[분양해지] 계약 해제 후 대위변제 사전구상권 행사와 상계 분쟁, 정산 범위 검토

분양 계약이 해제된 이후 사업주체가 중도금 대출금을 대신 갚았거나 갚아야 한다며 돌려줄 분양대금과 일방적으로 상계(서로 진 빚을 같은 액수만큼 맞비겨 없애는 일)하는 상황입니다. 사전구상권(빚을 대신 갚아주기 전에 미리 그 돈을 달라고 요구할 권리) 행사 요건과 중도금 대출 신청 확인서 약관의 효력을 검토하여 정당한 납입금 반환 범위를 다투는 대응 절차를 설명합니다.

입주 지연이나 약정 해제 사유가 발생하여 분양 계약 해제를 통보했으나 이미 납부한 계약금을 돌려받지 못하는 상황입니다. 사업주체 측에서는 금융기관에 중도금 대출 원리금(원금과 이자)을 대신 갚았거나 갚아야 할 의무가 생겼다는 이유를 듭니다. 이미 납입한 분양대금에서 대위변제금(대신 갚아준 돈)과 이자 상당액을 일괄 공제하겠다고 일방적으로 통보해 오면서 납입금 반환이 중단된 상태입니다.

중도금 대출이 실행된 상태에서 계약이 해제되면, 분양사업자는 금융기관에 대출 원리금을 대신 갚거나 갚아야 할 의무가 있다며 수분양자에게 돌려줄 분양대금에서 대출금과 이자를 공제하겠다고 주장합니다. 특히 계약 당시 작성한 중도금 대출 신청 확인서 문구를 근거로 기한의 이익 상실(만기까지 돈을 갚지 않고 쓸 수 있는 권리가 사라짐) 시점과 상계적상일(서로 맞비겨 빚을 없앨 수 있는 요건을 갖춘 날)을 앞당겨 지연손해금을 깎으려는 시도가 많습니다. 따라서 해제 귀책 사유가 누구에게 있는지와 약관 조항의 유효성을 함께 다투어야 납입금 손실을 줄일 수 있습니다.

분양 계약 해제의 주된 귀책 사유가 사업주체의 입주 지연 등 채무불이행에 있는지, 아니면 수분양자의 사정 변경에 있는지에 따라 대출이자 및 위약금 부담 주체가 갈립니다. 또한 중도금 대출 신청 확인서의 문구가 약관 규제 법리상 고객에게 부당하게 불리하여 무효로 판단되는지 여부와 적법한 상계적상일 도달 시점에 따라 최종 반환 금액이 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.