게 될 우려에 직면합니다.

뉴타운 사업에서 분양권을 판정하는 권리산정기준일을 언제로 볼 것인지, 그리고 서울특별시 조례와 법률 중 무엇을 우선 적용해야 하는지가 핵심입니다. 일반 재개발과 달리 도시재정비법(도시재정비 촉진을 위한 특별법)이 적용되는 뉴타운 사업에서는 재정비촉진지구 지정 고시일이 분양권 판정의 기준일이 되어야 한다는 해석이 대립합니다. 아울러 조합이 근거로 삼은 서울특별시 조례 부칙 규정이 상위법인 도시재정비법의 취지를 위반하여 조합원의 정당한 분양권을 소급하여 박탈하고 있다는 점과 함께, 법리상 전환은 구분등기 시점이 아닌 건축물대장상의 전환 시점을 기준으로 판단해야 한다는 점이 쟁점이 됩니다.

재정비촉진지구 지정 고시일 전에 건축물대장상 전환이 완료되었는지가 중요한 판단 요소로 작용합니다. 아울러 조합이 적용한 자치법규 부칙 조항이 상위 법령의 위임 범위를 벗어나 권리를 제한했는지, 절차적 하자를 치유(법적 결함이나 흠을 사후에 보완하여 적법하게 만드는 일)하기 위해 거친 후속 총회 결의에 동일한 실체적 하자가 승계(앞선 결함이 뒤선 처분에 그대로 이어짐)되었는지에 따라 판단이 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.