[재개발] 추가분담금 증액 및 청산금 정산을 통보받은 조합원의 산정 근거 검토

공사비 상승 등으로 늘어난 추가분담금을 고지받거나 이전고시 후 환급받을 청산금 지급이 지연되는 조합원의 상황을 다룹니다. 관리처분계획 변경 시 총회 의결 정족수 충족 여부와 소멸시효(권리를 행사하지 않고 일정 기간이 지나면 권리가 사라지는 법적 기한) 기한을 점검하고 취소소송이나 당사자소송(공법상 권리관계에 대해 대등한 당사자로서 다투는 소송)으로 다투는 절차를 설명합니다.

조합원 분양계약을 체결한 뒤 공사비 상승 등을 이유로 처음 안내받은 금액보다 크게 늘어난 추가분담금을 통보받고 산정 근거를 확인하려는 조합원이 찾아오십니다. 추가분담금 액수를 다투는 과정에서 납부를 미루자 조합이 신축 아파트 입주증 발급을 거부하여 입주 지연과 연체이자 부담이 맞물린 상황도 있습니다. 종전 부동산 가격이 분양받은 신축 부동산 가격보다 높아 돌려받아야 할 환급 청산금이 있으나, 이전고시 후에도 조합이 지급을 미루어 청구 절차를 문의하시기도 합니다.

관리처분계획을 변경할 때 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 손실보상 금액 제외) 이상 늘어나는 경우에는 도시 및 주거환경정비법에 따라 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 총회 의결을 거쳐야 합니다. 따라서 이러한 가중 의결 정족수(일반 기준보다 엄격하게 높인 찬성 요건)와 절차를 지켰는지가 주요 쟁점이 됩니다. 또한 조합원 분양계약은 단체법적 성격을 가지므로 변경된 관리처분계획이 취소되기 전까지는 효력이 유지되는 것으로 볼 수 있어, 단순 미납 시 입주 제한이나 지방세 체납처분(세금을 내지 않았을 때 재산을 압류하여 강제 징수하는 절차)의 예에 따른 징수 위험이 따릅니다. 아울러 청산금을 지급받거나 징수할 권리는 이전고시일(사업 완료 후 대지·건축물 소유권 이전 내용을 고시한 날) 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸하며, 종전 부동산의 저당권자가 청산금 지급 전 압류절차를 거쳐 물상대위(담보물이 바뀐 청산금에 권리를 행사하는 것)를 하는지도 살펴야 합니다.

• 총회 회의록과 공사비 검증 자료, 정관 및 분양계약서를 확보하여 정비사업비 증액 비율과 조합원 3분의 2 이상 찬성 의결 여부, 단계별 분할 징수·지급 규정을 점검합니다. • 입주 지정 기간에 다툼이 있는 경우 연체이자와 입주 지연 불이익을 줄이기 위해 조합에 이의유보(이의를 제기할 권리를 남겨 둠) 취지를 내용증명으로 통지한 뒤 분담금을 우선 납부하고 변경 관리처분계획 취소소송이나 가처분 절차를 진행할지 검토합니다. • 이전고시일 다음 날부터 5년의 소멸시효 경과 여부와 종전 등기부의 저당권 압류 유무를 확인하여 행정법원 당사자소송 등 청산금 청구 서면을 작성합니다.

정비사업비 증액 내역과 비례율 산정의 타당성을 뒷받침하는 회계 분석 결과 및 총회 의결 과정의 절차적 적법성 여부에 따라 판단이 달라집니다. 환급 청산금 청구의 경우 이전고시일 다음 날부터 기산되는(날짜를 계산하기 시작하는) 5년의 소멸시효 안에 권리를 행사했는지, 그리고 종전 토지·건축물에 설정된 저당권자의 압류절차 진행 여부가 영향을 미칩니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

미리 챙겨 두면 좋은 것 • 분양계약서에 적힌 금액만 보고 추가분담금 납부를 단순 거부하면 입주 제한이나 연체료 부담이 생길 수 있으므로, 납부 기한 전에 이의유보 통지 후 납부 방식을 먼저 점검해야 합니다. • 관리처분계획 변경 총회 자료를 확보하여 정비사업비 증가 폭과 의결 정족수 충족 여부를 확인해 두시기 바랍니다. • 돌려받을 환급 청산금이 있다면 이전고시일을 확인하여 다음 날부터 5년의 소멸시효가 지나기 전에 청구 절차를 준비해야 합니다.